"多校划片"政策落地实施后，北京学区房市场出现降温迹象。

近日，西城区结束了2021年小学多校划片入学意向填报工作。部分家长发现，其房屋对应登记入学学校已无多校划片计划，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校。一向火热的优质学区德胜、月坛和金融街等地均出现这种情况。

界面新闻发现，填报工作结束后，西城区有少量房源降价5万-50万不等，主要分布在德胜、月坛、什刹海等学区。而育翔小学附近一房源近日挂出新价，比5月份降100多万，贝壳中介透露，该房源没有孩子上学占用，上次交易为2001年，降价主要是业主有换房需求，急于套现。

整体来看，作为热门区域，西城学区房并未出现大规模降价。我爱我家一中介表示，目前降价房源与新出的低价房源并不多，如果不是急售的话，业主还是愿意保留原价观望市场。

对于学区房的市场炒作行为，近日北京多部门还重拳出击，合力整治学区房市场乱象行为。

7月6日，西城区房管局官微发布信息称，4日上午，西城区房管局召集链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，就房地产经纪机构积极配合教改政策落地提出工作要求。

西城区房管局再次强调了严禁炒作学区房的工作要求，要求各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，及时组织学习，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。

同日，西城区房管局还发布通报，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。

今年以来，北京住建委、房管局等多次对炒作学区房进行监管。北京市住建委已数次发文，表示将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，并把“打击借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。

主管部门也对楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，西城金融街、德胜，海淀万柳、中关村等热点学区成交案例是核查重点。

今年4月16日，西城区房管局就曾联合多部门开展中介机构专项执法检查，严厉打击炒作学区房行为。

4月23日北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，对“多校划片“政策的实施力度继续升级。

对一系列调控行为，中原地产首席分析师张大伟认为，学区房的问题核心是教育资源不富裕，这些学区房调控政策，只是稀释学区房资源的价值，降低这部分市场的虚火。

"多校划片"政策的实施，最终目的也是为了保证优质教育资源尽可能的平均分配，对市场和学生家长而言，能起到平稳市场和实现公平分配的作用。

但学区房一直是北京二手房市场中关注度很高的热点。

早在2020年4月30日，西城区教委发布了被简称为“731“的学区房政策：2020年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

也就是说，2020年7月31日之前买房或落户的家庭，还可以“单校划片”入学，享受“学区房”待遇。

这一政策等推动西城学区房抢购的小高潮。据链家数据显示，学区房政策发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量70%。

单从2020年5月数据来看，想在德胜门、金融街学区“上车”的现象最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长 316%、134%，尤其是小户型的交易量更加活跃。

价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。

受疫情影响，2020年6月其北京二手房按下了暂停键，市场迅速降温，直到今年3、4月份，北京二手楼市再现“小阳春”。

根据北京中原地产市场研究部的统计，2021年一季度北京二手住宅市场累计网签4.95万套，环比上涨2%，同比上涨163%，创4年来季度新高，房价稳中有升，二手参考均价为6.12万元/平方米。

此前，一位海淀区的房产中介解释，“一季度北京二手房的回暖与学区房关系很大，北京各中、小学校通常会在每年5月多进行生源信息采集， 要在5月之前准备好材料，就得尽快做出决定。”

2021年一季度，西城区二手住宅成交量环比涨幅40%，其中，德胜门板块是大热地区，有1501套房成交。从上半年价格涨势来看，德胜地区的二手房房价已经上涨至17万元/平方米，金融街甚至出现20万元/平方米的房源。

近期不少北京市西城区幼升小的家长在填报过程中接到一份调剂通知。特别是为让孩子上名校，在2020年7月31日后购买德胜、月坛学区房的家长发现，孩子最终被调剂到了普通小学。

另外。就算是在“731”之前买房或落户的家庭，如果顺位不够，原本斥巨资买下的学区房，难以保证孩子被对应学校录取，如果学区内并无“多校划片”学校可选，甚至被调剂出对应学区。

中原地产首席分析师张大伟认为，严格来说，西城的调整更多是因为需要持续井喷，学位供应严重不足导致的。

今年西城区小学毕业生为1.28万，而幼升小的人数预计增至2.2万人。2023年幼升小入学人口将达到近年来该区峰值，预计2.5万人左右。 所以接下来的2022-2025年，学位需求会出现井喷。

购买了高价学区房并不能如愿入学引起了一些风波，我爱我家一德胜片区的中介表示：确实出现了一些没办完房屋交易手续的家长开始联络房屋经纪门店协商退房现象，也有业主意图低价抛售，但因为有降价的趋势，反而多了一些长远考虑的客户来咨询。

但多位深耕德胜、月坛等片区的房屋中介仍表示乐观。有中介表示：“只要孩子不是这2年内上学的，学位都没问题，有合适的房子肯定能考虑，毕竟德胜优质的资源一直都在。”

另有中介表示，近两年入学的确实不好说学位的问题，若是为了入学可以暂时不考虑大热片区。目前西城内多区派位，教育资源都不错，可以更关注房屋本身。

在旺盛的需求下，西城区学区房整体不会大跌，虽然短期来看，热门学区的高位会出现回落情况，但相应的，由于西城区总体学区实力仍不可小觑，低位学区房会略涨，整体发展逐渐平稳。

从未来趋势看，学区房特别是动辄几十万一平米的学区房炒作肯定会明显降温，但对于整体优质资源依然集中的热点区域，学区房价格依然会保持稳定。