文 | 丸子君

深圳光明的新盘，对于很多刚需来说是一向是首选项，但在近期，光明楼市“上新”的市场反应却有点冷淡——云科府在8月14日公布认筹名单，共1066人认筹，而房源数量为1550套。

认筹率只有68.8%，对于今年光明入市的住宅新盘来说，算是“垫底”的成绩。

01.成绩垫底

在今天上午9点开始，云科府正式选房，到下午3点左右，自媒体“咚咚找房”已曝光的开盘成绩——卖出约900套，剩余600多套，去化约六成。

今年以来，已经入市的光明新盘只有5个，万科光年四季、宏发万悦山、星河天地华府、勤诚达正大城，以及这次的云科府。

在前面四个盘都日光、勤诚达正大城去化八成的情况下，云科府的成绩无疑是垫底的。

从价格上来看，云科府5万元/平方米，带装修，几乎是4个新盘中价格最低的，但依然无法“讨好”购房者们。

归根结底，不过以下原因：

一、位置过于偏僻，规划兑现需要时间

在云科府入市之前，外界对这个楼盘的看法就大体上分为两类：

一类认为楼盘位置太偏，已经靠近东莞边界，距离市区远，并且周边配套欠缺，前期入住的业主只有等待几年后规划落地才适合居住；

另一类则认为，背靠光明天安云谷这个大型产城项目，片区未来会有一定经济基础，并且城市规划也非常看好，未来会很宜居。

对于有实际居住需求的人来说，自然是已经配套齐全的项目更让人喜欢。

更何况，即使算上未来规划，云科府也并不靠近地铁，也让购房者更慎重考虑。

二、户型偏大，房源数量多

对比光明已入市的四个新盘，云科府虽然单价低，但户型偏大，面积最小的也已经达到了92平方米，总价445万元起，对刚需并没有太友好。

并且，项目体量非常大，一次性推出1550套，去化压力也相对更大。

光明此前入市的4个盘，推售最多的也只有不到800套，数量少的更是只有375套。

那么，就算云科府一次性卖掉900多套，也只是去化六成而已。

02.新房变得难卖？

事实上，除了云科府自身原因之外，楼市整体行情差也是一大原因。

从2019年11月取消豪宅税之后，深圳的二手房市场一路高歌，新房、二手房的差价也愈发明显。整个2020年出现了28个日光盘。

在此背景下，需要宣传的楼盘越来越少，就算地段稍微偏一些，也能缓慢去化。

但在今年“2·8新政”之后，二手房市场萎靡不振，购房者则开始恢复理智和谨慎，也让近期入市的新房去化变慢。

自2月起，新房住宅成交量急剧下降，并从4月开始，月成交量一直维持在2500-3500套左右。

近期入市的新盘中，表现不佳的项目也开始增加。

比如，山海御园推1457套房源，开盘当天只卖出了大概500套，去化约3成，打破了宝安新盘所向披靡的势头；

又如，龙岗的颐璟名庭，只推售408套住宅房源，却也只卖出100来套，去化约3成；

还有龙华的锦顺名居，推售520套房源，详细的认筹名单至今都未公布。据克尔瑞深圳数据，开盘首日售出约100套，去化约2成左右。

纵观以上的新盘，后两者不靠地铁、商业和教育的配套也平平无奇，去化一般或许不足为奇。

但山海御园在2019年12月开盘时，去化率约为37.4%，而如今却降至约34%的，可见行情走低。

而那些位置更偏的新盘，如满京华云曦花园，就被曝出不仅未开盘就已联动中介，还给出了开盘折扣。

既让利给中介，又让利给购房者，这样的情况从2020年以来就少有出现，可见项目蓄客情况真的不乐观。

或许，新房市场还得等到热门盘、网红盘入市，才能带动热度提高。