文 | 番茄君

翻看今年已入市的住宅列表，罗湖仅有两个项目共三次开盘的记录，这两个项目分别是笋岗华润中心和缙山府，其中缙山府又分为两期开盘。

从去化情况来看，3月份率先入市的笋岗华润中心备案均价约8.9万元/平方米，638套房源吸引了725批次认筹，而开盘当天去化约5成；

缙山府一期同样备案均价为8.9万元/平方米，但同价不同命的是，项目备案的407套住宅开盘当日售罄，而后在6月底，该项目的二期备案入市，均价同样在8.98万元/平方米之间，但此次备案的404套房源开盘当日仅售出70%，未延续此前的日光盛况。

就在昨天，番茄君还在朋友圈刷到一张比较有意思的文字图片，一名网友称自己在深圳打工21年后，做了16年房奴的他把在罗湖一套建面142平方米、总价1900万元的房子卖了，随后拿着这笔钱回老家县城里重新置业。

在他的计算里，刨除买房+装修成本+零用，结余1300万元定期存入银行，每年大概收入52万，还称自己已经到达了人生巅峰。

按这位网友的售出价格来计算，这套位于罗湖的房产单价约13.38万元/平方米。与新房的不到9万元/平方米相比，这个倒挂差价，着实让人吃惊。那么，第三季度，还有哪些罗湖新房可以观望着呢？

宜居老城区：拥有成熟生活配套

说到罗湖，大部分人的印象或许会停留在“旧改”这两个字眼里。毕竟作为老城区，土地已经十分饱和的罗湖，要想在这里承建新的项目，就必须通过城市更新。此前的笋岗华润中心和缙山府都是通过这种方式获取土地。

罗湖相比较起热土光明来看，目前虽然不受关注，但也出现过日光，同时，它也有些光明目前来看无法比拟的地方。

首先是从交通的便捷度来看，罗湖区内有多条地铁线路穿过，不管是去福田、南山，通勤十分便利；而光明目前也只有6号线一条正在运营。

商业方面，罗湖已形成成熟商圈，更有罗湖万象城等高端商业，光明目前没有大型集中商业，多个商圈配套都在随着楼盘正在建设中。

教育资源方面，罗湖坐拥深圳中学和翠园东晓等名校，是光明所无法比拟的。

虽说在基础配套方面，罗湖倍杀光明，但从未来前景上看，置业者去年抢空光明新盘的盛况来看，更多人看好的是光明。

虽然有金融街、峰境瑞府、万悦山名庭等珠玉在前，但光明也不是每个新盘都这么受欢迎，这几个日光的新盘都有两个共性：一是靠近地铁，二是都在凤凰城和光明大街附近。所以在光明其他片区，新盘的热度和销量大都比较一般。

罗湖因为规划早，片区面貌旧，很多规划难以满足现在的居住需求，但旧里也藏着新品，在第三季度待入的名单中，罗湖有翠园华府和东海富汇豪庭两个项目准备入市。这里配套完备，但价格肯定会低于福田和南山。

01.翠园华府：楼体封顶、营销中心已建成

翠园华府位于布心路和东盛路的交汇处，距离地铁3号线水贝站直线距离为570米，步行大概需要6分钟。

项目前身是东晓街道东立片区旧改，拆除用地面积1.59万平方米，其中二类居住用地及商业用地面积1.08万平方米，总建面15.55万平方米，容积率超过8.0。

根据规划，项目住宅6.11万平方米（含保障性住房1.1万平方米）、商业约7000平方米，办公和商务公寓的建面均在5500平方米左右。

此次项目将推出299套住宅，户型建面为78-128平方米。规划车位是1053个，看似非常充足，但如果加上办公和公寓，车位是否足够并不能肯定。

就周边环境来看，距离翠园华府的最近的地铁站水贝站处，有体量6万平方的IBC Mall，集合了珠宝、购物、生鲜、儿童体验等商业。

而项目周边也坐落着东昌小学、东湖中学、深圳奥斯翰外语学校等教育配套。

此外，根据周边小区的学位划分，翠园华府将有可能划分在翠园东晓中学。这个学校是深圳较老牌的中学，据称公办录取率达到80%，平均分连续10年罗湖排名第一。

近地铁、有名校，早在3月份，番茄君和朋友就去了一趟项目实地探访，项目楼体接近封顶，营销中心已经建好但是没看开。如今4个多月过去，项目还未见动静。而论坛也开启了猜测备案价格的，其中9字头最多人选择。

02.东海富汇豪庭：靠近地铁，迟迟未开

东海富汇豪庭位于莲塘粤港路和百世路的交汇处，北面毗邻仙湖植物园和仙桐体育公园，与2号线莲塘站直线距离为400米，步行需要6分钟。

该项目为富宝化纤厂旧改项目，用地面积为约4.24万平方米，开发建设用地面积为2万平方米，建面达23.99万平方米，计容总建面为16.59万平方米，容积率8.3。

其中住宅约14.64万平方米，包括保障性住房约2万平方米，配套商业建筑面积约8320平方米，另外有公共配套设施3200平方米。

根据规划，项目由1栋高层住宅、4栋超高层住宅和裙房商业及配套组成。此次计划入市911套住宅。

早在2月份，番茄君前往实地打探，发现工地内多栋楼体已出地面6层，营销中心已经修建完毕。

当时问及项目何时开盘，工地保安表示：“老板明确要求在4月份把营销中心装修好，估计要到4月中旬才能入市。”

如今4月已过，直至7月，该项目依旧没有动静，不知道在忙些什么。

莲塘片区的二手房挂牌均价大约在6.8万元/平方米。其中，靠近项目、2001年建成的梧桐山新居6.9万元/平方米，别墅型小区仙湖山庄则为14万元/平方米。