记者｜张子怡

从去年年中到现在，东莞一直处于不断发布楼市调控政策状态。即便如此，东莞楼市热度不减，房价处于坚挺的上涨态度。新房上半年仍是供不应求，二手房年成交量下降但房价稳稳上涨。

在此现状下，东莞政府又发大招，学习各地政府调控楼市的经验，从土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面持续调控市场。

8月2日凌晨，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），正式出台房地产调控新政“莞八条”。

《通知》显示，优化土地竞拍规则。实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，非房企不能参与宅地拍卖；将加大税收调节力度，借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年；发布二手房指导价，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度；建立购房意向登记系统，热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度，热点楼盘的限售期从三年延长到五年；暂停向个体工商户销售商品住宅......

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻：“库存低、土地价格高、土地市场热、市场预期不稳、开发商看好、深圳需求外溢，这是东莞楼市调控面临的最大压力。由于城市开发强度高，新增供地少，东莞增加供应的难度比较大，需要在需求端调控和保障房建设上下功夫。这次的政策既有需求端的，也有供给测改革的。”

事实上，东莞楼市深受深圳影响。一方面，在深圳产业结构腾笼换鸟的那些年，东莞承接了大量深圳转移的产业，产业发展带来的新增人口成为支撑东莞房价的基础，尤其以东莞新房市场为主，常年存在供需不平衡的矛盾。另一方面，自深圳去年严厉限购后，深圳“投资客”的外溢需求大大影响东莞，逐步推高东莞房价，房价不断上涨。

东莞土地市场火热，不少房企都愿意在此抢滩登陆，溢价封顶的地块向来不少。今年3月时，万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得东莞虎门镇龙眼社区、大宁社区一宗商住地块，折合可售楼面价为28797元/平方米，刷新东莞楼面价纪录。

合富研究院统计数据显示，上半年东莞全市共成交72宗地块，揽金约303亿元，虽然同比下降32%，但仍处于历史同期第二高位，地价封顶、溢价呈常态化。

东莞土地溢价率的走高、供需矛盾的存在，此前的调控政策只是让市场成交量走低，对房价影响却不大。

合富研究院统计数据显示，2021年上半年，东莞新房供应23784套，同比暴涨76.7%；新房网签23294套，同比增加11%；新房网签均价约27166元/平方米，同比上涨19.1%。供需均创2016年10月东莞限购以来半年新高，均价涨幅则比去年扩大了2.3个百分点。

二手房方面，乐有家研究中心监测数据显示，2021 年上半年东莞二手房网签已不足万套，同比下跌29.8%。而与网签量表现有所不同，尽管市场热度逐渐递减，但房价却是稳步上涨，2021年上半年二手房成交均价上涨至2.40万元/平方米，同比上涨22.4%。

乐有家研究中心发现，随着房价上涨，2021 年上半年东莞二手房套均成交总价上升至264万元，与去年同期相比增加了53 万元，大约等于一套两房的首付。

此次出台的“莞八条”被认为是东莞史上最严的一次调控。

合富研究院高级分析师李兴旺告诉界面新闻，新政对市场影响是将会让土地市场或将有所降温，一方面竞拍规则的升级，一方面市场信心的影响；房企资金回笼压力增大，定价将趋于理性；购房者信心将受阻，购房意愿将受影响，部分购房者因政策升级而暂时失去购房资格，政策对于购房需求有抑制作用。

对于销售市场，李兴旺认为接下里东莞楼市成交热度会下降，转化率将减小，成交量回落大势所趋。受市场信心影响，房价预期也将进一步平稳，房价过快上涨势头会得到切实有效的控制。”