图文 | Dana

昆明曾有约400家本土房企，可如今，还能够在市场上拥有姓名的房企不到10家。

截至今年上半年，在各大榜单上，云南仅剩4家房企上榜500强。在昆明楼市销售额上的差距也很明显，能拿得出手的仅有3家本土房企还在苦撑。

实际上，昆明楼市从不缺新面孔，真正留给本土房企的空间已经非常拥挤。尤其是那些远赴他城，短暂离开的房企，再想回归大本营，不是件容易的事情。

本土房企发展，真的就那么难吗？

“江湖”依旧，却早已“物是人非”

多年来，昆明的市场虽然也有跌跌涨涨的大起大伏，但不可否认，昆明，始终是一座十分有吸引力的城市。

要不，怎么能有今天外来房企“霸屏”的盛况呢？全国50强房企，几乎都进来了，少数没进来的还在不断试探，找机会，动作不断。据不完全统计，目前昆明房地产市场上已经汇聚了超过70家外来房地产企业。

近日，曾是昆明本土房企大佬一员的官房集团，也通过接盘烂尾楼别样幸福城4号地块再次回归大本营。据报道，停工8年的别样幸福城4号地块将由官房集团接手，开始启动复工和续建工作，预计年内完工。

官房集团是昆明的老牌房企，早年间与江东、银海、城建股份并称昆明地产江湖的四大派系，曙光、新迎、日新、金星、金康园、金实和江南水乡等一批小区都是其代表作。

作为一个以房地产、建筑、酒店旅游为核心产业，集多领域投资为一体的综合性企业集团，官房集团开发住宅小区30多个，累计开发面积800多万平方米；承建工程面积累计1200多万平方米；投资涉及建筑设计、工业制造、电子技术、生物科技、能源、建材等领域。以精品建筑、匠心工艺、诚信企业，是云南市场对官房品牌的普遍认知。

然而，2005年开始，官房集团的重心开始走出昆明，外拓到曲靖、丽江、保山、腾冲、红河、文山等地。没曾想，这一走也让官房在此后很长的时间内直接告别大本营。位于广福路沿线的官房都铎城邦，成为了回归前最后一个开发项目。

这么多年来，官房集团一直试图回归，但终究因为各种原因始终“有家难回”。直到2020年，再次落子晋宁区。官房香城康苑项目也成为其回归路上的第一个跳板，成功上岸。

而今，地价的飙升，市场的激烈竞争也非同日而语。本次接盘别样幸福城4号地块，不免有一些难言之隐。

回顾这几十年被“围猎”的本土房企，不论是从“上世纪八十年代看中房”到悄无声息的中房，从七盘联动“熊市”到倒下的经典地产，从知名品牌到整体转让的云锡地产，从云南首家中国房地产百强企业到面临破产重整的奥宸地产，还是欠债数十亿老板变成老赖的金马源，负债率高达391.22%的千益丰，“两手空空”的建成股份，多年来“无所作为”的赛伦地产，这些红极一时的本土房企曾经为昆明初期城市建设打了样，但也留下了一地鸡毛。

哪怕是至今都被夸高品质的银海地产，也只剩物业板块还在运营，被迫退出了地产开发领域。

如今，依然在活跃的为数不多的几家本土房企，与其说在坚守“阵地”，不如说是在楼市的洗牌中艰难求生。

本土房企“四小龙”各执一方，俊发一家独大

相比老牌“四小生”，后来新晋上位的俊发、城投、同德、诺仕达“四小龙”走得更稳一些。除了已改制重组的城投，其余3个房企，在市场上还算有些许话语权。

时至今日，昆明本土房企中也出现了明显的分化。俊发集团一家独大，不论是在售、待售项目数量可观，能有与融创、万科、大华等一线品牌房企相争的资本外，其土地储备量也颇丰。

据不完全统计，截至目前俊发在昆明主城区依然保有14个在售/待售楼盘项目，同时在嵩明、安宁等地也有不同体量的项目操盘，占据的市场份额并不低。

俊发集团也是少数可以与外来房企有一较高下资本的本土房企。2019年昆明房企销售排行榜中，成为双料王；2020年的299.68亿销售额蝉联昆明房企销售榜第一，俊发始终能在榜单上稳占一席之位。

从土地储备量来看，俊发后续发展也颇受期待。据而瑞地产研究院发布了2020年昆明房地产市场总结报告，截至2020年12月，昆明货值储备前十房企总货值储备量高达3868万方。其中俊发以1104万方的土地货值储备稳居首位，云南城投以539万方位于第二。

另据公开资料信息显示，俊发已拿下14个未开发的城中村改造项目，包括了巫家坝晓东雨龙片区、马街沙地村、船房村、马家营等多个备受瞩目的项目，覆盖范围囊括了北市区、巫家坝片区、会展片区、经开区、西市区各大热门开发区域，以及晋宁、安宁等较远的区域。土地储备相当雄厚，高达约2.73万亩。

值得一提的是，俊发如今的拓展版图也早已不限于昆明，不限于云南，在大理、版纳等地州也有不同体量的项目持有，且于6月18日拿地上海虹桥核心区，成为本土房企中第一个进军一线城市的房企。

江东、同德、诺仕达、华夏阳光在市场上的声量也不小。从其持有楼盘项目来看，大有各执一方的态势。

其中，江东、同德的开发重点还是在北边。江东目前在售项目有江东·境界、江东·铂悦湾、永和府三个项目，且均为准现房、现房销售。

同德则退居幕后，虽在金刀营城中村改造项目中仍有一定持股占比，但并非实际操盘者。值得一提的是，在这个城中村改造项目中，也闪现了沉寂已久的赛伦地产身影，与美的、万科分别携手拿地。

诺仕达、华夏阳光的主阵地则更偏向昆明城市以南的区域。在草海片区华夏阳光手握华夏四季、华夏·澜台府两大高端楼盘项目，其销售业绩也十分突出，多次上榜昆明豪宅销售榜。此外还有一个位于世博片区的新项目华夏金地·世博一号，其二期将由华夏操盘。

诺仕达集团的项目并不多，仅七彩云南·第壹城和七彩云南·古滇名城2个项目，但两个项目体量都不小。除去仅剩写字楼和部分商办产品库存量，七彩云南·第壹城住宅早已清盘，是呈贡新城当下最繁华的区域。

有万亩超大规模的七彩云南·古滇名城才是诺仕达集团的重心所在，历时9年的开发建设，这里依然有很大的空间等待启动建设，尤其是在环湖南路以南的区域，将会是未来诺仕达集团的开发主场。

纵观当下的昆明楼市，2万+项目遍地，尤其是今年新入市的几乎是清一色的高端系、TOP系产品，从定位到产品都在提档升级。而回看几个本土房企所持有的项目，大部分产品还停留在中低端的层次，筒子楼居多，仅诺仕达、华夏阳光、俊发有部分产品跻身高端住宅品类。

值得思考的是，面对外来房企“围猎”，留给本土房企的空间将会持续缩减，如何在逻辑已经生变的市场站稳，或许才是本土房企应该思考的问题。