文 | 贝学梅

昆明房价又降了！

这可能是近期昆明地产界最热门的话题之一，人们各抒己见，有人借题发挥唱衰楼市。有人认为这只是市场的正常波动，谈“凉凉”有些为时尚早。

眼下，昆明楼市扑朔迷离，真实市场情况究竟如何？昆明能否凭借即将到来的“金九银十”，实现“翻盘”？

纯新盘“低开”成常态，跑量策略OR市场使然？

近两年，“吹风价”俨然已经成为昆明楼市的高频词汇。顾名思义，吹风价指的是产品开售前，开发商提前放口风，给出一个大概的价格，以此来试探市场的反应和客户的价格底线。

通过蓄客摸底，房企会在开盘时作出相关的调整。如若市场热、认筹多，开盘价会略高于吹风价。如若市场冷、认筹少，开盘价就会低于吹风价，以此提升销量。

粗略统计后发现，今年新入市的楼盘中，首开价基本都低于吹风价，部分项目缩水率甚至超过20%。

就以西北新城某新盘为例，面市之初，曾号称部分产品售价预计达2.3万/㎡。此消息一出，便引起了业界热议。关于“西北新城房价天花板”、“房价2万+”、“验资预约登记”等话题不断，让项目火出圈。

不得不说，一个吹风价，不仅拔高了项目的调性，还让其蹭了一波免费宣传，一举两得。

出乎意料的是，这个项目开盘时，却开出了1.6-1.75万/㎡的“惊喜价”，比吹风价整整低了3000-5500元/㎡。说实话，如此大的价格差，在昆明市场上还是比较罕见的。

不过，该项目属于个例，大部分楼盘首开价与吹风价的缩水率基本都控制在10%以内，波动不是太大。

当然，也有个别项目首开价要高于吹风价。如位于马金铺的某楼盘，面市之初吹风价为8500元/㎡，开盘价却达9879元/㎡，比预期高了近1400元/㎡。究其原因，可能是放出吹风价之后，发现认筹人数远超预期，而后作出的调整。也有可能是项目故意在宣传期间放低价格，以此增加蓄客量。

有意思的是，部分楼盘即便是现场涨价，依旧还有不少客户抢着买。原因无他，主要还是项目自身品质过硬，产品力耐打，人们愿意为其“溢价”买单。

不得不承认，不管楼市行情好坏，好产品都是硬通货，几乎不愁卖。这也算是给市场发出了一个强烈的信号：房价之外，比拼产品力的时候到了！

纯新盘首开去化率不足6成，昆明楼市凉意渐显？

不可置否，今年以来，昆明新盘“低开”已成常态。这究竟是房企为了保障销量“高走”所采取的策略？还是昆明楼市下行的信号？

一般而言，纯新盘首开去化率的高低，在一定程度上能真实反应各地楼市的冷热程度。

按照惯例，为了实现“开门红”，新盘入市前，开发商都会做好万全准备，待有了一定蓄客基础后，再选择一个合适的时机开盘。而且为了打响第一枪，新盘首开时优惠力度都会比较大，售价一般都比较低，房源可选择性也多，因此去化率一般都不会差。

也就是说，在一段时间内，如若纯新盘整体去化率都不高，那么楼市热度大概率也会呈低位运行。

据不完全统计，年内昆明共有23个纯新盘首开入市。从昆明地产大数据和中原地产统计的12个项目的开盘数据来看，去化率超7成的项目占比约33%，去化率在5~7成之间的项目占比约25%，去化率在5成以下的楼盘占比约42%，整体去化率约58%。

其中，一些位于类似西北新城、海埂片区、北京路沿线等热点置业区域的楼盘，虽然大多都引入了旗下的高端系甚至是TOP系产品，但首开去化率也仅在7到9成之间。而在前几年市场火爆之时，类似这些地段、产品等各方面俱佳的纯新盘，“日光”、“开盘即售罄”几乎是常态。

对比来看，如今的昆明楼市似乎确实有了几分“凉意”。

昆明住宅成交“量价齐跌”，下半场翻盘几率有多大？

新房住宅市场的供销存量以及房价的波动情况，也是楼市热度的晴雨表。

据昆明地产大数据统计信息显示，截至7月，住宅存量达787万方，去化周期增长至12.42个月。不止于此，年内，昆明预计还有近40个新盘入市，住宅库存量或将不断增加。

再加上房企融资“三条红线”、房贷“两条红线”的重压，不少房企的销售和去化压力越来越大，纷纷开启以价换量模式。

据不完全统计，5月至今，昆明已有超30个项目通过“特价房、工程抵款房、员工福利房”等方式加入打折促销大军。促销潮已从安宁、嵩明等近郊区域扩散到了主城区的经开区、巫家坝、北市区等。优惠力度一个比一个大，部分楼盘最高优惠甚至达83万。

与此同时，随着多家银行贷款额度收紧、放款周期延长、严查首付来源等举措的实施，不少按揭买房的购房者被拒之门外。此外，在“买涨不买跌”心理作用下，大多数人观望情绪加重。

多重因素的叠加影响下，昆明楼市陷入了“量价齐跌”的周期里。据昆明地产大数据统计数据可知，自4月以来，昆明住宅成交量持续下滑。房价连续2月下跌，7月份已跌破1.5万/㎡，创一年来新低。

不过，值得注意的是，那些位置好、产品力十足的楼盘价格一直很坚挺，部分楼盘甚至逆势而行，高调宣布涨价。

可以看出，眼下的昆明楼市冷热不均，区域分化、房企分化、产品分化趋势越发明显。

如今，8月已过半，“金九银十”即将到来。作为传统销售旺季，这两个月是房企抢收回款的最佳窗口期，大部分房企会选择通过打折优惠活动冲一波业绩。临近年底，在业绩和资金双重压力下，打折促销阵营或也将不断扩大。

由此不难推断，下半年，打折促销或将成为昆明楼市的常态。不过昆明后期还有不少2万+楼盘将入市，加之不少优质楼盘价格的坚挺，因此即便是在特价房的冲击下，昆明房价波动应该也不会太大。