文 | 覃峰慧

调控再升级 买房难

近日，杭州、上海、北京等全国多个热点城市楼市调控再升级，从“限购 限贷 限售 限价”等多方面“补漏洞”。西安出台二手房指导价；上海实施二手房源价格核验；北京堵住“假离婚”漏洞；杭州提高限购门槛，限制了部分年轻群体及外地人的购房资格；惠州重点片区非户籍居民限制购买新房、新房三年限售、超出“三道红线”的房企不得参与土拍等政策。

在信贷收紧、调控加码压力下，楼市迎来阶段性回调，成交表现大不如前。热点城市买房难，换房更难。

地价直逼房价 买房成本拔高

近年，房企火拼抢地，楼面地价不断飙升，南宁土地市场接连出现地价直逼房价的局面。据不完全统计，南宁楼面地价超万元的项目约15个，主要集中在南宁五象湖板块和凤岭南滨江板块，销售价格约2万/㎡+。据广西中原研究中心2021年7月发布统计数据显示，南宁7月份住宅成交均价为13578元/㎡。

2010年3月10日，红日东升以总价15.92亿元，单价8650万元/亩，楼面地价约11033元/㎡竞得金浦路GC2010-003地块，标志着南宁楼面地价正式迈入万元时代。2019年3月29日南宁GC2019-020地块竞拍不到一分钟达到最高限价，最终成交总价24.27亿元，成交单价1500万元/亩，楼面价7500元/㎡，折合实际楼面价超过1.4万元/㎡，地价直逼房价。

南宁土地成本不断攀升，更高的楼面地价意味着高房价，高房价倒逼开发商做高端产品来支撑，户型面积起点越来越大。户型面积起步大，加上房价不断上涨，带来的直接影响就是买房成本变相拔高。

换房成本高 倒逼买房一步到位

据《2021新居住消费调查报告》显示，当前新房和二手购房者平均年龄在33.3岁左右，年轻人买房实现“一步到位” 仍较难。年轻人买房很少能“一步到位”，但换房需求始终存在。大城市的住房需求问题较为突出，居住面积总体呈现“城市越大，房子越小”的特征。

据广西中原研究中心统计数据显示，2017年南宁楼市进入改善型市场，120-144㎡改善型户型首成主力，75-90㎡户型供需下降。南宁不高的首付门槛和相对宽松的政策环境是改善型住宅成交占比超刚需型住宅的原因。

在市场和政策的双重夹击下，部分家庭购房资格受限，换房面临高比例的首付款，换房成本增加，倒逼购房者买房一步到位。

买房族理性置业

南宁市场买房族大致分三类：刚需人群，囊括了首次置业人群、青年置业人群、异地创业人群和保障性住房；改善人群，这一类人收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房；刚改人群，占据市场比例最大的一类购房人群，不仅是家庭结构发生改变，同时更加追求品质，从而想要去换一套更好的房子。

对于首次置业的人来说，倒可能正是一个窗口期。以前，只要配套牛，能升值，房子造的好不好，和房价并没有直接联系。如今，配套的不确定性增强，二手房市场被严控，楼市流通性降低，从而导致持有时间变长，购房需求向居住大幅倾斜。

“三道杠杆”融资新规的推行，今年房企的首要任务是卖房回笼资金，传统房企将抓住“金九银十”以价换量回笼资金“回血”。热点城市楼市调控不断加码 ，相比之下，南宁的购房政策暂未重启限购，二套房首付比例仍为30%，购房政策及市场相对比较稳定。如今的市场环境，很多购房者选择置业的方式越来越趋于理性。

房子终将回归居住属性，楼市理性时代即将来临。面对即将到来的“金九银十”，南宁的房企会打出各种优惠力度，购房者需理性置业。初次置业购房者“一步到位”需三思，毕竟年轻人买房实现“一步到位” 仍较难。改善型购房者“不差钱”，但购房机会受限，仍需理性下手。

买房是大事，购房款不是一笔小数目，在买房时一定要考虑适合自己经济实际情况的楼盘。在品牌、品质深入人心的今天，户型是越来越多购房者的考虑因素。既然买房要花费高价，买房人入手前须多番思虑、精挑细选，从而倒逼住宅的品质和服务升级。