文 | 工一

帮主验房是基于验房项目，推出的固定栏目。这个栏目将汇总各个项目验房时发现的问题，为大家买房与收房提供参考和帮助。

帮主验房第8期

验房机构：DCIC深度中国验房

验房项目：棠湖泊林城六期，约73平米及约251平米清水商办房源

房源信息：该批次房源于2018年6月开售，均价约11000元/平米（清水）

（注：本文仅针对第三方验房机构应购房者邀请参与查验的房屋，不代表项目其他房屋情况。）

基本情况

棠湖泊林城位于华府板块的双华路与迎宾大道交汇处，是一个占地400余亩的别墅大盘，整体容积率1.8。

整个项目分为南北两个地块，北侧为住宅产权的高层和别墅，南侧为商业产权的商墅和商办产品。

项目自身打造的北美风情园林现已实景呈现，阳光草坪、林间步道等多重景观为项目营造了舒居的内部环境。

不过本次查验的房源为商办产品，位于南侧地块东面，与其余高层和别墅分开管理，其容积率也不止1.8。

本次查验3套房源，两套面积约73平米房源，为棠湖泊林城六期·云公馆产品，一套面积约251平米房源，位于棠湖泊林城六期·慕云台。

根据DCIC深度中国验房出具的报告，查验过程中发现一个较为严重的问题，即顶面多处贯穿性裂纹。也有部分共性问题，如墙体结合部裂纹、卫生间空鼓、110管未安装阻火圈、卫生间未安装止回阀、弱电箱箱体未接地线等。

令人匪夷所思的是，在7月16日验房师去到项目验房的过程中，发现项目信息公示牌上，对于《竣工验收备案表》的公示是《成都市建筑工程竣工验收阶段申请表》。

室内部分

顶面现多处贯穿性裂纹

查验发现，251平米房源顶面现多处贯穿性裂纹。产生的原因可能有，沉降（发生概率较低）、温度影响、建筑材料、混凝土配比不佳，相关施工工艺不标准（如钢筋支模有问题），墙体负荷过高（设置管道、设备偏多）等。

影响：裂纹产生后带来的最直接的问题就是渗透和漏水。如果宽度大于0.3mm，不及时处理，钢筋长时间暴露在空气中，使外界的空气、酸碱等腐蚀介质对钢筋进行腐蚀，造成钢筋生锈体积膨胀，裂缝撑得更大，增大安全隐患。

整改：目前对于裂缝，最佳解决方式是灌浆。需将裂缝处切开、清理干净，然后顺着裂缝切“V”形槽、注环氧树脂等胶结材料，最后再铺一层碳纤维网加固，效果更好。

墙体结合部局部开裂

查验中发现，多套房源存在墙体结合部局部开裂，梁墙结合部局部开裂等问题。

整改：铲掉裂纹部分，露出原墙面，重新挂网，刮腻子，刷乳胶漆。

卫生间排气孔止回阀缺失

三套房源的卫生间排气孔止回阀缺失。

影响：卫生间排气。

整改：安装可正常使用的止回阀。

厨房烟道止回阀工作异常

部分房源厨房烟道止回阀工作异常，无法回弹。

影响：楼下炒菜楼上香，满屋油烟味乱窜。止回阀可以有效阻止公共烟道中别人家中排出的有毒废气和油烟倒灌进入自己家里。同时也可以防止蚊虫进入家庭，是保证家庭空气卫生、安全的重要材料。

整改：更换可正常工作的止回阀。

入户门局部细节问题

三套房源均存在入户门门框未灌浆、门框固定孔装饰盖缺失的问题。验房师表示，按照相关规范，防火门需要灌浆处理。

影响：入户门美观、防火性能。不过验房师也表示，这对清水房的部分业主影响不大，因为他们在后续装修时会换掉入户门。

整改：灌浆处理，于门框处加装缺失的装饰盖。

部分110管未安装阻火圈

三套房源卫生间的110管安装了阻火圈，但阳台的110管却没有安装。

阻火圈虽然长相平平无奇，但却有着不可忽视的作用。当火灾来临时，它发挥出的功能可是像它名字一样酷——阻火。

根据《建筑排水塑料管道工程技术规程》，敷设在高层建筑室内的塑料排水管道，当管径大于等于110mm时，应设置阻火圈。阻火圈的安装应符合产品要求，安装时应紧贴楼板底面或墙体，并应采用膨胀螺栓固定。

整改：加装阻火圈。

卫生间门垛防水布置不规范

查验发现，251平米房源全屋卫生间门垛防水布置不规范。根据《住宅室内装饰装修设计规范》，卫生间墙面防水层应覆盖由地面向墙基上翻300mm的防水层。

影响：水汽渗入门垛处，致墙面基层湿度增大，墙面潮湿、发霉，甚至脱落等，也易导致门套潮湿、发霉。

整改：按照相关规范，补涂防水。

其他问题

弱电箱箱体地线未连接、箱体内插座相零反、墙面及地面局部空鼓、燃气报警器线管安装缺陷、门扇防撞条脱落、墙面保温板多处损坏等。

公区部分

大门立面

由于整个棠湖泊林城六期以商业为主，所以公区可观察的细项有限。

建筑立面色调为浅黄色与浅灰色组合，主体为真石漆，玻璃幕墙部分为灰色墙体，窗台部分浅灰色勾边。

115栋主要为40多与70多平米的小户型，与116/117/118/119栋的大平层产品分区管理。

小区的大门设计可以说非常刚需了，仅仅用铁门加以区隔，刷卡进入小区。

景观园林

由于是商办产品，且占地面积较小，因此小区的绿化也较为有限。

从实际呈现来看，主要是沿着5栋建筑周边布局绿化，种类包括乔木、灌木、草地被。

此外，在商办产品大门外侧有一定面积的公共区域，此处布局了部分景观小品。

入户大堂

几栋商办都没有户外入户大堂。

室内大堂瓷砖上墙，并用金属线条和灯带做了装饰，墙面挂有大型装饰画；顶面整体吊顶；地面用沙发与茶几组合，圈定了一个休息区。

平层公区同样瓷砖上墙，有棕色金属线条装饰；电梯轿厢同色金属材料包边；顶部吊顶。

生活设施

在商办产品大门外侧的公共区域，布局了一处儿童玩乐区。玩乐设施包括滑滑梯、攀爬堆、摇摇乐，以及少量地面游戏区等。

周边布局长者锻炼区，配备简单的锻炼设施。

另外，贯穿公共区域，设置了一条曲线型的跑道，虽然距离不长，但有总好过无。

验房总结

从产品来看，棠湖泊林城六期虽然是商办产品，但却是朝着“居住”这个目标去打造的，项目水电气三通，内部已经做好厨房和卫生间隔断。

如果用作居住，实际上会比住宅的居住成本高出不少，比如商用的水电气费。

业主吐槽的点在于，由于是商办产品，室内必须装消防管道，而开发商布局的消防管道过低，如果不改造直接吊顶，将严重影响层高。

另一个不满的点在于，业主在购买房产时，签订的除了商品房买卖合同，还有一份改造委托书。而这份委托书，约定了选房、工程改造、天然气安装等项目，折算价格约3000元/平米，但业主认为改造内容有限，仅有厨房、卫生间的上下水 、隔断、防水处理、安装天然气等。

作为商办产品，项目六期园林景观面积较少，公用部分打造中规中矩。至于室内，也查验出了较多的问题，比如顶面贯穿性裂纹、墙体结合部裂纹、墙地面多处空鼓、防水涂刷不规范、止回阀缺失或故障、阻火圈缺失等问题。