8月26日，上市不到一年的华润万象生活（01209.HK）发布2021年半年度业绩。

财报数据显示，截至6月30日，公司收入40.14亿元，同比增长28.1%。其中，住宅物业管理服务板块收入为23.92亿元，同比增长42.3%；商业运营及物业管理服务板块为16.23亿元，同比增长11.7%。

期内，公司毛利润为12.93亿元，同比增长71.1%，毛利率由2020年同期的24.1%上升至32.2%；净利润8.06亿元，同比增长138.1%。公司股东应占核心净利润为7.79亿元，同比增长115.6%。

华润万象生活方面认为，盈利提升主要有三个原因，首先是得益于集团住宅物业管理服务的毛利率提升。其次，市场在疫情影响后恢复，公司商业运营服务所产生收入增加。另外，自2020年下半年开始向写字楼提供商业运营服务也有所助力。

具体到毛利率分布，其中包括基础物管、增值服务在内的物管毛利率为17.9%，包括购物中心、写字楼物业在内的商管毛利率为25%。

不过，作为华润万象生活的基础业务物业管理，其毛利率仅为13.3%。对比2020年的基础物管毛利率12.3%，虽有提升，但仍远不及行业水平。

“公司在上市之期跟投资者对此有过沟通，基础物管毛利率在持续改善。” 对于基础物管板块毛利率较低，华润万象生活执行董事兼总裁喻霖康在8月26日的业绩会上回应称，希望以后可以维持在14%-17%之间，目前是一个比较合适的毛利率水平。

近年来，随着头部企业陆续进场，物管“轻资产”赛道也渐趋白热化，商业及物业市场竞争加剧，上市成为诸多企业实现突围的必选之路。

据统计，仅2020年全年就有18家物业服务企业成功上市，17家公司通过IPO从香港资本市场融资约695.37亿港元。而2021年至今，已有11家物业公司成功上市，另有22家已向港交所递表排队等待上市。

华润万象生活也不例外。去年8月，华润旗下的物业平台华润万象生活向港交所递交招股书，将住宅物业和商业物业整合上市，于12月登陆港股成功上市。上市后的华润万象生活，逐渐形成华润万象深圳、华润物业科技、华润润欣三家主体运营公司并立局面。

华润万象生活在今年年初的业绩会上还定下了“2021年实现第三方拓展4500万平方米，且第三方外拓面积要占50%”的规模增长目标。但根据中期报告数据，公司在今年上半年完成外拓合约面积1765万平方米，任务完成不及目标一半。

对此，华润万象生活表示，上半年目标完成虽未过半，但下半年机会多，公司将通过直拓与收并购两种方式完成全年目标。

财报显示，报告期内，华润万象生活新签母公司商业运营项目9个，新开7个购物中心，首次进入南昌、嘉兴、南京3座城市。其中，上半年还在深圳、杭州、沈阳等一二线城市外拓8个购物中心项目，面积共计92万平方米。累计在管面积中第三方面积占比从2020年底23.7%提升到28.7%。

不过，在上半年第三方外拓面积的1765万平方米中，非居住业态占比近80%，主要是依赖母公司华润置地的导入、政府资源优势及品牌影响力等。

在收并购方面，公司称首要瞄准规模较大、专业能力领先的具有领域优势的标的。“我们还是关注一些区域性的物管企业，可能以传统的住宅物管为主，重要的是国企混改，依然还是很多的可能。”在城市布局上，以长三角、大湾区、京津冀、成渝都市圈等区域的30多个重点城市为主。

截止目前，华润万象生活住宅及其他物管业务已经覆盖全国88个城市，合约面积1.62亿平方米，在管面积1.22亿平方米。其中，购物中心运营及物业管理服务业务布局65个城市，在营项目66个；写字楼运营及物业管理业务布局39个城市，在营项目24个。

从业绩数据来看，距离第三方外拓面积占50%的总体目标，华润万象生活还有一定距离，在拓展能力方面还需继续寻找市场机会。