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半年收入破百亿,碧桂园服务开始入局商业运营

碧桂园服务是首家年中突破百亿营收的物企。

图片来源:碧桂园服务

记者 | 黄昱

自提出千亿目标后,碧桂园服务交出了首份半年度成绩单。

8月25日的业绩发布会上,碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示,今年上半年是公司千亿目标起步的第一个半年,也开了一个好头。按照年初制定的目标,碧桂园服务到2025年要实现千亿营收,收入和利润都需要实现年复合增长率达到50%以上。

碧桂园服务2021年中期业绩报告来看,今年上半年其收入达115.6亿元,同比增长达84.3%;净利润实现22.26亿元,同比增长66.7%,两个指标均远超预期增速。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,碧桂园服务是历史上首家年中突破百亿营收的物企,上半年增速高出2020年行业平均营收增速(37.2%)近47个百分点。

今年上半年碧桂园服务的收入来源主要包括原有的物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”、城市服务,以及新加入的商业运营服务。可以明显发现,头部物管企业的的业务布局方向越来越趋同。

根据碧桂园服务3月的业绩会说明,在2025年的千亿营收入中,希望物业服务收入达500亿,增值服务收入达300亿,商业写字楼收入达到150亿,城市服务收入达200亿。

数据显示,今年上半年物业管理服务贡献收入约为51.7亿元,同比增长约30.5%,占总收入比例从去年同期的63.2%下降至约44.7%,依旧为碧桂园服务的主要收入来源。

值得一提的是,碧桂园服务今年上半年收购的嘉宝服务(即蓝光嘉宝)于6月30日才纳入并表范围,其相关财务数据并未并入碧桂园服务上半年的财务报表。因此,碧桂园上半年的物业管理服务中并不包括其产生的收入。

今年上半年,碧桂园服务新增合同管理面积约8015万平方米(不含“三供一业”、嘉宝服务),同比增长31.2%,其中约55.7%来自第三方外拓;新增在管面积约5180万平方米,同比增长19.5%;另外,收购嘉宝服务的合约管理面积约2.19亿平方米,在管面积约1.3亿平方米。

截至上半年底,碧桂园服务(不含“三供一业”业务及嘉宝服务)的合同管理面积约为9亿平方米,在管面积约为4.29亿平方米;若加上 “三供一业”业务及嘉宝服务,则碧桂园服务的合同管理面积约12.1亿平方米,在管面积约为6.44亿平方米,稳居行业前列。

社区增值服务的增长也很强劲。今年上半年,碧桂园服务的社区增值服务收入约为14.0亿元,较去年同比增长约132.0%,占总收入比例同比提升2.5个百分点至约12.1%,为碧桂园服务第二大收入来源。

碧桂园服务的社区增值服务主要围绕资产和流量两个核心来构建。在资产端,碧桂园服务主要开展房屋经纪、家装等展开;在流量端,碧桂园服务的主要业务则做本地生活相关的业务、到家服务、社区传媒。

去年以来,碧桂园就通过收并购不断在细分领域发力。如去年4月通过收购文津国际进军社区保险;去年7月30日,收购电梯框架传媒领域排名第二的公司城市纵横,向社区传媒板块发力;今年上半年,收购了武汉本土龙头房产经纪公司世纪宏图不动产,在房产经纪领域发力。

据了解,上半年社区增值服务中,社区传媒服务的增长最为显著,同比增长551.7%至4.24亿元;房屋经纪业务的收入贡献也不小,同比增长84.3%至1.19亿元。

增值服务是物企实现持续高增长的第二条增长曲线,同时毛利率也相对较高。碧桂园服务提供数据显示,上半年物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务以及商业运营服务的毛利率分别为33.6%、66.2%、50.4%、19.3%、56.1%,“三供一业”中物业管理及其他相关业务的毛利率为9.4%,供热业务为5.9%。

不难发现,碧桂园服务新加入的商业运营服务也是毛利率较高的业务板块。

碧桂园服务首席财务官黄鹏介绍称,在商业运营板块,碧桂园服务上半年成立了主要针对商办写字楼业务的商写事业部,同时完成了碧桂园文商旅集团中轻资产商管项目的注入,包括购物中心、商业街区、社区商业、商贸市场、品质办公等。

数据显示,上半年,商业运营服务为碧桂园服务带来约1.4亿元的营收,但主要得益于碧桂园文商旅集团的项目并表。

黄鹏表示:“期待商业运营5年内突破100亿,这点还比较有信心,团队把军令状已经领回去了。”

值得一提的是,今年5月24日碧桂园服务宣布,以75.25港元/股的价格配售1.39亿股,同时还将发行50.38亿港元可转债,合计募资155.26亿港元,不仅成为物业管理行业史上规模最大的一次融资,更是超过不少已上市物业公司的总市值。

根据碧桂园服务公告,此次配股融资可以有效补充公司收购蓝光嘉宝服务后现金的减少。募得资金主要投向领域将聚焦碧桂园服务未来潜在收并购项目投资、商业管理服务、资产管理服务、生活服务类等新业务的拓展。

第一太平戴维斯广州估值及专业服务部助力董事周志鹏对界面新闻表示,在资本赋能下,物管行业集中度快速上升,马太效应逐步显现。企业的扩张逻辑跟前几年比发生了变化,早前纯粹是规模上的扩张,近几年也出现了分化,大型物管企业和中小型物管企业走的是两条路线。

他解释称,大型企业在既有自己服务优势的业态上已经非常成熟了,在这种情况下,他们要做收并购的动作更多的是想扩充自己的业务线,并不是专注做住宅,通过收并购可以快速填补业务链空白,更愿意收购单一业态中行业领先的佼佼者。中小公司更专注于自己有强项的单一业态的管理,更愿意收购跟自己类似的公司,通过这样提升自己在优势项目上的竞争力。

业绩会上,碧桂园服务管理层也不可避免地被问到入股长城物业和中梁物业的原因。

黄鹏称,对于物管的投资,一个是有一定战略诉求的财务投资。“大概会拿20亿左右的资金上去做拟上市腰部物管公司的投资,在有保障的投资财务回报的前提下,主要两个目的,第一是驱动一些业务合作;第二是未来能够在并购上占得先机,就是说如果它上市不成功,在同等条件下,我们可以优先收购。”

与此同时,李长江补充道,总结来说对于此类投资公司有三点考量,首先投资回报有保障;其次有业务协同,也就是公司相关的服务要进入合作方的社区;第三个就是未来是有机会的。

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