文 | 楼公子

上周末（9月5日-9月6日），深圳楼市再次登上微博热搜——“深圳二手房成交量创近10年新低”。

当下，深圳二手房市场冷淡的确是事实。随着入市的深圳新盘项目增加，一手房成交总算回复到5000套左右的水平。

但新房的增加，也让二手房市场变得难上加难。在过去的8月，深圳二手房成交量出现连续第五个月下滑的现象。

而且，随着“金九银十”的到来，新房市场会有更多项目开盘，在这些“更新更便宜”项目的影响下，预计二手房市场短期内很难出现明显好转。

深圳二手房市场的冬天提前来临了？

01.成交堪堪2000套 10年来最低位？

据深圳住建局公布的数据，2021年8月，深圳二手住宅成交套数为2043套，环比下跌20.10%，同比下跌81.96%；成交面积19.54万平方米，环比下跌18.65%，同比下跌79.96%。

虽然跌得厉害，但热搜上所说的“近十年新低”并不准确。

就在去年2月，由于疫情管控，当月成交只有1667套；而在2019年2月，因为过春节，成交量也只有1997套而已。

所以，准确来说，这是创下了近18个月的新低，或者说是创下了近十年同期新低。

因为在传统楼市中，金九银十及前后月份的成交量都会相对好看，而上一个成交量最低的8月，已经要追溯到2014年8月，但成交量也接近5000套。

这样纵向对比，足以看出今年深圳二手房市场有多么冷淡。

细化来看，6大主要大区的成交量都呈现环比下跌的情况，其中，宝安跌幅最高，达到30.9%；跌幅最低的盐田，也环比下降了11.6%。

而有意思的是，根据深房中协的数据，深圳挂盘房源数量却一路增加。

据乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产四大中介平台综合数据显示，截至2021年8月31日，深圳共挂盘出售房源14.1万套（存重复房源,后同），环比7月31日统计到的13.4万套在售房源上升5.6%。

深房中协认为，二手房挂盘量的持续放量，与成交周期拉长，导致房源积压有一定关联。

02.房价再度下跌 20%买家自助签约

成交量连续多月下跌，使得“跌量不跌价”的情况不复存在。

据乐有家门店成交数据，2021年8月，深圳二手房价环比下降0.7%。这是今年第三次出现环比下降的情况。

而深圳中原研究院也表示，监测的样本房源中，有36%价格上涨，而64%则降价出售。

冷淡的行情下，购房者的买房节奏放缓，也越来越多人不借助中介，自助成交。

据深房中协的数据，8月二手房网签中，有20%的房源是自助网签形式成交。

深房中协表示，一般市场火热时，二手房自助网签的占比较低；市场低迷，二手房自助网签的占比就相对较高。在2018年市场整体低迷时，全年二手房自助网签占比一度逼近3成。

这也从侧面表明，如今为买方市场，购房者拥有更大的话语权，可以放缓挑选步伐，甚至不再让利给中介机构。

而相反的是，业主们也告别了年初时“一周一涨价”的傲慢时段。

此前媒体爆料称，有业主为了卖掉房源，不惜拉一个500人的中介群，每天在群里发红包，希望他们能尽快帮自己卖出房子。

据了解，该房源位于观澜中心地带，户型建面89平方米，报价575万元，单价6.4万元/平方米。

但该小区在市场上并不算受欢迎，在贝壳找房平台上同户型的最新成交价为496万元，在乐有家上成交的价格为556万元，并且都是在今年4月成交，成交价也更低。

可以想象，就目前的市场，如果依然保持在高价位，即使中介再卖力推广也很难快速售出。

而“大学区”制度的推出，也进一步浇灭了二手房的热火。

8月，百花片区学区房经历一次流拍后，以低于评估价的价格成交；无独有偶，香蜜湖片区的学区房，也遭遇了流拍的尴尬境地，将降价近400万元再次拍卖。

连拍卖都无人问津，片区中介的日子更是难过。

有购房者向界面楼谈反映，一名百花片区的中介，自6月开始便没有再在群里发布成交信息，前段时间还在群里发红包，表示希望大家能在“中介行业的冬天”给予支持。

这并非个例，据深圳房地产中介协会统计，2021年1-6月份以来，全市实名登记的星级从业人员今年1月的47437人，下降至45458人，减少了近2000名从业人员。

但深房中协认为，从“2·8新政”，再到近期出台的一系列涉及学区房改革，以及土拍规则的改变，本质而言，都是在践行“房住不炒”精神，这些调控举措，并不是为了打击房地产业本身。

“随着住房结构的调整以及居民居住品质提升需求的不断释放，行业仍有长期的发展机会，只要不陷入投机炒房中去，认认真真做房地产业务，就不会有什么过不去的坎，更无需紧张到手足无措。”深房中协表示。

而深圳中原研究院分析认为，二手市场实时成交量下滑至低谷，大学区推进的不确定性以及全国密集调控背景下，二手成交继续低迷，短期内成交量或出现进一步下探。