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贝壳找房的月亮与六便士

贝壳目前无法兼得月亮与六便士。

文 | 财经新知Pro 魏宇奇

编辑 | 向阳

思特里克兰德绝对是个幸福的人,收入不菲、妻子漂亮,两个孩子也都健康快乐。然而,在婚后的第17个年头,他突然去了英吉利海峡对岸的巴黎,放弃了称得上圆满的生活。

为《月亮与六便士》埋下了一个悲剧结尾的,是思特里克兰德“离家出走”的原因。当人们都以为他的出走是因为有外遇时,事实却让众人大跌眼镜:他只是为了画画,而他没有任何画画的基础。

独一无二的月亮谁人不爱,带有现实属性的六便士往往是追求月亮的最大障碍。“身价”曾经超过百度的贝壳找房,正是六便士下的另一个囚徒。

一方面,贝壳找房面对组建的反贝壳联盟的58同城和打小报告的姚劲波,始终是一幅“敌军围困万千重,我自岿然不动”看你能奈我何的状态,而事实也让我们见证了贝壳找房确实有这份底气。

另一方面,尽管取缔中介行业并不现实,但在控房价保民生的前提下,对中介行业趋严的管控和土地、金融政策一起,让原本规模很大的中介市场切小了蛋糕。被当做线上和线下融合的经典案例,产业互联网模板的贝壳找房,也许只是月光的暂时管理者。

缩小的蛋糕

2018年9月,一向稳健的万科再次发出信号。在9月中旬的月度例会上,万科董事会主席郁亮表示:“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

在语惊四座之前,万科就已经把名字从“深圳市万科房地产有限公司”改为“深圳市万科发展有限公司”,去地产化之心可见一斑。

春江水暖鸭先知,没有谁比行业龙头主动转型能更好地说明行业发展趋势了。

万科为了如何“活下去”而苦思冥想的2018年,距离提出“房住不炒”已经过去了两年。自2016年年底提出“房子是用来住的,不是用来炒的”后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,其中涉及房企的融资、购房者信贷等方面。

东吴证券首席经济学家任泽平,在《房地产周期》一书中曾提出过影响房地产市场的三大要素,即短期看金融、中期看土地、长期看人口。

截至2019年,“房住不炒”的措施都是以金融为主。结果证明,金融政策不是万能的。在随后的2020年2021年,监管部门有使出了金融和土地的组合拳。

2020年,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置了“三道红线”。此举断绝了房企高风险发展的路径。

土地因素的变化开始于2021年2月24日,自然资源部当天发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策,试点地区集中出让土地的次数原则上每年不超过3次,土地供给端被戴上了紧箍咒。

金融、土地的双杀,直接影响了房产行业的供给端。这些因素的变化,对发挥中介角色的贝壳找房(简称贝壳)来说,没有对房企的影响大。

不过,作为产业链上重要的一环,贝壳同样是被监管的角色。

一个清晰的信号是,深圳在最近升级了原有的二手房交易系统,该系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能。一位业内人士表示,“如以后委托买卖都在这个平台上进行,就改变了以往深圳二手房交易的规则,实际上这意味着政府在加强对市场的监管。”

7月28日,深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》,要求全市范围内的房地产中介机构及从业人员对虚假房源、虚假宣传等问题展开自查自纠。

在完全取缔中介不符合市场发展规律,成功率也不大的前提下,优化中介行业秩序就成了监管关注重点。这其中,由“多边代理”向“单边代理”发展,被公认为是符合未来发展要求的趋势。

与西方国家相比二手房中介的“单边代理”模式相比,我国一直施行的都是“双边代理”。经纪人要同时服务买家和卖家,既要替卖家争取最高的放盘价,也要为买家争取最低成交价,这便避免不了利益冲突的发生。由此也引发了经纪人为了赚取最大的差价,只做一锤子买卖的情况。一些市场份额大的机构也可以借此调高佣金率,间接助推了节节攀升的房价。

而国际上大部分国家采用的都是“单边代理”的模式,即买卖双方各自有自己的代理人,相当于“律师”的角色,可以最大化保护被代理方的利益。这意味着单边代理制是最有利于买卖双方的模式。

如果“单边代理”取代“双边代理”,对贝壳的影响无疑最大。2020年,二手房业务为贝壳贡献了305亿元的收入,收入占比为40.4%。如果贝壳只做单边代理,它就只能拿到二手房交易过程中的部分佣金,佣金规模显然无法与“多边代理”的一手包办模式大。

在监管、土地、金融的三杀之下,中介行业未来的蛋糕已经无法呈现预测中的美好。

贝壳找房的昨天、今天和明天

2018年,47岁的左晖和17岁的链家,已经是中国房地产中介行业绝对的“大佬”。从1992年毕业留守北京开始,左晖就一直租房住。“我也被中介骗了很多次,因此当我自己开始做中介的时候,正能量很足。”

2000年8月,在保险行业赚得第一桶金的左晖,成立了北京链家房地产展览展示中心。同年,链家的第一家门店“甜水园店”开业。

2018年,链家已拥有上百家门店,上万名员工,年交易总额超万亿。但是,在这18年中,链家与中原、58同城相比都没有本质区别。

一方面,链家在交易过程中,只涉及到信息层面,这和58同城是一样的。另一方面就是双边代理制。

2018年上线的贝壳找房,改变的是第一点。贝壳找房通过两个网络,即楼盘字典和ACN体系,成功的为行业带去了质变。

在贝壳找房APP上线至少十年前,链家就关注到了真房源的重要性,为此不惜投入巨大的人力物力做楼盘字典。目前贝壳的房源数量超过了2.4亿套,比排在行业第二的安居客多了约5000万套。

旨在改变经纪人环节的ACN合作网络,虽然距离“单边代理”模式还有差距,但与同行相比已经足够优秀。这套网络把全部的经纪费拆分为10个角色,将经纪人从纵向上变为多边角色,提升了效率。

在这两个网络的加持下,今天的贝壳找房已经拥有了前所未有的竞争力。

2020年,贝壳的GTV(交易总量)高达3.32万亿,其中新房业务GTV为1.38万亿,而“线上房产第一平台”安居客的新房业务,仅有653亿元的GTV。

上市当天,贝壳的市值就达到了421.95亿美元。最高市值高达940亿美元,几乎等于碧桂园、万科、恒大这三大房地产巨头公司的市值之和。作为新房、二手房业务并重的房产交易平台,贝壳的龙头地位毋庸置疑。

然而,强大如今的贝壳,未来依然存在风险。其中的体现有两点。

首先,贝壳在新业务上的进展算不上快,导致其在未来很长一段时间中,不得不继续依靠监管越来越严的房产交易业务。

贝壳新业务的拓展方向分为横纵两个,其中横向的发展方向是开拓海外市场。

贝壳海外业务的前身是链家海外,它的角色是充分了解中国消费者和当地市场的“管家”。

纵向是围绕房产做其他相关业务,贝壳的尝试方向是商业地产和家装。

贝壳的商业地产业务走了弯路,其模式经历了从类58同城到SaaS的转变。目前,财报中还没有这项业务的收入体现,表明它仍处于前期发展阶段。

家装业务的市场前景更大,难度也更大。贝壳的选择是和万科强强联手,在2015年成立了“万链家装”。

 “万链”成立一年后就交出了北京区域家装市场份额第一的好成绩。2016年,万链销售额达到5亿元,完成了5000单。2017年,将目标定为增长300%、全年服务1.5万单、销售额突破15亿元。

然而,万链目前的进展也不算如意。万科在2020年与贝壳分道扬镳,随后万链被并入贝壳旗下新推出的全新家居服务平台“被窝家装”。业绩上,包括装修在内新兴业务在2020年取得了20亿元的收入,在贝壳总收入中的占比仅有2.8%。

其次,在监管层越来越重视数据安全的情况下,中概股们对数据的考虑要比以往更加严谨才不会重蹈滴滴的覆辙。手中掌握超2.4亿套房源数据和近5000万活跃用户的贝壳,要面对的风险无疑又多了一重。

可见,无论是威力巨大的两张网络还是监管的风险,资本市场都给出了明确的反馈。截至7月28日,贝壳的总市值为288.79亿美元,跌去了上市以来的全部涨幅。

魔幻的资本市场固然相信贝壳追求的“月亮”很美好,但在故事已经失去了诱人果实的情况下,资本更在意的是贝壳有多少“六便士”。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
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