记者｜张子怡

8月9日凌晨，惠州市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），限价限购八条细则将全方位调控惠州楼市。

具体而言，惠州市重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房；（重点片区目前暂定为大亚湾经济技术开发区、惠阳区，后根据市场情况调整重点片区范围）；优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；规范商品房申请预售，总建面5万平方米以下须一次性申请；5万平方米（含本数）以上，每批次申请建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）；严格执行新购住房三年限售政策；对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与土地招拍挂。

惠州楼市深受深圳影响，尤其以大亚湾片区与惠阳区域，上述区域的大部分房源都为深圳购房者所买。

乐有家研究中心数据显示，2021年上半年，惠州购房者居住地占比中，深圳客户占比52.5%，惠州本地客户占比仅为23.1%，东莞客户占比18%。惠州购房者中投资需求的占比高达69.1%，超过深莞之和，居粤港澳大湾区城市群之首。

每次关乎深圳的政策或者传言，都会间接推高惠州房价。

今年深圳地铁打通惠州的消息，再次推动惠州房价上涨。根据国家统计局数据显示，今年6月，惠州新房房价环比和同比分别上涨0.5%和6.3%；二手房房价也同步上扬，环比和同比分别上涨0.4%和5.6%。

据乐居统计数据，2021上半年，惠州新房共成交63813套，同比上涨14%；成交面积672.2万平方米，同比上涨15%，全市均价为12920元/平方米，同比上涨6%。

惠州房价的上涨促使惠州政府被约谈。

2021年7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

住建部官网指出，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。并宣布将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。据悉，此类城市的房地产调控工作，由住房和城乡建设部和有关省级政府共同督办。

此次惠州发布的限购政策中，限制外地户口购买二套房，该条政策影响或许仍待观察，在惠州置业的深圳客不少，后悔的更不少。

在惠州大亚湾片区买过一套房的尹华表示：“买了这一套我都后悔死了，卖不掉、涨不动，怎么可能去买第二套？”

事实上，由于惠州楼市投资性需求占比高，加之供给量上升，其库存量进一步增高。

惠州中原战略研究中心的数据显示，截至2021年6月底，惠州新房库存走高趋势明显，最新库存为1524.76万平方米，同比上升8%，平均去化周期为14个月，去化周期连续7个月上升。

从公开数据看，惠州近年来市场没有大幅起伏的现象，楼市整体保持平稳。

据惠州合纵联行数据，今年7月，惠州一手网签住宅8778套，网签面积环比下跌11%，同比下跌高达44%。供应方面，7月惠州供应住宅11858套，供应数据环比下跌9%，同比下跌25%。

至于二手房市场，查询惠民之家网站发现，二手房在网站放盘房源达410套，挂牌时间最早的在2013年10月。

界面新闻去年7月底曾走访当地中介门店，彼时由于“深圳扩权惠阳”的传言，惠州楼市正值热闹期，然而当地中介表示：在大亚湾卖房的业主挂牌时间多则3年，最少则需要3个月。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，惠州楼市本身已经在下行了，原因不是调控政策的影响，而是深圳楼市下行。再加上今天出的这个政策，对市场预期还是有影响。更加需要重视的是，惠州按揭利率上升到了非常高的水平，可能是各大城市最高的利率水平了。首套房利率水平为6.82%，二套房利率水平为7.2%。而且，新房和二手房的放贷周期都非常长。再加上限购，未来惠州楼市会开启下行的过程。