图文 | Dana

果不其然，市场一片降价潮中，昆明新房价格“二连跌”还是来了。

这也是昆明新建商品房住宅价格在5月结束连涨13个月后的第二次下跌，短暂的持平最终还是没能敌过从周边向市中心席卷而来的“降价潮”。

有意思的是，在被刷屏的“特价房”“限时特价”“工程抵款房低价处理”等众多唱衰声中，依然还是存在着“逆势涨价”的市场清流，虽然涨幅也不大，基本在1%-3%左右，却丝毫不妨碍其放出烟雾弹的迷惑能力。

又跌了？要涨了？都已不重要。

哪怕时隔一年多后，岳阳市已有重现楼市江湖的“限跌令”先例，也阻止不了昆明楼市“大横盘”的趋势。

昆明楼市挤水分，挺好

回归当下的市场实际，必须承认，7月新建商品房价格确实跌了，以往时常打架的不同研究机构数据，这一次无比的统一。

以锐理数据为参考，7月昆明住宅均价已跌破15000元/㎡大关，下降至14702元/㎡，还被调侃房价跌回了一年前。

可事实上，环比虽然跌了，但同比去年，依然还是保持着上涨的趋势，只是幅度并不大，只能说是平稳。

细品“二连跌”的原因，水分也很大。

之所以出现“房价会跌”的信号，更多的是市场上多个楼盘推出的各种名目低价房营造的短期市场假象。据不完全统计，昆明已有30多个项目加入特价房阵营，销售产品涵盖住宅、洋房、公寓、别墅等。

粗略估算，目前市场上超过八成的项目都在做“优惠”“回馈”促销活动，推出的特价房体量也不容小觑，且隐隐有从安宁、嵩明等郊县城市向主城区内卷的趋势，越来越多的项目抵不住业绩的重压，也开始加入特价房的阵营，趁机消化一部分存在缺陷和不足的房源。

但，实际去看过特价房的懂行人，对于这样的价格并不会意外。哪怕是在市场一片火热的时候，这些房源的价格依然也是整个楼盘房源中相对较低的一档。

当然，这样的市场情况，也并非毫无意义。下行的市场，其实也是楼市自我调节的良好机制，前几年的猛涨，昆明的房价确实有提前透支未来的嫌疑，高房价也一度让市场泡沫增加。

如此这般的挤一挤水分，挺好。

那么，如果市场“降价风”持续下去，是否意味着昆明房价有了触底的可能？

那倒也未必。

房子的本质，依然还是商品，受市场供求变化的影响，受市场波动的制约。

从上表中就可以看出来，1-7月昆明房价波动很大，尤其是7月创下了今年以来的最低值。

另据锐理数据显示，截止7月份，昆明商品房整体明显处于供大于求状态，库存增加，达到2392.16万方，按接近一年销售面积990.41万方计算，还需2.42年去化，去化周期持续延长。

一边是不断高企的库存压力，一边是“三道红线”下的资金压力，降价销售，不失为刺激市场，同是解决当下资金困境的一个好方法。

但，这只适合短期，长期只会弊大于利，让楼市震荡加剧。据今年年初的数据显示，原计划将于今年入市的项目曾有60余个，而已然走过半程的2021年楼市，仅有不到30个新项目正式入市供应，其余大部分项目尚在伺机寻找求机会，不敢轻举妄动。

昆明楼市“大横盘”概率提高，买涨不买跌徒增烦恼

与其他城市不同的是，昆明楼市是否出现拐点，还有另一个重要的衡量指标——城市更新计划带来的“甜蜜负担”。

早在2020年9月发布的《昆明城市更新改造行动计划》中提出，“三年完成拆迁，五年完成改造” 。

仅在2021年，昆明主城区（除呈贡区外），被纳入城改计划将实施项目就达40个、近21000亩。

从近期陆续发布的最新城改动态，也可以看出，此轮计划并非“口头支票”，是实打实的各个击破，逐步推进。

烂尾的项目，或被接盘，或破产重组，或直接爆破重建，都有了喜人的实质性进展，部分动作快的项目，早已开盘杀入市场，还取得了不错的销售业绩；迟迟未拆迁的项目，或启动招标，或招商引资，如今也正相继陆续公布，确认被盘活。

如此一来，原本就明显趋向饱和，供大于求的市场，库存压力顺势大增。

简而言之，未来3-5年的昆明楼市，房企和项目的竞争对手将会超出地域的限制，超出同类型产品的压制，新加入的城中村改造项目都是竞品。其中，还不乏位置、地段、交通、配套等都十分优越的项目。

可以好不夸张的说，目之所及，皆有可能是竞品。这也将直接影响到未来的昆明楼市供需关系和市场走向。

如若依旧是长时间的供大于求，昆明楼市出现持续性“大横盘”概率将大大提高。届时，房价分化更趋明显，好产品好项目坚定“望2奔3”，有残缺的项目依旧以价换量，低价薄利多销。

届时，对开发商来说，是死磕潮流，决不让利，保持价格坚挺？还是紧跟市场波动，随波逐流，每一个决定都是一个极大的考验。

对于购房者来说，何时上车也将会失去拷问的意义。真刚需，合适的时机该上车就别犹豫。抱有投资侥幸的看官，只能说，经过这一轮的楼市回调，市场将会被提纯，增值空间必然被压缩，在“房住不炒”的原则下，昆明房价再次出现2014-2015年低密后突然暴涨的可能概率极低，且行且珍惜。

值得一提的是，近期不论是持续下滑遇冷的土地市场，还是增长量骤减的新增预售量和过规数据，亦或是住建部明确发文的禁止大拆大建政策指导，都在表明市场已经进入调整期，只为能够以更稳健的姿态，理性看待楼市。

 

 

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