文 | 丸子君

“金九银十”姗姗来迟，深圳楼市也热闹了起来。

但热闹并不代表热度足够高，反而在选择增加的情况下，大部分新盘的热度都相对下降。

比如，近期入市的联投东方世家花园，售出9成，而在去年推售时却能日光；又如，部分新盘认筹人数不足50人，让人唏嘘。

但也有些新盘热度出乎意料，比如华润城润府三期公寓，作为公寓，竟然要摇号选房，让人心里多少有点微妙的感觉。

事实上，在很多人心里，深圳都是一个地少人多、房子需求大于供给的城市。

但如果仔细观察，会发现有些房子不够卖，却也有些房子没人买。甚至，在深圳新房去化平均周期只有4-6个月的情况下，个别新盘卖4年都卖不掉。

01.14个新盘滞销

最近，丸子君根据深圳中原研究院罗列的9月在售新盘信息（截至8月31日），提取了至今在售的住宅新盘信息。

粗略统计，深圳目前有37个在售的住宅新盘。

其中，福田和南山没有在售新盘。虽说福田有新房供应量少、很难囤积房源的因素影响，但总的来说，这两个区域的新房基本是处于供不应求、“无房可卖”的状态。

而龙岗有10个在售新盘，龙华和坪山各有6个，宝安和大鹏各有4个，罗湖3个，光明和盐田都是2个。

可以看到，同样是新房供应量较大的区域，宝安的房源积压情况要比龙岗、龙华和坪山这类区域好很多。

而在入市新盘数量不算太多的光明和罗湖，一个是新兴“网红区”，稍微靠近地铁的盘都能日光，其余新盘去化也不成问题；一个是配套健全的老市中心，由于价格高，发展前景较为一般，新房去化也相对更慢一些。

再结合这些新盘的备案或推售时间来看，有14个新盘是卖了一年都没卖掉的。从这一点更能看出各区新盘的受欢迎程度：

·南山、福田、宝安、光明无疑是第一梯队，基本不存在滞销的情况；

·房子最难卖出去的莫过于龙岗，有7个新盘卖了一年还没卖完；

·其他片区算是“中间层”，有一两个新盘难以消化。

02.好的新盘大同小异 差的房子各不相同

抛开片区受欢迎程度来看，新盘受欢迎的特点基本大同小异，无非是以下两类：

一是，有诱人的打新空间，“买到就是赚到”。

这一类新盘基本属于开盘即日光的状态，比如引起轰动的南山润玺、光明金融街、福田的深业中城等。

二是，“刚需三件套”齐全，居住气氛良好，性价比高。

这一类新盘针对的多是刚需群体，有地铁、商业和学校，能满足生活基本需求，比如宝安的松风明月花园、坪山的万樾山、龙华的璞誉府等。

但新盘不受欢迎的原因，就比较多样了。

在14个一年时间都没卖掉的新盘里面，有一部分的原因非常明显，就是价格太高，与外界对区域的估值不符。

其中一个典型案例就是龙华金茂府。

在龙华上塘的二手房均价在8万元/平方米上下时，金茂府的均价达到了10万元/平方米。在这个价格之下，人们已经可以选择南山和福田了，所以也导致项目直到现在，还留有大户型房源未售出。

还有一类新盘也同样在深圳“被嫌弃”，特点是配套过差、区位偏远。

在新盘缺乏的情况下，深圳人可以容忍“刚需三件套”不够完美，或者缺了其中一样，但大多不能接受“三无盘”，尤其是一个周边无利好规划、位置也偏远的新盘。

而龙岗大部分的滞销新盘，都属于这一类型。

比如凯东吉祥悦府，远在坪地，周边不是自建房，就是工厂。配套方面，既无地铁，也缺商业，和学校的距离也并不近，周边也没有大型旧改或规划加持，整体乏善可陈。

另外，在以上14个新盘中，值得一提的是，有个罗湖的项目卖了4年竟还未清盘——那就是传麒东湖名苑。

项目位于罗湖布心，在2018年就获批预售，均价6.9万元/平方米。

按理来说，罗湖的新盘一般配套和居住氛围都比较不错，而且这个项目价格不高，应该去化不难。

但具体来看，这个项目的位置实在是有点奇葩。

在周边有地铁7号线太安站、喜荟城购物中心和东湖公园的情况下，项目一边是东乐花园，一边紧挨布心路、丹平快速、爱国者高架桥，被网友戏称为“罗湖呼啸山庄”。

紧靠大路，不仅有噪音问题，还会有扬尘，所以也导致这个新盘从2018年12月备案至今，都还有少量房源在售。

除此之外，还有一些位置较为偏远，但又主打景观或别墅类型的新盘，容易出现去化缓慢的问题，比如2016年就备案的坪山天峦湖、别墅正展逸园等。

也有一些新盘不仅条件不够好、由中小开发商操盘，还不怎么宣传，导致“酒不香，巷子也深”的情况，给去化增加了难度。

不过，如果开发商也不着急，或许也只证明了项目已经盈利了，所以剩下的房源也不急于销售和回款，才会慢慢卖。