记者｜张子怡

“彩生活的价值是被低估的。”在多次年度业绩发布会上，彩生活董事会主席兼执行董事潘军都会说到这句话。

股价、市值成为彩生活与花样年常被提及的问题。彩生活作为在管面积最大的上市物业管理公司，股价长期低迷，截止7月27日收盘，彩生活报收每股2.65港元，市盈率（动）6.61倍，总市值达39.42亿港元。

在收入与规模增长上，彩生活也进入瓶颈期。

彩生活2020年业绩报告显示，公司2020年实现总收入约35.96亿元，同比减少6.5%；净利润约为5.42亿元，净利润率15.1%，同比上升1.2个百分点，公司股东应占净利润约为5.02亿元。

截至2020年末，彩生活的物业合约管理总建筑面积达到5.63亿平方米，对应的社区数量达到2841个。其中2020年已经产生收益的合约管理总建筑面积达3.61亿平方米。公司合约管理面积跟2020年上半年相比，没有新增长甚至减少。

彩生活虽然表现不济，但是资本市场仍然欢迎物业公司，目前处于等待上市的物企有22家。在此情况下，资本市场热衷的故事变了，拥有“细分概念”的物企会得到更好的估值。

于是，花样年与彩生活也试图在资本市场上讲一个“新故事”。

7月26日，花样年控股、彩生活联合发布自愿公告，双方均正考虑寻求将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务及商业运营服务业务，于香港联交所单独上市。

预期建议分拆完成后，所分拆的公司将从事提供有关商业物业、混合用地物业、公共设施及工业物业的物业管理服务；以及商业运营服务。

对于分拆，目前花样年及彩生活已向香港联交所提出申请，且联交所已确认，它们可就建议分拆进行上市申请。

“商管”成为花样年分拆物业上市的新主题。

克而瑞物管统计显示，上半年，Top50物企共计新增拓展项目3142个，除住宅项目外，办公、公建项目的热度逐渐高涨，办公项目占比近30%，是上半年外拓数量最多的业态类型；公建项目占比则快速提升，2021年上半年占比已高达15.6%。

从目前物业股的PE来看，能获得较高PE的中小物企大多数都有商业物业的优势加持，如新城悦、宝龙商业、合景悠活等。今年新上市的物企中，涨幅最高的也是涵盖有商业运营的星盛商业、中骏商管，也是市盈率最高的两家。目前物业股PE最高的，也是商业领域的领头羊之一华润万象生活。

对于分拆商管物业上市，花样年同彩生活早有准备。

一方面，彩生活通过万象美管理整体综合原用途物业。万象美物业前身即万达物业，所管理业务有相当一部分与商业物业有关。根据万象美一份招聘说明，该公司管理项目包括甲级写字楼、普通写字楼、豪宅、普通住宅、SOHO公寓、商务酒店、商业综合体等业态，管理面积超过6500万平方米。这部分的业务有可能被打包、分拆进入新的物业公司。

另一方面，花样年旗下另一个物管平台美易家，该公司管理面积约1.3亿平方米，为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供服务。美易家最早成立于2010年，于2015年登陆新三板，此后退市。自2017年以来，公司官网已停止资讯更新。美易家的业务也有可能被打包上市。

更重要的是，早在二十多天前，花样年同绿地控股进行得一笔大宗交易，获得了接近2600万平方米的商管面积。

7月5日晚间，花样年控股集团有限公司发布公告称，于当日其全资附属公司深圳市富昌商业服务有限公司作为买方，与绿地实体即绿地控股集团有限公司及绿地金融投资控股集团有限公司订立该协议，据此买方同意以人民币12.6亿元收购目标公司上海绿闵物业管理有限公司的全部股权。

公告显示，完成交易后5年间，绿地承诺交付不少于2500万平方米商业相关物业建筑面积；同时，绿地承诺3年间提供一二线商管项目不少于60万平方米；1年间就33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目订立合约。

未来，上述三部分的业务有可能被集中打包，成为花样年商管物业上市的主体。

不过，面对现下商管物业股火热的情况，汇生国际融资有限公司CEO黄立冲并不看好，他告诉界面新闻：“商管物业公司现在很难做，他有招租的压力，对资金要求也非常高。地产商分拆商管物业上市或许能做出漂亮的报表，但实际上租金的回收应该会很困难。目前商管物业在香港资本市场受欢迎，不代表公司的估值真的高，市场中有投机炒作的可能。