文 | 艾青

首批二手房参考价落地一个月来，市场正在悄无声息地发生变化。

近日，有网友反映，在西安21世纪不动产理想家天地源万熙店门口，两家房产中介公司工作人员在路边打架互殴，后经证实为西安贝壳的加盟店德祐与21世纪不动产的工作人员，事件起因为：德佑工作人员在平台系统看到了21世纪不动产的一套房源，想借带看客户、实勘拍照之名获取该房源信息，最终双方发生口角冲突，酿成打架。

这起事件折射了西安二手房行业的现状。7月8日，西安出台了二手住房成交参考价格机制，次日102个小区的指导价出炉，直打楼市“七寸”。新政落地一个月来，市场进入观望期，成交量骤减，经纪人的日子不好过，也因而对房源与客户格外“珍惜”。

中介门店门可罗雀

8月10日，这是无数个平常日子中的一天。这一天，在德佑工作的李萌正在值班，按照惯例，他需要接待前来门店咨询的客户。

李萌是陕西宝鸡人，1994年出生的他今年27岁，去年疫情期间，老家各行各业不景气，靠着与店主相识的缘分，他来到了西安，开启了自己的经纪人生涯。

对于这份工作，李萌谈不上喜欢或者不喜欢，只是可以用来“糊口”。时间如逝，一晃到了今年8月份，他说正在考虑换份工作，“市场很差，每天几乎都没有什么来看房的客户，去年这个时候每天能有两三组。”在他看来，这有疫情的影响，但最主要的还是受二手房指导价的影响。

一个月前的7月8日，西安出台了二手住房成交参考价格机制。次日，西安房地产交易管理中心发布了首批102个住宅小区的二手房参考价，包含浐灞、高新、曲江、雁塔等多个热门城区，参考价格最低的房源单价甚至不足1万，大部分在1—2万元/㎡区间不等。与新政出台前的历史成交价相比，此次二手房指导价可谓是打“骨折”。

众所周知，二手房指导价的核心点并不是限制房价，而是影响信贷。举个例子：一套房子，官方指导价是600万，但是房主卖价800万，没有指导价的时候，800万首付3成是240万，贷款560万。现在，银行严格按照官方指导价，按照600万来评估，那么实际首付就达到了380万，无形中增加了首付成本。

信贷政策变化之下，西安的二手房市场也出现了一种“全款买房”的现象。“这个月以来，太白小区已经需要全款支付了，因为房龄太老银行不给做按揭，上个月的时候还有一家银行可以做。”李萌唏嘘地道。而据界面楼市走访了解，不只是太白小区，很多在2006年之前的老旧小区目前已经办理无法按揭，需要全款支付。

除此以外，因放贷周期延长，一些急于置换的家庭也要求业主全款支付。

买卖双方僵持，市场成交量回调

除了学区房、学位房等因孩子上学而产生的刚性需求之外，全款支付对普通的刚需家庭而言几乎不堪重负，这也减缓了这部分群体“上车”的速度。

据诸葛找房监测数据显示，7月西安二手房成交均价为15435元/㎡，环比下跌0.17%，同比下跌0.5%。成交量方面，7月西安城六区存量住宅二手房成交6188套，环比减少22.16%，同比减少25.91%，市场确实较之前有所降温。

而就市场走向来看，第一批参考价发布一个月来，市场的变化虽不能说翻天覆地，但基本面已经发生了变化。“这一个月虽然很少有业主降价，但买房人也不太买账了，市场目前处于观望期，双方处于僵持状态。”李萌表示。

上个月，张玉刚取得了西安市的购房资格，看着不断上涨的楼市，她立马加入到了摇号大军中，虽然参与了几次摇号，但作为单身未婚的普通家庭，张玉没摇中过一次，泄气的她将目光投向了二手房。然而，在看房的路上没奔波多久，她就停了下来，原因是：二手房参考价落地后，想等等看，免得高位站岗。

这种现象也传导至了新房。根据西安市住建局网站的数据，6月，登记平台共上线6743套房源，核验家庭99194组，对应近15组家庭抢一套房；7月，登记平台上线8210套房源，核验家庭78142组，对应9组家庭抢一套房。摇号方面，6月出现了4个“万人摇”，而7月仅有一个盘为“万人摇”，为大华翰林华府，其1.2万元/平米左右的均价，与区域内二手房价格严重倒挂。

到了8月份，伴随着供应量的持续加大，叠加二手房市场影响，新房市场降温的迹象仍在持续。8月7日—8月9日，共有4个项目结束了登记，分别为自然界A3地块、领航悦宸、中铁琉森水岸、锦业上都小区DK1。

其中，自然界104套房源共有53个家庭通过了核验，领航悦宸333套房源共198个家庭通过了核验，中铁琉森水岸974套房源吸引了916组家庭登记，虽然资料核验尚未结束，不过平销已成事实。四个项目中，仅锦业上都小区DK1需要摇号，主要是因为该项目位于高新区，在高新区均价站上2万元/平米的关口，该小区的均价仅有18156元/㎡，适合刚需入手。

可以看到，西安市场的基本面已经发生了变化。如今，距离首批参考价发布已经有一个月，第二批住宅二手房成交参考价格已经在路上了。7月12日，在回复网友提问时，西安住建局表示：下一步，我局结合我市实际，加快研究发布第二批二手住房成交参考价格，支持群众理性交易，维护二手住房市场平稳健康。

连番重锤落地，西安市场会迎来怎样的走向，界面楼市将持续关注。