文︱海绵宝

广州地铁近日向外界公布，7月24日起，地铁21号线快车停靠站将进行优化调整，增加停靠天河智慧城站、神舟路站，取消停靠大观南路站。

这意味着，大观南路站变为普车停靠点。明明已经通车，线路为什么会出现这样大的调整，调整之后对沿线的房价又会产生什么影响呢？

大量高新企业进驻

商业潜力巨大

地铁21号线，从设计之初就沿用了快车、普车两个规划方案。目的为了让增城区更快链接天河。

在调整前，21号线快车停靠点共设置了9个站点；此次调整后，21号线快车停靠点将变为10个，分别为员村、天河公园、棠东、黄村、天河智慧城、神舟路、苏元、镇龙、凤岗及增城广场。

让广州地铁作出规划调整的，是站点与站点之间人流出现了明显的差异化。

目前天河智慧城、神舟路的人流量远高于大观南站，并且，流量呈不断上升的趋势，已初步具备快车停靠的客观条件。

之所以出现这个现象，与两站周边拥有大量的高新企业有关。

天河智慧城作为广深港澳科技创新走廊节点之一，2020年被认定为省级高新技术产业开发区。

2021年初，天河区委、区政府印发《推动广州天河智慧城高质量发展实施意见》，确定将天河智慧城（含天河高新区）打造成为广州科技创新轴的关键节点，加速集聚资金、人才、技术、成果等创新要素，支撑广州科技创新轴建设。

在强力的前景支撑下，天河智慧城成为了众多企业的落址之地。目前，园区集聚了以软件和信息服务业为主的科技类企业已有2200多家，随着这个广深港澳科技创新走廊的发展，未来或将吸引更多的企业进驻。

神舟路站周边也高楼林立，拥有绿地中央广场、合景科汇发展中心、广东软件园等众多写字楼和办公园区。

对比于大观南路站来说，这两个站点更加需要快车停靠点名额。

新盘较少，商用楼盘占比多

21号线开通后周边突破“2”字头

再来看站点调整对周边住房方面的影响。

此次三个站点的调整，涉及多个楼盘，不过新盘方面较少，目前大观南路及天河智慧城有新房出售。

天河智慧城目前出售的主要为商用新盘，均价为3.4万元/㎡，大观南路则有纯住宅出售，此前城投珠江·天河壹品一期已售罄，价格高达8.5万元//㎡。据了解，此项目二期现已开始登记，或将“金九银十”加推。

值得一提的是，三个区域内商用性质的楼盘较多，可以看到，天河区的商业潜力巨大。

据了解，近日广州市规委会通过了天河智慧城核心区科韵路东侧地块控制性详细规划，根据规划，此处未来将打造成山水融城的门户地标——引入高品质商业综合体，打造无界共享的交往客厅；联动城际、公交首末站及智能网联新型交通，形成交通服务枢纽节点；打造科技汇聚的产业高地，构建引领未来的智联汽车主题产业。

可以看到，天河智慧城的商业定位已被政策定调，而紧邻天河智慧城的神舟路、大观南路站的周边楼盘，也会得到进一步的溢价。据了解，目前在售的天河云商汇，距离上一次加推的价格已涨2000元/㎡左右。

事实上，自21号线开通以来，区域内的大多数楼盘的单价已经突破“2万字头”大关。

这是由于线路贯穿了天河区、黄埔区和增城区，可谓是一条串起三区的大动脉，便于刚需群体依靠地铁通勤。

也因此，沿线串联起的黄埔长岭居、科学城，增城朱村、中新、荔城也都是楼市热门板块。尤其是新盘集中的永和、新塘以及21号线沿线的中新镇、朱村，成为了不少刚需客的选择。

不过，经历了2019年底-2021年的阶段上涨后，21号沿线的房价或许到了瓶颈期。

加之，广州今年以来密集发布调控政策，坚持“房住不炒”定位，在房贷审批持续趋紧的情况下，目前广州整体房价已回归了理性，预计21号线沿线房价短期内很难再继续上涨。