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【深度】“老破小”拍出千万总价,深圳学区房依然很壕

整体“降价潮”未出现,但局部有了捡漏机会。

图片来源:图虫创意

记者 | 张子怡

编辑 | 彭飞

在深圳买二手房,没有千万预算,不要靠近百花片区。

8月20日,第二次拍卖的法拍房百花片区的长城大厦,以1035.32万元成交价拍出,建筑面积约104.7平方米,折合单价为9.9万元/平方米。

百花片区是深圳目前较为热点的学区房区域,这次法拍的房源就带有百花小学、深实验初中双学位。小区市场单价为14-15万元/平方米,目前的成交单价已经低于指导价10万元/平方米。

相比第一次挂牌时的起拍价1084万元,二拍挂牌价为867万元。直降217万后,这套房源吸引了5位参与者报名,544人设置提醒,1.8万次围观。

图为长城大厦。图片来源:阿里巴巴司法拍卖

在居住体验方面,长城大厦属于不折不扣的“老破小”。房屋建设于1985年,使用年限50年,目前仅剩14年产权,最有价值的学位名额已被占用。

即便如此,能以低于指导价的水平成交对于购买者来说也是一次极好的“捡漏”机会。

百花片区的链家中介告诉界面新闻:“大部分购房者都是提前三年买,这个法拍房被占用的是初一名额,只要购买人学位能对接上就没有影响。”

该法拍房的千万成交价也再次印证出:深圳“大学区”政策并没有松动百花片区的房价。百花片区的“老破小”们,凭借着丰沛的教育资源以及极强的金融产品属性,成为深圳最为别致的“豪宅”。

千万“老破小”

百花片区有深圳最为顶级的学位资源,在别的区域买房,购房者要问中介:附近有什么学校?在百花片区买房,中介会问购房者:你想要孩子获得什么类型的教育?

百花片区的链家中介告诉界面新闻:“我们这边有三个学校,每个学校要求不一样,实验小学属于综合素质教育,什么都会抓;荔园小学以成绩为主;百花小学比较传统,孩子在四年级之前不会特别抓,之后才会注意抓学习。看您想要的教育风格,来选房比较好。”

丰沛且顶级的教育资源助推了百花片区的房价。界面新闻在走访中介门店时,表示购房预算为700到800万元,有中介直言:“现在百花片区都是上千万的房子,这个预算还是考虑别的区域吧。”

乐有家研究中心的数据显示,2020年四季度,深圳百花片区房源的成交均价高达15.18万元/平方米,同比上涨43.61%,位居全市涨幅榜第四位。

今年1月14日,有消息称,深圳福田百花片区内国城花园一套44平米房子卖出1420万元的价格,均价高达32万元/平方米。不过片区中介曾否认这一消息。

然而,在今年2月深圳出台二手房指导价后,界面新闻记者在5月了解到,国城花园小户型的单价仍要30多万元。

7月底,深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(以下简称“条例”)公开征求意见。

其中关于推行大学区招生、建立义务教育学校教师交流制度等引起广泛关注和讨论。这两条举措被认为将为学区房降温。

“大学区”即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”,实行相对就近入学,家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校,最后按志愿次序和积分高低依次录取。

百花片区多个中介都表示:在细则未出的情况下,学区房降价的可能性不大。并且,在“就近入学”的前提下,百花片区的学区房们仍具有区位优势,肯定会被优先满足上学需求。

指导价让学区房降温

个个都是千万身价的百花片区学区房们,真正让其价格松动的是“二手房指导价”的出台。界面新闻走访中介门店了解到,百花片区的房源实际成交价跟指导价出台前相比,下调10%左右。

“如果是买50到53平方米这类一房一厅的房源,实际价格在1060万元到1080万元之间,跟业主谈能便宜10万到20万元。”负责百花片区的中介表示。“我们现在有套业主急卖的房源,原来挂牌1100万元,现在能谈到1060万元,便宜了40万元。”

图为长城大厦一法拍房内部。图片来源:阿里巴巴司法拍卖

跟春节前动辄1300万元起步的百花学区房相比,目前片区内学区房价格已明显出现下降。

不止百花片区,深圳名校片区的二手房价格都出现了一定程度的下调。

乐有家统计显示,与1月份相比,7月份深圳六大名校片区价格下调的房源量占比为21%;挂牌价保持不变的房源量占比为43%;上调价格的房源量,占比为36%。

以上数据显示,绝大部分名校片区的业主没有主动下调价格,大部分房源价格和去年年底一致。而上调价格的幅度基本在10%以内,占比约65%左右,上调价格在5%以内的房源占比为46%。

不过挂牌价下调的幅度,同样以5%区间为主,占比过半。下调幅度在10%以内的房源占比稍多,占比去到75%。

具体到6大重点学校片区,百花片区下调价格的房源最多,占比32%,其次是民治片区,南山粤海降价的房源最少。

负责百花片区的中介发现,从6月开始百花片区房源的成交价格发生下降。她认为主要是受到政府指导价影响,百花片区的实际价格跟指导价有较大差距。购房者的预算被提高,买房门槛更高。

“现在这片区的指导价在10万元/平方米,实际的均价是14万-15万元之间,深圳去年新政出台后,总价超过750万元的房源要付八成首付,购房者想买这边的房子基本要出全款。”该名中介介绍道。

图为长城大厦一法拍房内部。图片来源:阿里巴巴司法拍卖

深圳的学区房目前呈现出挂牌量增多但成交量持续走低的现状。

据乐有家研究中心数据监控显示,以福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区附近小区楼盘情况为代表,2021年1-7月深圳这6大名校片区房源成交量出现了大幅下滑。

具体来看,1月份成交量同比上涨58%,2月份成交量更是翻了2倍多。但此后3月-7月成交量保持低位运行,同比跌幅均在50%以上,即使在5月学校报名阶段,成交量跌幅也在60%以上。

据乐有家研究中心数据监控显示,2021年前8个月深圳6大深圳名校片区挂牌总量在稳定增加,大部分原因在于市场受“208”贷款政策影响,很多人因为首付等问题搁置了原本要出手的计划,购房者变少,房源成交周期也变长。

“现在每个月成交量顶多几套,但去年每个月成交量要十套到十五套。”中介表示。

诚然,百花片区的房源有着深圳最为充沛和顶尖的教育资源,但片区内的房源多数都建成于上世纪1980年代到1990年代。由于其金融产品的附带属性,房源换手频频,保养并不得宜,内在外在都十分老旧。

有中介告诉界面新闻:“其实很多来这买房的业主,第一次看房都很不能接受。有的购房者都不会住这儿,都是花钱买学位。”

深圳市教育科学研究院原院长、深圳大学师范学院教授叶文梓叶在接受南方+采访时表示:“某种程度上来说,高价学位房是资本和房地产裹挟教育、优质教育资源不足、家长教育焦虑等多种因素助推的畸形存在。目前最终的政策还没有出来,如果说大学区政策制定合理,执行到位,应该说,会在一定程度上给学位房降温。”

当深圳高昂的学区房被指导价政策挤出泡沫后,“大学区”政策能否再次挤出一轮泡沫,还需要等待细则的出台。并且,教育资源往往难以一蹴而就,需要长时间的积累。

百花片区的房源虽然破旧,但周围的学校都是积淀多年的名校,优势仍在,对购房者而言,学区房目前更多的是“捡漏”机会,“暴跌”的可能性很小。

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