文 | 韩素云

随着6月份的过去，2021上半年也就此画上句点。

在过去的181天里，深圳入市约40个住宅项目，带来房源约1.6万套。

其中，有20个新盘、共7438套房，在1.8万人的追捧之下一天内售出，成为“日光盘”。

而伴随着这些“日光盘”的入市，深圳上半年新房的成交量，也达到了近6年来的新高值。但同时，新房月成交量却每况愈下，由过热到冷淡，变化明显。

01.由热转冷，成交量“滑滑梯”

从一个月成交超过8000套新房，到滑落至2000多套，在2021上半年，深圳新房市场仿佛在“滑滑梯”。

据深圳中原研究院统计数据，1-6月，新房市场成交量2.61万套，创下2015年来的成交数量新高。

具体来看，1月的成交量绝对称得上是“牛市”——新房成交5年来首次突破1万套，其中住宅成交套数超过了8000套，并非常难得的超过了二手住宅的7008套。

进入2月，在春节的影响下，成交量大幅回落；3月成交量刚有所回升，却又在4-6月间，受到二手房市场冷淡的影响，成交持续下跌并维持低位。

尽管如此，上半年新房成交量依然创下近年新高，或许就不得不提那20个“日光盘”了。

02.“荤素不忌”，刚需豪宅都扫光

在这181天内，深圳入市了约42个住宅新盘，其中“日光盘”就多达20个，占比近乎一半。

从2020年开始，在二手房价上涨较快之下，许多购房者都不约而同地认为新房的性价比更高，甚至有获取差价的空间，因而扎堆购买新房。

纵观这20个“日光盘”，位于南山的数量最多，达到7个，均价在8-11万元/平方米区间，多为改善和豪宅类型房源。

位于宝安的次之，数量为5个，均价在5-6万元/平方米区间，多为刚需盘。

而位于光明的新盘，入市的2盘都“日光”，也都是5万元/平方米左右的刚需盘。

此外，除了龙华的尚誉红山里、璞誉府和罗湖的缙山府，属于改善盘外，其余“日光盘”均为刚需盘，均价“4字头”，价格较低。

值得注意的是，上半年深圳10区中，只有福田和盐田零新盘入市。

千万豪宅，22.8年社保才能买

在“日光盘”中，豪宅虽然动辄千万，但想要购入也并不容易。

比如，南山的地铁前海时代广场、蛇口龙瑞家园，剩余尾盘仅24套房源，总价1330万-2803万元/套，购买的入围积分竟达到了79.4分。

换而言之，即使你拥有充足的资金实力，但仍要在满足“10年夫妻双方名下无房”“夫妻双方深户”“有未成年子女”的条件后，交够22.8年社保，才有资格参与摇号。

这两个尾盘位于深圳的豪宅区前海和蛇口，并受制于政府限价，均价必须在“10字头”以内。

但早在今年1月，地铁前海时代广场的法拍房就拍出了17万元/平方米的高价，这也意味着项目拥有非常可观的差价空间，所以备受追捧。

同样对社保有要求的，还有龙光前海天境花园。

不过，由于项目房源数量多达千套，所以社保要求并不算高，要求为66个月社保，约5.5年就能入围。

前海的新房有政府限价，价格多在10-11万元/平方米左右，而如今片区二手房源的市场价则多在13-15万元/平方米区间，同样拥有不俗的打新空间。

因此，即便前海天境花园是上半年入市新盘中均价最高者，依然“有条件地日光”了。

“刚需最爱”，入围需23年社保

如果说豪宅由于资金门槛较高，除尾盘外，大部分的入围门槛都不太高，那么刚需新盘就完全不同了。

被认为是“刚需最爱”的新盘万丰海岸城，虽然位于宝安沙井、远离关内，但由于坐拥学校、地铁、商业等配套，未入市便受到极大关注。

而2月6日，万丰海岸城开盘入市时，尽管有其他项目分散热度，却依然吸引了众多认筹者——入围需满足“无房+278个月社保”的条件，即需要在深圳交够23.2年的社保，条件堪称苛刻。

项目备案均价5.75万元/平方米，而周边同开发商建设的小区二手房价已突破7万元/平方米，也让项目更被看好。

同样让大部分购房者望而却步的，还有在宝安松岗的新世界松风明月花园。

项目在1月初入市，均价5万元/平方米，需要满足“无房+11.3年社保”的条件，才能入围到摇号环节。

项目靠近11号线和6号线经过的站点松岗站，又自带商业和学校配套，即刚需最爱的“三件套”都齐全，因而非常受市场欢迎。

而其他刚需项目中，宏发万悦山名庭入围需72.3分，即超过200个月的社保。

项目位于6号线光明大街站周边，附近新盘多、商业较为集中，是光明较为宜居的片区，且均价只有4.89万元/平方米。

此外，光明又有着科学城站的规划，未来发展看好，所以区内新盘大多受到热捧。

纵观上半年新盘的入市和成交情况，不难看出年初时新盘成交火热，但凡条件稍好或价格较低的新盘，去化都不错，需要启动中介的项目寥寥无几。

而接近年中时，新房市场也跟随二手房市场转冷，开发商入市节奏渐缓。

截至目前，深圳住建局公布的二季度计划入市项目名单中，仍有约20个新盘未入市。这也使得购房者的可选项不多，促进了入市新盘的成交。

但即便如此，大体上看，新盘的成交量也连续3个月维持在低位，或许需要等到新的“网红盘”入市，才能改变现状。

 

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