文 | 楼公子

最近，深圳西部的新盘是接连入市，让人应接不暇。

从万科大都会、云科府，到南城小筑、联投东方世家花园，再到盛合天宸家园和满京华云著雅庭，让人感觉到开发商们开始进入了冲业绩的状态。

不过，入市新盘多，却没有了此前盘盘热卖的景象。讨论度比较高的云科府去化仅6成，联投东方世家花园也没能如愿日光。

那么，同样位于“网红”片区、体量大，却离地铁稍远的满京华云著雅庭，能超越联投东方世家花园，获得“日光”的完美结局吗？

1.前海“隔壁”新盘 销售很忙

在这两天，界面楼谈实地探访了一下满京华云著雅庭。这个新盘已经进入了认筹阶段，将在9月15日截止认筹。

营销中心里，销售人数不多，一个人可能会出现同时接待2-3个客户的情况，显得很忙碌。但总的来看，来访客户量没有特别多。

“这里是前海吗？”

在营销中心，有客户这样问道，并重点提及“前海扩容”的概念。

而销售只能解释“能辐射到”。

事实上，前海扩容后最北处和最东边为沙井北环路和松福大道，包含了会展新城和海洋新城。

而满京华云著位于宝安大道西侧、松福大道南侧，在前海扩容范围的5公里之外，并没有包含在内。

或许松岗本来就比较受刚需喜欢，因而销售的话术里也没有特地提到前海扩容。

满京华云著占地40万平方米，总建面达到150万平方米，是松岗体量最大的项目，包含了产业、商务办公、博物馆、艺术小镇、集中商业、学校、酒店和住宅等多种业态。

目前要入市的是“雅庭”部分，就在去年入市的“华庭”部分对面，在松瑞路的西侧。

满京华云著雅庭的占地面积为0.89万平方米，建面约为5.65万平方米，容积率4.82，由两栋住宅楼组成，高32层，命名为1栋一单元和二单元。

项目带来416套住宅，却只有280个车位，车位比约1:0.67。

销售表示未来业主可以在集中商业奥特莱斯处办理停车月卡，费用将按住宅标准收取。但这也意味着业主们需要停好车后步行回家。

项目这次推售的是83-93平方米的三房一卫和两卫户型。

 

目前，营销中心开设了80和90平方米段的清水样板间。项目带精装修交付，配备中央空调，内部也详细说明了装修的品牌。

就户型来看，项目户型比较方正，主打深圳市面上常见的竖厅格局，动静比较分明。

而项目的主卧基本都包含了一个阳台，相当于赠送一半面积，但销售表示需要加收1888元的墙体拆除费用。

这个听起来“好意头”的费用，让人感觉有些微妙。

不足2000元的费用，对购房者并不算什么；而对开发商来说，416户加起来总共不到80万元，也帮补不了多少。

或许是因为销售价格不高，甚至均价比上一期还低了800元/平方米，开发商也只能“斤斤计较”了。

2.配套较健全 但“竞品”更好？

整体来看，满京华云著雅庭的周边情况、生活配套都较为不错。

项目属于大体量综合体，配套的艺展小学、深圳国际预科学院宝安校区分别在2019年、2020年开学，博物馆和艺术小镇也已经投入使用。

此外，自带的集中商业杉杉奥特莱斯购物中心，总建面20万平方米，地下1层是仓储精品概念超市，地上12层包含国际品牌、运动和生活体验门店等。

目前满京华云著已经推售最后一期，大部分配套设备都已建设完毕，周边的城市面貌也焕然一新。

不过，项目距离地铁站稍远。

虽然销售称距离松岗地铁站约10分钟的步行距离，但界面楼谈实测发现，需要步行15分钟才能到达，并且需要穿过一片城中村，体验并不好。

另外，楼盘资料显示未来有26号线经过。据介绍，这是连接宝安机场至宝安松岗的普速地铁线，但至今都只处于规划阶段，连站点都未能确定。

整体来看，满京华云著雅庭在生活配套、户型、装修等方面，比较能满足刚需需求，但车位比过低、小区缺乏花园、距离地铁站较远等问题，也需要注意。

对于很多刚需买家来说，满京华云著雅庭最大的优点或许是位于松岗、均价仅4.87万元/平方米，还带装修。

在去年12月，满京华云著华庭入市，均价4.95万元/平方米，主推83-107平方米住宅1129套，顺利日光。

但从联投东方世家花园去年日光、今年卖9成的情况来看，满京华云著雅庭今年能否日光却还不一定。

目前，就项目的区位和价位优势来看，最大的竞争对手，或许就是将于近期入市的星河天地四期了。

都是均价5万元/平方米上下，在西部“网红”片区；都是大型综合体，有商业配套，带精装修交付。

而最大的区别是星河天地四期位于光明大街站地铁口，社区配套更完善，户型面积段也稍微大一些，为90-130平方米。

简而言之，星河天地四期的整体配套更优，但上车门槛也稍微高一些。

此外，近期是新盘入市的一个小高峰期，电建洺悦鹏著花园、金地峰境瑞府等新盘或将入市，也可能会分散部分买家。

在这种情况下，满京华云著雅庭若想“日光”，也并不容易。