文 | 番茄君

深圳官方发文禁止炒卖回迁房、小产权房了！

此次由深圳住建局和深圳规自局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，其中列有多条重点，如确认权利人、严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房等。

这也是自4月底深圳小产权房被央视财经点曝光、部分片区发布禁炒通知后，深圳首次流出市级官方通知文件。

而这份通知中，从禁止村委股份公司证明、律师见证，到中介宣传买卖，以及严禁信贷资金参与买卖等，从各个交易环节堵住漏洞，打击力度可谓空前的。

1.交易流程全覆盖

全面禁止炒卖小产权房

从官方发文中列出的10条内容中，其中有4项重点引起大家关注：

1、社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务；

2、通知发布起，更新项目、土整项目需核实确认物业权利人，防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作；

3、将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处；

4、严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房等住宅类历史违建。

而在打击回迁房和安置房的炒作中，在物业权利人核实方面进行严格审批，并要求在通知发布日起6个月内组织补充核实，需特别注意的是：

1、城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

2、除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

除此之外，还要求各部门密切协同、加强联动，形成查处合力。

这与4月份龙华大浪流出的《关于小产权房问题的通知》文件，要求各股份公司不得进行小产权房交易、不得为小产权房交易的材料加盖公章等内容相比，覆盖的内容更加全面，并且面向全市范围。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这份材料的可信度是比较大。

他指出，在政府主导的城市更新推进的同时，还有一条灰色的路径，即城中村村集体、投资机构、金融机构、中介机构构成的链条完善的城市更新路径。而如今这份政策的出台，无异于要斩断这个链条，从源头上打击交易。

2.小产权房猖獗

曾被央视公开点名

深圳的小产权房交易市场历来存在，并随着这两年房价的上涨而出现进一步火热的态势。

在今年4月，央视财经暗访深圳沙井、大浪的小产权房市场，曝光这类非法房产交易火爆，并指出近八成买家为投资客。

暗访中，有中介表示，当前只要是小产权房都很火，今年和去年年底比较，涨幅15%到18%。

而其中，只要跟拆迁挂钩的房子都不便宜，因为可以博旧改，售价都不便宜。

中介称：“去年买这里120万两房，到现在涨了50%，这是纯利润，随时可以交易。”

消息传出后，深圳沙井、大浪片区立刻开展了相关行动。

疑似龙华大浪街道一则《关于小产权房问题的通知》在网上传出，而沙井当天便有中介门店疑似被“查”或停业整顿。

在消息发酵的那几天，界面楼谈此前加的一位小产权房中介人员，停止了在朋友圈宣传房源的行为，但随后又再恢复如常。

而除了这类“散卖”的小产权房外，今年甚至出现了投资公司公开集中售卖回迁房的行为。

同样是在今年4月，沙井京基御景珑庭被曝出144套回迁房公开售卖。

该项目在4月28日对外称均价6.5万元/平方米，29日均价就被调到7.5万元/平方米，30日销售均价已达到8万元/平方米。

但随后，这一违规推销的行为引起监管部门注意。

5月1日，《宝安日报》发布消息称，针对网民反映沙井京基御景珑庭项目回迁物业涉嫌违规炒作销售的情况，宝安区住建局发布风险提示并采取约谈、锁盘、进一步调查等一系列举措。

被叫停后，投资公司又于5月25日，操盘这批回迁房的投资公司将销售点转移至福田某酒店，并私下联系中介人员带客再次进行违规销售。

不过，就在项目“开盘”的当天下午，深圳市住建局联合宝安区住建局、福田区住建局赶到现场，再次紧急叫停其涉嫌违规行为。

最终，该项目原有所权人深圳市沙井沙一股份合作公司发布声明，表示该投资公司并未按照约定支付30%中标首期款，并已向该投资公司发函要求对方停止销售。

而今已经明令禁止社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明，禁止中介宣传炒作，未来和沙井御景珑庭类似的回迁房违规开盘的情况可以杜绝出现。

3.堵小产权房交易漏洞

未来归属仍需谨慎探讨

目前，深圳的五种不动产交易（住宅、公寓、写字楼、商铺、小产权房）中，唯有小产权房不受法律保护，处于“灰色”交易状态。

购买小产权房的“坑”也是真实存在的，如不实拆赔比例、无法过户、一房两卖甚至多卖、业主反口、交易信息不透明、签约受阻、周期过长等。

而已经出现的小产权房交易纠纷案例数不胜数，但仍有人因各种原因，选择小产权房。

归其原因，多为价格低廉、不限贷不限购、租金收益可观、涨幅较高、可博取旧改等，受到利益驱使，小产权房市场在深圳甚至算不上边缘市场。

如今深圳在严格调控楼市，加大宅地供应，提升住房供应储备，稳定房价，也能在一定程度上缓解。

此番住建局和规自局两个部门联合出台文件，正如深圳知名地产学者朱罗纪所言，从这个政策看，短期影响会比较大，按死一批购买回迁房搏拆迁的买家。

他认为，从程序上围堵小产权房交易的漏洞，对于回迁房、安置房的炒作，是有根本效果的。因为要求开展小产权房“物业权利人核实”，其实通俗理解，就是“不允许更名”了。

但对于那种大型社区的小产权房，朱罗纪认为这个政策更多可能还是一个阶段性的效果。

因为从文件里看，这类物业不需要去搞“物业权利人核实”，只是要求社区股份公司“不得加盖公章或出具相关证明”。一般来讲，这个是不容易常年累月的严格执行的。

但他认为此政策对购买小产权房用于居住的人群，影响不大，因为用于长期居住，鲜少涉及交易问题。