文｜地产深度报道

​8月20日，荣盛发展举办线上业绩会，公司董事长耿建明携副总裁秦德生、林洪波，财务总监景中华，董秘伍小峰等高层现身会议，对公司2021年上半年业绩进行介绍并答记者问。

面对市场上对公司拿地减少的议论，耿建明在会上表示，“公司目前的重要任务就是去库存，抢抓回款，放弃规模，审慎投资，做好长期的思想准备，管理好流动性。”并对网传的公司债务逾期质疑予以澄清，“过去没有、现在也不会有，将来也不会出现任何债务违约事件。”

盈利能力下滑

今年上半年，荣盛发展实现营收342.24亿元，同比上升30.85%。除了产业园板块，公司地产、康旅、物业及其他板块均实现不同程度增长。不过公司营收规模的增长却未带来盈利方面的突破。

半年报显示，荣盛发展在1-6月共实现归母净利润25.33亿元，同比减少14.02%；扣非归母净利润26.15亿元，同比减少13.59%；加权平均净资产收益率5.12%，较去年同期下降1.64个百分点。基本每股权益减少了14.71%至0.58元/股。

成本的快速增长是不可忽视的重要因素。截至6月底，荣盛发展营业成本253.8亿元，同比上涨41.27%；销售成本11.95亿元，同比上涨29.8%。

此外，《国际金融报》记者还注意到，荣盛发展多项盈利能力指标均出现下降。东财choice显示，荣盛发展上半年毛利率仅25.84%，较去年同期下降5.47个百分点；净利率8.49%，同比下降2.57个百分点，两大指标均降至近十余年中期业绩最低水平。

总体毛利率的下滑或受到主营业务毛利率下滑拖累。报告显示，荣盛发展主要从事房地产开发与销售，上半年该业务毛利率较去年同期下降9.09个百分点，为23.29%。尽管公司确立了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”战略，但上半年房地产收入占总营收比例仍高达92.27%，其余四大业务合计占据7.73%，对公司整体毛利率影响有限。

“目前行业的利润率都在持续下降，在‘房住不炒’总基调下，未来还会持续下降。”景中华表示，未来再也不是通过规模扩张来实现高利润率的时代了，对利润率方面公司会在成本的管控、产品的投资以及市场定位方面加强管控。其预测，“今年公司的毛利率会在20%-25%之间，未来也会保持在行业中上水平。”

拿地放缓

既然无法依靠规模扩张来实现高利润，又兼有疫情冲击、融资收紧和市场下行的重重压力，荣盛发展的投拓工作明显放缓。

今年上半年，荣盛发展新增土地储备28宗，计容建筑面积302.86万平方米，完成今年1122万平米扩储目标的27%；购地金额123.4亿元，权益购地金额80.18亿元，前述数据较去年同期均出现大幅下滑。2020年上半年，荣盛发展共拿地45宗，计容建筑面积467.43万平方米，购地金额208.17亿元，权益购地金额181.84亿元。其今年1-6月的权益购地金额仅为去年同期的44%。

作为河北首家上市房企，荣盛发展拿地依旧偏爱“老本营”，上半年获取的地块28宗地块中有一半位于省内，但其也在不断尝试突破这一格局，打造“两横、两纵、三集群”的项目布局。

报告期内，荣盛发展加大了长三角、中西部、珠三角区域布局力度，并积极在杭州、徐州、芜湖、广州等土储较少的城市予以补充。报告显示，公司上半年于长三角、珠三角的投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。

截至6月末，公司总土储达3741.25万平方米，分布在浙江、广东、内蒙古等17个省市自治区的50多个城市，拥有房地产项目300余个。事实上，荣盛发展的总土储较去年同期的4036万平方米，已减少了7.3%。对于土储的减少，耿建明似乎并不担心，其将“去库存，抢抓回款，放弃规模，审慎投资”视为公司当前重要任务之一。

踩线一条

在去库存、抓回款任务要求下，荣盛发展上半年加快了资金回笼速度。

2021年上半年，荣盛发展实现全口径签约金额599.22亿元、签约面积516.71万平方米，同比分别增长 24.26%、19%，完成1300亿元年度签约计划的46.09%。按上半年123.4亿元拿地资金计算，公司当期拿地销售比20.59%，低于监管要求的40%。

记者注意到，长三角、珠三角已成为荣盛发展的主要销售区域，上半年合计实现签约面积479.76万平方米，签约金额567.67亿元，占公司上半年签约金额的94.73%。但就项目利润而言，长三角区域低于京津冀区域，由于长三角政策调控更为严厉、限价限售力度较大，因此该区域毛利率基本在8%-15%之间；而京津冀上半年整体保持在15%-30%间，个别项目净利润率甚至可达20%以上。

较好的销售回款也在一定程度上也改善了现金流状况。截至6月底，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为12.47亿元，一改此前两年中期现金流为负的窘境。东财choice数据显示，公司2019年及2020年的中期经营活动现金流分别为-57.39亿元、-39.01亿元。

截至6月30日，公司总负债金额为2353.23亿元，资产负债率80.16%，较期初下降2.09个百分点。其中，短期借款11亿元，现金流尚可覆盖。就“三道红线”而言，公司现金短债比1.16；净负债率66.5%，较期初下降13.68个百分点；剔除预收账款后的资产负债率虽较期初下降2.97个百分点，降至70.81%，踩线一条。

对于市场上流传的荣盛发展出现债务违约一事，景中华表示，“公司从未存在债务逾期情形”，有银行支付记录证明。伍小峰也以“百闻不如一见，欢迎实地考察”予以澄清，耿建明更是直言“过去没有、现在也不会有，将来也不会出现任何债务违约事件”。