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弃规模降负债,耿建明称荣盛发展不会债务违约

荣盛发展目前的美元债价格依旧偏低,商票规模也不小。

中间为荣盛发展董事长耿建明。图片来源:界面新闻

随着房地产行业整体流动性风险的加剧,任何有关债务违约的消息都将引起市场极大关注甚至警惕。经历了商票逾期兑付质疑的荣盛发展(002146.SZ),开始格外重视现金流管理。

8月20日下午,荣盛发展董事长耿建明在2021年上半年业绩会上对外声称:现阶段公司将重点放在两方面。第一,放弃规模,去库存,抢抓回款。第二,降负债,管理好流动性 ,荣盛发展“不会出现任何违约”。

从整体业绩来看,荣盛发展上半年发展还算稳健。根据财报,上半年,合同销售金额为599.22亿元,同比增长24.26%,完成年度签约计划的46.09%;营收342.24亿元,同比上升30.85%;归属于上市公司股东的净利润25.33亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.15亿元。

与收益增长的形成对比的是,毛利率的下滑。财报显示,荣盛发展房地产业毛利率为23.29%,较去年同期下降9.09个百分点。

“上半年,长三角项目平均毛利润大概8%~15%,京津冀毛利润要高很多,大约在15~30%。” 业绩会上荣盛发展副总裁秦德生对毛利率作了更为详细的披露。

随着行业环境的变化,保持高毛利率的路径已经由规模转化为成本管控。荣盛发展财务总监景中华预测,“在国家房住不炒的主基调下,行业利润率还会继续下降。预计,公司今年毛利率将维持在20~25%之间,保持在行业的中上一个水平。”

可以看出,除了行业环境变化,荣盛发展毛利率下降还在于城市布局的转换。作为“河北王”,此前荣盛布局重镇在毛利率较高的河北区域,如今已经转换为毛利率较低的长三角市场。

过去几年,河北市场是这家公司最大的销售收入来源。但上半年,公司长三角销售业绩超过京津冀——长三角销售占比达到了36.2%,京津冀占比27.7%,中西部占比18.8%,珠三角以及其它区域占比17.4%。

为了规避京津冀向下的市场行情,荣盛这几年一直在努力平衡城市布局,开始加大在京津冀之外的投资,尤其是在长三角区域。今年上半年,荣盛发展花了123.4亿元,新买地28宗,规划建筑面积302.86万平方米,补充445亿元货值。其中,长三角城市群新获取土地占比达到39.2%。

截至上半年,荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米,货值4014亿。其中,京津冀货值占比40%,中西部区域占比18%,长三角区域占比21%,大湾区占比5%,其它区域占比14%。根据管理层透露,京津冀布局占比还将进一步缩小,包括长三角在内的其他区域还将进一步增加。

这两年,融资渠道受限不同程度地影响开发商的资金流动性压力。去年,监管层为了防范房地产金融风险,出台“三道红线”管控房企财务。今年,房地产金融监管继续“打补丁”,加强供应链 ABS 审批,将商票纳入监管。

在三道红线方面,荣盛发展2021年中期指标仍有一项超阈值,保持“黄档”行列。根据财报,荣盛发展剔除预收款后的资产负债率为70.8%,净负债率为66.5%,现金短债比为1.16。

今年以来,受到监管限制,银行或将更有选择性地放贷。这或许影响开发商银行融资和回款速度,从而使房企更多选择信托贷款、商票、绿色债券用作短期存款、投资,甚至偿债。

荣盛发展在融资和债务上的变化,也令外界对其流动性压力形成一定质疑。今年6月,荣盛发展发生商票兑付风波,公司予以辟谣。7月初,公司一笔5亿美元、明年4月到期、票息8%的美元债也创下上市以来最大跌幅。

业绩会上,包括耿建明在内的公司管理层都在极力声明,公司债务稳健,不会出现债务违约,并表示将进一步加强现金流管理,保持与银行、投资者的沟通。

在整体债务方面,截至6月末,荣盛发展总负债为2353.23亿元,有息负债为679亿元。上半年,公司总体偿还债务239亿元,下半年到期债务119.1亿元,目前货币资金达到291.67亿元。

在融资类型方面,荣盛发展融资余额678.95亿元,其中成本最低的银行贷款396.49亿元,占比达到58%,债券占20%,信托类借款占比下降至13.8%。

不过,目前荣盛发展的美元债价格依旧偏低。截至今年一季度末,其商票规模也依旧较高,约为85亿元。

随着金融、土地及楼市调控持续收紧,在公司财务安全受到质疑的情况下,耿建明及其管理层始终强调,“信心比金子重要”,“希望大家不要相信外界舆论”,力邀金融机构及投资者去公司实地调查。

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