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时代中国的“后千亿时代”:降杠杆提质量

时代中国要主动去适应政策调整的方向,坚持长期主义,确保有质量的增长。

图片来源:时代中国

随着房地产调控进入深水区,如何保持稳健的发展成为各家房企最重视的问题。

8月18日,时代中国召开2021年中期业绩发布会。时代中国(01233.HK)董事会主席、执行董事兼行政总裁岑钊雄表示,随着各种调控政策的落地,下半年房地产行业会走向平稳,包括地价和房价,在此背景下,时代中国要主动去适应政策调整的方向,坚持长期主义,确保有质量的增长。

时代中国的质量首先体现在投拓上。

近年来,时代中国恪守谨慎的投资逻辑,不盲目扩张。今年上半年,时代中国在广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京各拿下一宗地块,总计购入7块地,与去年同期持平,权益地价为35.43亿元。

时代中国首席财务官黄嗣宁表示,上半年在买地策略方面,体现了公司的谨慎和理性,城市方面的选择性也维持既有的战略,继续在深耕的大湾区所熟悉的重点投资城市布局,此外,也在其他高能级都市圈加大投资力度,比如此次在南京和长沙购入2幅土地。

从拿地渠道上来看,面对公开招拍挂市场的热度不断被推高、利润空间不断被压缩,时代中国在公开市场拿地的同时,也在加大城市更新的转化。

据岑钊雄透露,时代中国新增土储的安排是有50%来自城市更新,另外50%则是通过公开招拍挂和收购寻找机会。

上半年,时代中国总收入约为136.38亿元,其中来自城市更新业务的收入为24.07亿元,占比为17.6%,主要来自广州以及佛山等地区的城市更新项目。截至上半年底,时代中国的城市更新项目总数约160个,潜在总可售建筑面积约为5340万平方米,预计总货值超1.6万亿元。

岑钊雄称:“接下来,我们在城市更新中贡献的土地储备会越来越多,在公开市场会按照既定投资的逻辑进行投资。”

时代中国的投资也聚焦于高质量区域。近年来,时代中国持续深耕粤港澳大湾区,大力提升所在区域的市场份额。与此同时逐步增加长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域的投资。

集中供地是今年上半年房地产行业最热门的话题之一。时代中国在此次集中供地中始终保持谨慎的态度,早在今年3月业绩发布会上,岑钊雄就曾表示,公司对于公开招拍挂市场的依赖是比较低的,集中供地并不会对其构成重大影响。

首批集中供地在6月底画上句号后,关于各地土拍政策打补丁的消息也一直备受关注,岑钊雄认为,之前土拍政策的限制主要体现在房价上,地价基本上没有限制,就算有,也是将成本转移到代建和其它方面,这次政策打补丁最重要的还是希望在地价方面有所约束,对行业老说是好消息。

“下半年会有第二批、第三批集中供地,土地市场趋于平稳。”岑钊雄指出,会根据市场的情况来决定是否参与拿地。

截至上半年底,时代中国总土地储备约为2166万平方米,时代中国认为足够应付未来三年的发展所需。其中广州、佛山、清远的土储占比分别为23.3%、15.9%、18.6%,大湾区的总土储占比近90%。

从销售规模来看,在去年迈入千亿门槛后,今年上半年时代中国累计实现合同销售(连合营项目销售)金额约为453.79亿元,同比增长39.3%,签约建筑面积约为234.9万平方米,与去年同期基本持平。

广州依然是时代中国的主要粮仓,上半年可供出售的项目数共有51个,累计销售额约为194.9亿元,占总销售比例约为43%;佛山是销售贡献第二大的城市,上半年累计销售额约为112.4亿元,占总销售比例约为25%。

按时代中国定下的2021年销售目标1100亿元计算,今年上半年的目标达成率约为41.2%。

不难发现,上下半年4:6的销售比例符合时代中国一贯的推货节奏,且其近年均超额完成年度目标。

岑钊雄表示,时代中国今年全年可售货值是1600亿元左右,下半年大概还有1150亿元的货值,而且接近有70%是在大湾区的核心城市,按照目前下半年推售的项目,以及区域内目前的表现,有信心能按照计划完成全年度的销售目标。

除了规模的稳步增长外,时代中国财务也保持稳健,这是一家企业的生命线。

黄嗣宁指出,上半年时代中国主动降低了杠杆水平,有息负债总额下降至548.98亿元,较2020年底减少66亿元,其中短期借款水平也有较大改善,由去年年末的180.7亿元下降至108.3亿元。

值得一提的是,从“三条红线”来看,截至上半底,时代中国的净负债率为68.7%,剔除受监管资金的现金短债比达2.0,剔除预收款后的资产负债率为76.6%,较去年底下降2个百分点。因剔除预收款后的资产负债率则略微超标,时代中国被列入“黄档”。

岑钊雄表示,按照公司的计划,在2022年底之前,时代中国有信心进入“绿档”。

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