文 | 界面四川 马秋萍

7月20日，CBRE世邦魏理仕在成都举行《成都，如何定义未来》媒体见面会，并发布《2021上半年成都房地产市场报告》。发布会将围绕“新成都人”的生活、消费、就业相关的方方面面展开，以“生活新社区”、“商务新地图”、“消费新场景”、“智造新势能”四大专题揭示这座未来之城的命运与前途。

CBRE世邦魏理仕中国区战略顾问部主管陈学海接受了界面四川的对话，针对新一轮城市更新的核心问题，城市更新的阶段性特点和方向，以及成都如何在以“城市更新”为引领的新一轮城市竞争中实现超越等问题做出解读。

一线城市逐渐进入以“有机更新”为主要特征的“4.0”阶段

城市更新是一个大趋势，是城市发展到一定阶段的必然结果。

党的十九届五中全会审议通过“十四五”规划，”实施城市更新行动”首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，这是继实施乡村振兴行动后，做好城市工作的重大战略举措，城市更新上升为一项国家行动。

“十四五时期”，城镇化发展的目标质大于量，在建设用地基本达到用地红线的前提下，对政府而言，城市更新是实现城市经济社会二次发展的重要驱动力；对市场主体而言，城市更新是获取土地、投产落地的重要途径。因此，从政企两方面来看，城市更新都将是未来发展的风口和趋势。

陈学海表认为，随着我国城镇化率突破60%，一二线城市普遍进入到“存量发展”时代，城市更新逐渐成为存量时代提升城镇化水平和质量的主要手段和方式。

在新的历史时期，国内主要城市均将“高质量发展”作为新一轮城市更新的重点。伴随着经济从“高速增长”转向“高质量发展”，关注城市内涵、引入高端发展要素，推动产业转型升级，是这一阶段的主题。

陈学海认为，目前国内一线城市已经逐渐进入到以“有机更新”为主要特征的“4.0”阶段，从建设方式上，从大拆大建式的粗放式改造转向“针灸式”的精细化更新；从内涵上，更加关注生产及生活的实际需求。

与此同时，城市更新不仅要能提升经济活力，而且还要改善民生，并支撑起一方文脉传承，城市更新的方式、主体和价值取向都将日趋多元，城市的可持续发展和精细化管理成为重要的治理目标。

新时代城市更新的核心是“人本化”

新的历史时期，“城市更新”呈现出许多新特点，陈学海从四个方面进行了概括。

首先，参与主体的多元化，除政府外，越来越多的市场化主体参与到城市更新进程中；其次，内涵及目标的深入，过往城市更新更加注重物理空间的改造和基础设施及环境的改善，新一轮城市更新更加关注人的需求，作为产、城、人多元融合的重要手段；再次，功能的高度融合，打破了以往城市更新单一功能的边界和局限；最后，注重综合价值的提升，经济价值仅作为城市更新考量的其中一个维度，民生、生态环境、公共利益等也成为城市更新的重要价值导向。

陈学海认为，新时代的“城市更新”是一种发展理念和发展模式。这种发展理念和发展模式涉及多个方面：其一是目标导向，追求在存量背景下城市社会经济的二次发展和城镇化质量的提升；其二是价值转化，鼓励多元主体的参与，保障公共利益为优先；其三是内涵提升，关注人的实际需求，匹配生产方式与生产关系；其四是功能融合，“由表及里”，注重载体内部功能的多元化和复合化。

新的特点对于城市规划的方向又提出了新的要求，“对于‘城市规划’而言，一是应正视城市更新作为未来发展的主体地位，继续坚持‘底线思维’和‘红线思维’；二是强调用地性质的复合化，强化用地的兼容性，与城市更新趋势相匹配；三是完善城市更新相关的流程与政策。”陈学海说。

同时，新时代的城市更新的核心应该是“人本化”，从过去产业导向推动人口结构优化到现在未来人民幸福生活需求指导城市规划和产业规划转变。

成都如何定义未来？

第七次人口普查数据显示，成都常住人口已经突破2000万大关，位列全国第四，且成都亦位列2021年毕业生首选就业城市第四位。对于越来越多的新成都人来说，这座城市吸引力的核心与坚持”人本价值“密不可分。

2021年5月12日，在“成都环城生态公园周边区域规划优化工作会议”上，成都市委市政府正式提出建设成都版本“未来社区”，要求以成都环城生态公园为依托，高水平策划建设高品质生活宜居地，大力推动生态价值转换，统筹公园城市美好生活未来社区，承载公园城市展示区、生态价值转化示范区、高品质生活体验区、国际旅游度假区。

在新发展理念的指导下，以成都环城生态公园为依托，高水平策划建设高品质生活宜居地，大力推动生态价值转换，统筹公园城市‘美好生活未来社区’成为未来居住新承载；成都人才、企业处于高速培育期，衍生出对优质办公空间更迫切的需求，并随楼宇供应及产业结构升级开始更聚焦市中心，而‘产业化’+‘新四化’的运营策略成为关键；零售物业愈发多元的投资及载体，带动消费场景就文化、公园等多维度呈现；制造业新纪元下，‘智造网络’的联动招引值得关注。所以，我们认为未来成都将在包容与创新中探寻新的定义，继而给房地产市场带来深远影响。

陈学海认为，未来美好公园社区是成都市融合了“公园城市”和“未来社区”的独创发展理念，通过营造”创新生产、未来生活、宜居生态“的城市场景，将生态价值转化为经济价值和城市发展价值，树立未来城市发展的全新范式。

在新的发展格局中，对于成都如何进行“城市更新”规划的问题，陈学海也从四个方面给出了建议：第一，在城市更新理论方面，树立成都的特色理念和，如“未来美好公园社区”即是结合浙江经验和成都本底形成的独有范式，在城市更新领域也可指导具体工作；第二，在城市更新实践方面，结合成都本地现状和不同区域的具体特征，打造若干个具有引领性和示范性的城市更新试点项目；第三，在城市更新创新方面，结合成都在文化、生态、经济、民生等方面的城市特色，以及经济社会发展的独特诉求，形成创新的城市更新模式，因地制宜、引领全国；第四，在城市更新管理方面，根据成都实践，尽快完善成都独特的城市更新相关流程、法规、政策、主体、模式等纲领性规则。