记者｜牛钰

随着房地产进入存量时代，单靠规模拓展已显露出盈利能力的疲软，逃离业务模式同质化，探索多元化的业务线和服务场景成为物管行业的新赛道。

8月23日，保利物业（06049.HK) 发布截至2021年6月30日止六个月中期业绩公告。

上半年，保利物业录得收入约为51.53亿元，较2020年同期增加约43.1%；期内溢利约为5.05亿元，同比增加约23.0%，保利物业拥有人应占期内溢利约为4.91亿元，同比增加约22.8%；每股基本盈利约为0.89元。

营收与利润虽大幅增长，但物管行业普遍的利润率下降同样发生在保利物业身上。上半年，毛利约为10.32亿元，较2020年同期增加约40.5%，毛利率约为20.0%，较2020年同期减少约0.4个百分点；净利率约为9.8%，较2020年同期减少约1.6个百分点。

保利物业财务总监杨杨在业绩会上解释称，毛利率下降主要是社保减免政策的滑坡，第三方占比提升导致的，另外，在非业主增值服务方面，毛利率下降2.2个百分点，主要是由于开展商业资产运营业务，目前还在启动中，所以产生了结构性影响。

总体而言，利润率的下滑与保利物业大规模拓展市场不无关系。数据显示，截至2021年6月30日，保利物业在管项目总面积已达4.28亿平方米，在管项目总数1576个。仅在上半年，就净增了187个项目，其中，含保利地产拓展项目的84个，重心则在开拓第三方市场。

截至2021年6月30日，在保利物业的合同管理规模中，第三方占比59%，同比上涨3.3个百分点。单从物业管理收入业务板块来看，来自第三方的物业管理服务收入盈利能力较低，约为人民币10.47亿元，仅占33%。

在以规模论英雄的物企赛道，拓展仍是重要方向。保利物业总经理吴兰玉在业绩会上表示，近几年上市的物业公司越来越多，保利物业的拓展方向明确，主要发力大城镇、大国资、大基建方面，在拓展规模上希望下半年能有30%的增量。

值得注意的是，伴随着近年来房地产行业受到密集调控，物企因与房地产的密切联系、同质化的业务线也不再被资本市场看好。所以除了拓展规模，寻求新的利润增长点也是物企的新赛道。

从保利服务的中期业绩来看，社区增值服务是增速最快的业务，收入较2020年同期增加约58.0%至约12.03亿元。其发展是因为集团在扩张中设立了四大垂直业务：美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务。通过线上线下的结合拓宽了业务场景。

另外，非居住业态也是保利服务的发展方向，包括商业资产运营，即商业和写字楼项目。同比来看，该业务上半年规模增速缓慢，仅增长1.8%，但物业管理收入上涨49.9%。相较而言，公共服务则是更重要的增长点，包括城镇景区、高校教研、轨道交通，上半年在管规模同比增长31.9%，管理收入上涨90.2%。

对于物业行业内的并购热潮，保利物业董事会秘书尹超认为，最近两年上市的公司非常多，考虑到IPO资金规模用于收并购的占比，以及行业内收并购落地的情况，预计行业内还有300亿元的资金在活跃的收并购市场。

从保利物业自身感受来说，目前物业行业内的并购热度以及估值仍然保持在高位，并购方向从原先的物业公司向环卫、安保公司、设备设施等核心产业链延伸。

近期港股物业接连披露半年报，重点大多放在规模增长以及业务模式的转变，资本市场出现相应波动，截至24日午盘，物业股股价集体反弹，保利物业涨超8%。