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七月第三周地产观察|调控继续从严从紧,这些政策重点将直接影响购房选择

接下来的楼市调控,各地因城施策会突出整治重点,包括开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面。

综合上周房地产行业在政策、数据和公司层面的重要事件,我们认为中央近期密集发布对楼市调控表态,将持续影响后续的楼市走向,不仅调控力度大、范围广、覆盖全,还重点提及保障性住房和加强房地产金融监管。

可以预见的是,接下来调控整体会更精细化,各地楼市配套细则也会越来越多,整顿力度或将超出预期。

具体来看,7月22日,住建部强调要切实加强保障性租赁住房供给,保障对象主要针对新市民和青年人。早在今年5月,住建部就召开了北京、上海、广州等40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会,提出要将大力保障租赁住房,促进解决新市民,青年人住房困难。

关于租赁住房,7月23日,住建部等八部委发布的整治通知中亦有涉及。住房租赁的整治重点,包括克扣租金押金;采用暴力、威胁等手段强制驱赶租户;违规开展住房租赁消费贷款业务等。

住建部在这次的通知中还提出要加强对租赁企业资金端的监管,预计核心一二线城市将加速出台相关管理政策,租房市场秩序将得到改善。规范的行业行为,将能更好保障租房者权益,这也是大力发展租房市场必须提供的市场环境。

当然在房地产金融管控收紧情况下,房企和中介将面临更大资金压力。

很明显,此次政策就是要推进住房市场的健康发展。除了租房市场,还要对房地产开发到物业全流程进行管控。《通知》中明确,将因城施策突出整治重点,包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似管控属于比较系统的管控,具有非常好的导向。“从管控内容来看,一些内容过去较少提及,如政策明确要对‘协助购房人非法规避房屋交易税费’等情况进行管控。”

在“因城施策”下,部分城市也率先响应并已经展开整顿。

如上海,一日之内出台两个方案,上调房贷利率和加强住房赠与管理。利率上调,对于购房者来说,会影响其按揭贷款成本。另外,也需要了解各银行的额度,积极把握贷款的申请。

严管住房赠与行为,将增强限购政策的严肃性,引导市场参与者合乎规定的交易。

绍兴和无锡则是紧跟二手房调控步伐。从深圳、西安、成都等等城市出台这一政策后的市场效果来看,二手房参考价落地,有助于无锡二手住房市场的规范挂牌和合规交易,同时也促进二手房市场渐渐降温,仍是利好购房者。

严跃进对此表示,“对于无锡市场来说,类似调控进一步稳定了市场预期。预计后续其他一些重点城市也会加入参考价制度改革。”

整体来看,2021年以来,中央和地方调控政策偏紧,热点城市频繁出台房地产市场规范政策。预计下半年房地产市场政策端依旧会从严,而在调控政策持续影响下,结合上月70城房价数据,房价涨幅有见顶趋势,未来几个月涨幅大概率继续收窄。

在此背景下,下半年涨幅过快城市将加速调控,房价更趋于平稳。一方面,推动新房、二手房市场降温,市场乱象得到改善,不断让利于消费者。另一方面,整个行业发展在经历调整后也会更趋良性。

住建部房地产市场监管司司长张其光更是指出,要对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

一周回顾:政策:上一周最值得关注的楼市政策,重点在中央层面。住建部联合8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知,意味着房地产市场进入整治重点阶段。另外,上海楼市限购政策收严亦值得关注。

7月23日下午,住建部联合8部门发布通知,重点整治对象包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个领域。

这几个方面的整治,无疑将有利于购房者和租房群体的合法权益,规范市场行为。

同日,上海楼市限购政策再打“补丁”,自2021年7月24日,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和上海住房限购政策。

数据:上周最要的变动是上海房贷利率上调,这将对购房者造成直接影响,还款压力会增加。

7月23日,上海房贷利率确定调整。首套房贷利率从4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,新规于7月24日起开始实行。

不过,和北京一直保持在首套5.2%,二套5.7%、广州最低房贷利率首套5.55%,二套5.75%的水平相比,上海以前的利率相对较低。

在深圳,二手房明显降温的同时,新房市场的“打新”热也消失了。

最近开盘的位于深圳宝安的京基智农山海御园项目,均价约6.95万元/平方米,去化率只有五成左右,这在以往的深圳新房并不多见。

新房去化相对较慢的阶段,打折促销又多见了。在深圳布吉片区,一处新盘的开盘折扣上,若3成首付客户准时签约,房屋签约总价打完折后可以节省31.5万至45万元,相当于打了9.13折左右。

公司动态:上周接连有消息称,出于回笼资金和去库存考虑,中南集团制定了员工购房优惠政策,同时阳光城也在制定去库存计划。

可以预见的是,在调控和融资端收紧的背景下,下半年将有更多房企采用给出优惠来加快销售这一措施,对购房者来说,可能会有一定入市机会。

在拿地端,今年集中供地以来,杭州房企宋都股份成为公开退地的第一家,代价是5000万保证金有去无回。由于在杭州拿地后盈利难,在利润压力和合作伙伴退出后,这家房企选择了及时止损。

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