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广佛拍地一日:80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

广佛同城光环下,两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”,双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

7月12日,广佛3宗地块入市交易,在土地市场上演了一天的“双城记”。

这边厢,合景以底价19.9亿元竞得广州珠江新城1宗地块,折合楼面价约28800元/平方米,或为“珠江新城最后一块商业用地”。

那边厢,万科双封顶50.9亿元+2.5万平方米配建夺得佛山南海桂城一宗商住地,实际楼面超21045元/平方米;绿地则以底价8.89亿元竞得第五次挂牌的佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块,折合楼面价7500元/平方米。

广佛同城光环下,两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”,双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

万科:地价+配建“双封顶”

7月12日上午,佛山南海桂城一宗商住地入市出让,吸引了8家房企竞拍,包括万科、中海、保利、龙光、华润、华侨城、招商蛇口、美的置业等。

宗地占地超16万平方米,起拍总价42亿,最高限价50.9亿,扣配建(幼儿园、肉菜市场等),折合起拍楼面价约13832元/平方米。

此外,还须无偿配建一所36班小学和一所三级综合医院,均独立占地开发,即实际可供住宅开发的仅B/C两区,占地9.7万平方米,计容建面超31万平方米。

经过59轮竞价,万科以“双封顶”的50.9亿元+2.5万平方米配建夺得该地块,扣配建(幼儿园、肉菜市场等),溢价率约21%,折合楼面价约16791元/平方米。若加上医院建设成本13亿,实际楼面超21045元/平方米。若再扣除2.5万方安置房及各种建安成本,实际成交地价超2.2万元/平方米。

该成交单价跻身佛山南海单价前十、南海桂城板块单价第二,仅次于6月22日成交的中海平洲地块。

项目建成后,主要目标客户群从何而来?参考去年开盘的万科天空之城,广东中原地产项目部总经理黄韬当时对观点地产新媒体表示,很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高,“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

另外一部分,则是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功,或许正是此次大手笔出手的底气来源。

实际上,拍出高价的不止三山新城,出手阔绰者不独万科,近年来佛山临广板块频创纪录。

今年3月,当代拿下金沙洲地块,更以2万元/平方米刷新当时佛山楼面价天花板,是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

4月份,华润在激战111轮后,最终以总价64.5亿元,溢价率106%,折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块,成为佛山全市新地王。

有分析认为,一方面广州购房需求外溢,直接带来了大量客户;另一方面是产业转型升级,间接增加了住房需求;加上本身地块区域位置较好,能产生足够的利润空间。

绿地:底价拿下“四流地块”

万科拿地同日,佛山市绿佳商务咨询服务有限公司(绿地)联合佛山建投城市发展有限公司以起拍价8.89亿元竞得佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块,折合楼面价7500元/平方米。

该地块总占地面积39510.33平方米,整体容积率不高于3,建筑密度不高于28%,绿地率不低于30%,宗地限高100米。宗地总计容建面118530.93平方米,兼容的商业商务类建筑的计容建筑面积不超过118530.99平方米。

与万科“双封顶”直接抢下三山新城地块相比,这块地显得低调了许多,此前更因各种问题曾四度撤牌或流拍。

其中,2019年12月三度挂牌,起拍总价从8.41亿元降至7.62亿元,最终仍因无人报价而流拍;2020年6月四度挂牌,起拍价提高了7353万元,但因容积率调整起拍单价下调了149元/平方米,且不再要求配建幼儿园。

本次挂牌起拍总价较第四次提高了5334万,楼面价也抬高了450元/平方米。

从位置上看,该地位于佛山一环东侧、南庄大道北侧,西面300米为佛山一环,与建设中的佛山地铁2号线直线距离1.7公里。

这也是绿地继璀璨天城之后,再次携手佛山建投。

截止到目前,绿地在佛山已先后开发有绿地璀璨天城、顺德绿地中心、绿地拾野川、绿地熙江广场等在内10余个项目,遍布禅城、南海、顺德和高明。

目前南庄在售楼盘有金地海逸悦江、金辉辉逸云庭、美的·金地·新明珠·凤翔湾壹号、华润置地·玖悦、德信禹洲·曦悦、美的时光、合景阳光城·领峰、奥园星悦等,均价在1.5万元/平方米左右。

据佛山住建局数据,2020年佛山共售出11万套新房,较2019年增加5000套;成交面积1308万平方米,较2019年增加4%;新房成交2217亿,同比上涨23%,新房均价1.67万元/平方米,同比上涨18%。

整体上升同时,是逐渐分化的区域市场。三水、高明成交面积同比分别下滑12%、7%,禅城、南海、顺德成交面积同比上涨23%、17%、6%。

从今年来看,佛山楼市分化格局预计将进一步加剧,中心区位板块、沿广板块投资价值相对其他地区会逐渐拉开差距。

对绿地而言,围绕优质板块的竞争将难以避免。

合景泰富:又是“珠江新城最后一块商业地”

坊间戏称,佛山有两个中心,一个是千灯湖,另一个是珠江新城——后者甚至是更重要的中心,相当一部分购房者要参考从佛山到广州CBD的通勤。

同样是7月12日,广州珠江新城A4-3地块成功出让,广州科盛创新港产业运营管理有限公司(合景)以底价199296万元竞得,折合楼面价约28800元/平方米。

地块位于黄埔大道与华夏路交汇处,北临黄埔大道,西接保利克洛维,南边为市妇幼保健院和津滨腾越大厦等,东边是花城广场商圈。用地性质为商业用地兼容商务用地,面积为6580平方米,可建设用地面积为5765平方米,计算容积率建筑面积69200平方米,挂牌起始价为199296万元。项目建成后,竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

这块地的出让也解决了一个“历史遗留问题”:早在2001年6月底,广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司合作,以2.3亿元价格取得该地块的土地使用权。之后几年,该地块被星球公司多次抵押,最终被国土局收回。

2005年5月,地块被广州中院查封,直到2021年才终于解封。此时,距珠江新城上一次出让地块已过去9年。

2012年,恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块,楼面价近3.3万元/平,当时被媒体称为“珠江新城最后一块商业用地”。该地块后来被建设为恒大珺睿商业项目,如今恒大珺睿二手参考价约7.65万元/平方米。

不出意外,这次大概真的是“珠江新城最后一块”了,而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初,合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%竞得黄埔大道东646号地块(商住用地),扣除自持面积后,地块楼面价8.3万/平方米,成为当年的地王。作为金融城首宗宅地,该块地建成的臻溋·名铸项目吹风价达20万元/平方米。

2020年11月16日,合景泰富以48.6479亿元竞得奥体公园北侧地块,最终成交楼面价为51462元/平方米,为当时广州市成交楼面价第三。

加上这次落子珠江新城,合景抢占天河豪宅市场的“大棋”似乎已展露无遗。

来源:观点地产网

原标题:广佛拍地一日:80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

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