文 | 庞佳琦

重庆，一座山水之城，因独特的城市地貌，形成“多中心、组团式”空间格局。

2011年，《重庆市国土空间总体规划》规定重庆市主城区九区统称主城区，城区组团由原来的16个增加到21个。后又因空间单元“规模较小、较散、功能相近”， 重庆市主城区又逐渐演变为“一核、多心”九大组团的格局。

随着“十四五”规划的推进，新政策释放出新信号，新价值高地不断出现，新格局逐渐形成。

在“一区两群”区域协调发展和“两圈、三组群、两区”的成渝地区双城经济圈双重引导下，重庆呈现出“向北”和“向西”的新发展态势。

在此背景下，一批新组团的价值潜力正在凸显。 

新格局

双城经济圈与区域协调发展互融

“十三五”时期，随着重庆经济社会步入平稳发展轨道，城市基础设施建设逐步完善，区域中心城市体系结构逐步形成，特大城市功能日趋完善，重庆主城及辖区内各级城镇对资源和人口的聚集能力进一步提升。根据重庆市统计局发布的《“十三五”时期重庆市房地产开发市场发展报告》显示，全市城镇人口不断增加，各类购房需求得到有效释放，促使商品房销售市场进入新一轮周期。在此基础上，各大区域地块也因“多中心、组团式”的空间格局，呈现出以区域板块为划分依据的市场变动情况。

据克而瑞重庆机构数据显示，2021年上半年，主城9区土地成交598万方，计容建面995万方，29个区县土地成交663万方，计容面积1296万方，主城核心区土地资源稀缺，渝中区上半年无土地成交，北区仍为投资“流量池”成交量大，高新区落位继续提升西区土拍热度，重庆北区和西区的区域价值持续上升。

而北区和西区等新兴组团热度持续攀升，除了受土拍造势的影响，与“大重庆”格局下的主城新格局变化也息息相关。

2020年10月，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》让成渝地区双城经济圈正式上升为国家战略，成为继京津冀、长三角、粤港澳之后的重要增长极。当成渝双城经济圈的建设上升为国家战略，重庆向西便成为了城市发展的大势所趋。

不断向西开拓新区、向北发展仍在延续，重庆的城市发展形成了全新的双轴格局。

西有重庆高新区将重点建设重庆科学城、北有两江新区将打造产业创新高地……向西、向北的多个创新生态圈，已然成为未来重庆主城发展新格局的雏形。

新信号

新兴组团正成未来城市热土

戴德梁行高级分析师韩丽表示：“从区域表现来看，重庆主城九区中发展较为成熟的渝中、江北、南岸区都出现了销售面积大于新增面积的情况，表明核心区域地块日益稀缺；而渝北、九龙坡和沙坪坝成为新增供应最高的三个区，贡献了57.3%的新增供应。主要是因为位于这三个区域内的北部新区、照母山、华岩片区和大学城等新兴区域为商品房市场带来了较大的供应量。”

由此可以看出，在核心区域地块日益稀缺的当下，北区和西区的新兴组团正在成为重庆商品房市场的新生主力。

而这些新兴组团所具备的价值潜力，也能从今年第一次土拍中直观感受到。

4月29日晚，随着九龙坡滩子口地块被龙湖拿下，2021年重庆首次集中出让土拍争夺战落下帷幕。根据铭腾机构数据显示，重庆在本次土拍中成交总金额约634.6亿元，平均成交单价10266.11元/㎡，平均溢价率约44%，最高成交价为保利中央公园地块，楼面价15711元/㎡。细分到各大区域来看，中央公园占据了此次楼面价前十位，可谓大热门；高新区西永楼面价破万，成为与大杨石、中央公园相抗衡的又一板块。其中，金科美的联手拿下的高新区西永组团L分区L60-2/04、L62-1/05地块成为了土拍首次该区域最高楼面成交价；龙湖进入大渡口，建桥片区的居住建设即将加速成型；蔡家破万，也持续火热。西区和北区的土地热度在今年首次集中土拍中获得了直观的体现。

不难预测，未来重庆的城“势”将呈现出组团对比的竞争态势，而其中 “异军突起”的新兴组团，正在成为让整个重庆都难以忽略的价值高地。

新时代

“城市更新”将成为下一个风口

近年来，随着重庆人口、产业、交通的不断升级，主城区承载压力较大，《重庆市国土空间总体规划（2021-2035年）》公示中提出，重庆要构建“一区两群”协调发展格局，要提升主城区的发展能级和综合竞争力，推动中心城区的高端功能，提升主城新区城市综合承载能力。

在此基础上，重庆市住房城乡建设委员会于日前牵头起草了《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《管理办法》），并于6月16日正式实施。《管理办法》适用于主城都市区范围内的城市更新，将对主城区的城市空间形态和功能进一步整治提升，符合城市发展的定位和规划。

《管理办法》显示，未来重庆主城区城市更新的内容，既涉及居住类的业态，也涉及到非居住类的业态，企业可参与的空间较大。可以看出，未来的重庆，围绕主城核心区域为主的“城市更新”将成为重庆地产行业的下一个风口。

对此，重庆市住房城乡建委党组书记、主任乔明佳表示，城市更新不是搞大拆大建，而是将建设重点转向存量提质改造，通过要素优化配置，从源头上促进经济发展方式转变。

7月8日，重庆市政府举行了《重庆市城市更新管理办法》解读新闻发布会。会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽也曾表示，城市发展，从现实层面来讲，即将进入由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。对于面临“十四五”开局之年的重庆来说，当城市中心的土地极度稀缺、人们生活方式的改变和对生活品质的要求更高，“住房”不仅只停留在“住”的层次上，而且更广泛地延伸进社会的发展、城市的提升之中。

著名地产专家严跃进提出，在此情况下，一部分开发商将目光转向了城市核心土地的再利用和再开发上，并将重点放在了旧城改造上，这顺应政策的良好态势，也势必会对未来重庆各区域地块的价值赋予新的能量。

换句话说，具备一流资质、雄厚资金实力以及过硬开发技术的地产房企们，在拿到“城市更新”入场券的同时，也具备了为自身所在区域提供新一轮机遇的能力。“未来重庆的城‘势’在城市更新的大背景下，对各大房企来说是机遇与挑战并存。”严跃进表示。

在2021年的首次集中土拍中，位于北区和西区的新兴组团成交量纷纷占据头部地位，成为购房者的置业首选，究竟有哪些因素吸引购房者选择这些组团？而在城市更新战略及第二轮集中土拍即将到来的大背景下，这些组团又会在未来的重庆楼市中扮演怎样的角色？

为此，界面重庆重磅推出《新城势·新人居》栏目，通过行业专家、企业管理者及城市建设者们的专业视角出发，探寻城市更新战略下，重庆各个组团背后拥有的潜力价值。