近期，传化智联（002010.SZ）迎来了一波涨幅。近6个交易日内公司股价涨幅接近15%，振幅更是高达23%。

这或许是源于一份看起来不错的中报业绩。2021年上半年，传化智联营业收入159.48亿元，同比增长83.08%；归属于上市公司股东的净利润5.46亿元，同比增长12.76%。

具体业务方面，三大主营业务毛利率均同比增长，智能公路港业务毛利率达 65.69%，同比上升8.05%；网络货运平台毛利率达 2.68%，同比上升1.37%；供应链业务毛利率达 2.2%，同比上升1.27%，只有印染助剂与车后业务毛利率小幅下行，分别下滑1.78%、0.41%。

乍一看，传化智联交出的上半年成绩单还不错，不过事实真是如此吗？传化智联的业绩表现到底是货真价实还是虚假繁荣，不妨仔细揣摩一下其中的财务数据情况。

严重依赖政府补贴

半年报披露，传化智联总共收到政府补助3.68亿元，接近占据67.4%的半年净利润，营收严重依赖补贴。

根据五部委联合下发的《关于推广“公路港”物流经验的通知》（发改办经贸〔2013〕811号），推广传化公路港先进经验，鼓励各地加大对“公路港”项目的政策扶持力度，各地政府就“传化公路港”项目的落地实施，陆续出台了相关政策给予资金支持。2021年上半年，滕州传化公路港、梅河口传化公路港、武汉北传化公路港等公司合计收到该项补助2.96亿元。

传化公路港也集聚了一批物流服务供应商落户，有效提高物流运转效率。因此相关公路港所在地主管部门根据港区入驻企业物流交易成交情况给予一定的奖励政策，并定期与传化公路港进行结算。2021年上半年，南充传化公路港、寿光传化公路港、赣州传化公路港、商丘传化公路港等公司合计收到该项补助资金3959万元。

其实仔细翻看过往的数据，不难发现传化智联不止今年上半年收到巨额政府补助。自2016年重组以来，传化智联业绩严重依赖政府补贴，2016-2020年分别收到10.51亿元、7.55亿元、13.66亿元、14.84亿元以及6.88亿元，与此同时2016-2020年公司的净利润分别是6.51亿元、5.4亿元、8.99亿元、16.38亿元以及15.83亿元。刨除政府补助，传化智联的真实业绩是亏损状态，直到近两年才逐渐有所改善。

投资性房地产秀财技

还有一项财务数据值得尤其注意。半年报中传化智联账面投资性房地产金额为133.65亿元，占总资产的36.4%，且这一占比最近几年正在逐年提升。

传化智联作为一家智能物流企业，为何它的房地产金额如此之大？

投资性房地产是传化智联公路港项目的核心资产，而公司主营业务是智能公路港，由于业务发展及项目数量规模扩大，需要涉及到其中出租的房屋、建筑物及土地使用权等投资，这些数目也将同比扩大。这也是为什么传化智联投资性房地产金额数目如此之大的原因。

按常理偌大一笔资产，每年的固定折旧对于企业而言会产生不小的影响，但这笔房地产资产对于传化智联而言却是笔不折不扣的资产。原因在于2017年7月，公司将投资性房地产变更为公允价值计量模式，此举在一定程度上增厚了业绩。

在会计变更前，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条，固定资产如房屋、建筑物等最低折旧年限为20年，以及《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第31条规定，企业固定资产残值率一般为5%。（内资企业5%，外资企业10%）。可以粗略计算得出，企业的固定资产年折旧率在4.75%附近。当2017年7月传化智联采用公允价值计量后，将对企业投资性房地产采用公允价值计量，从而免于4.75%左右的计提折旧或进行摊销，最终以财务报表计算日的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

以2020年报披露的112.61亿元投资性房地产作为例子。如果按会计变更前的计算法则折旧率为4.75%去计算，公司需要对其所持有的房地产进行5.35亿元的折旧。实际上，按照会计变更后计算，投资性房地产公允价值变动增加了2.66亿元。去年年报显示，公司归母净利润为15.21亿元，若按会计变更前的法则去计算，则公司的实际归母净利润为7.2亿元。一来一去，财务报表上的归母净利润如“魔法般”增加了8.01亿元。自2017年变更后，公司投资性房地产公允价值变动收益分别为1.05亿元、8816万元、1.29亿元和2.66亿元，几乎随着公司公路港的业务扩大，公允价值收益也在同比例每年攀爬。

公允价值变动所产生的收益之所以在一定程度上可以转化为企业的利润，原因在于所涉及的出租房屋、建筑物及土地使用权（投资性房地产）是属于传化智联的智能公路港核心资产，而这部分所带来的溢价收益应归于主营业务智能物流港的收入，无需对其计提折旧或者摊销，所以此举犹如魔术师般平白无故为企业增加了亿元级别的“额外”收益。

试想，除去政府补助以及投资性房地产的财技施展，传化智联的真实盈利水平还能达到投资者预期吗？