文丨陈明艳

时隔三年，海口再次在房价上“动真章”。

8月25日，海口出台“限涨令”，海口最新通知规定：初次申报预、现售的商品住房销售价格备案时，申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。

海口“限涨令”出台一周后，三亚两部门联合印发通知规定：9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。

一纸通知，近乎将新房申报价格锁定在一年内。

作为海南一北一南两大核心城市，海口、三亚的房价历来是关注的重点，此次两城先后聚焦商品房备案价格，业内人士认为，此举或有助于抑制海南房价过快上涨，贴合稳定房地产市场的主基调，但若要在调控楼市方面有所突破，还应避免采取“天花板”一刀切方式，按区域和项目科学合理定价，同时加大供给力度，加速安居型商品房入市，降低市场热度。

高预期催热市场，“限涨令”或有效果

事实上，放眼全国楼市，不只是海口、三亚在备案价上出台了“限涨令”。

早在今年4月29日，东莞市便发布了《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》，明确提出新建商品住房备案价上调空间不超过5%，未售出新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数）。

9月3日，芜湖市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求申请预售许可的项目进行价格备案后1年内不再调整备案价格。

海口市房地产业协会秘书长王路告诉界面海南：“从宏观层面而言，全国房地产业都在进行深度调控，无论是‘三道红线’，还是央行、银保监会约谈恒大集团，都透露这个信号，海南并非个例。”

多位业内人士认为：“海南楼市特殊，面向全国市场，对于经济发达的城市而言价格不高，叠加自贸港政策红利，自然成为投资者蜂拥而入的市场，所以调控压力非常大。”海口、三亚相继公布备案价“限涨令”，有现实层面的考量：自去年6月《海南自贸港建设总体方案》（下称《总体方案》）发布以来，海口、三亚房价鲜有下跌时刻。

国家统计局最新公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，截至7月，海口新房、二手房售价已实现14个月连续上涨，7月份新房售价更是与青岛、银川并列成为房价上涨最快的城市；三亚新房房价实现了14个月连续上涨，二手房房价实现11个月连续上涨。同比而言，截至7月，海口、三亚新房售价分别同比上涨6.5%、6.6%，也在70城的前列。

王路认为：“海口、三亚房价连续多月上涨，与外界对海南自贸港的预期有关，去年《总体方案》发布后，海南人才引入速度、市场主体引入速度明显加快，无论是刚需购房需求，还是投资需求，或是软性的旅游置业需求，这些需求都在为楼市添加热度。”

经历过一轮房地产泡沫，海南在房地产领域始终绷着一根神经。为防止房地产市场投机炒作和摆脱经济发展对房地产业过度依赖，海南实施了现房销售、全域限购、限贷，乃至限价等政策，并严厉打击无证销售、价外加价、捂盘惜售、虚假宣传等违法行为，多次释放严控楼市信息，“一业独大”的经济结构有效改善。

“海口、三亚的‘限涨令’，与过去的楼市政策一脉相承，起到打补丁的效果，某种程度上可抑制房价过快上涨。”王路分析称。

供不应求引起恐慌，破局关键还看“组合拳”

当前，海南楼市存在捂盘惜售、价外加价等乱象，一位落户海南的刚需购房者告诉界面海南：“从今年3月看房至今，茶水费、指标费、捆绑车位等操作层出不穷，更离谱的是有房不卖，刚需族只能干等着。”

开发商“捂盘惜售”是不少购房者的切身体验，也确有部分开发商存在违法经营情况，但纵观整个海南楼市，恐怕也会有不少开发商感慨：“巧妇难为无米之炊。”

据统计，近些年海南宅地交易市场不断收紧，截至目前，今年三亚土地市场仅成交1宗住宅用地，用于安居型商品住宅建设，海口成功出让的涉宅用地共计7宗，其中市场化商品住宅用地3宗。在商品房库存方面，海口有效库存有一百多万平米，但这包含了大量历史库存和刚需难以到达的郊区库存，较为热门的楼盘供不应求已是市场现状。

王路认为：“当前，海南楼市过热，关键还在于供不应求。开发商拿地难，商品住宅库存少，就会引起市场恐慌，让购房者陷入若不趁早上车，就再无购房机会的焦虑。”从市场的逻辑而言“堵不如疏”，他建议，应加快安居型商品房建设和入市，加速形成市场化商品住宅和安居型商品住宅齐头并进的住房保障和供应体系，增加供给以降低市场热度。未来的海南自贸港的房地产业，新加坡的“双轨制”供给制度或有值得借鉴之处。

海南省开放型经济研究院院长、海南大学经济学院教授、博士生导师李世杰也提出相同观点：“市场需求旺盛而供给端紧缺导致的市场失衡，是海南房价上涨、楼市乱象频生的根源，海南应该加快安居型商品房建设以补充市场的刚性需求，同时，加速形成公租房、廉租房等住房保障体系，满足几十万‘新闯海人’的住房需求，实现‘居者有其屋’的目标，才能逐步抑制房价暴涨。”李世杰认为，当前，海南的安居型商品房建设速度相对较慢，体量较小，在客观上难以与市场化商品房形成互补，拿地难、安居型商品房建设限制条件多，也是降低开发商建设热情的因素。

界面海南留意到，此次海口发布的“限涨令”通知提到“自印发之日起实施，有效期两年”，而海口市住建局公布的信息显示，安居型商品房项目建设周期约为两年，“限涨令”发布后，如果加快安居型商品房建设，那么两年后将会有一批数量可观的安居房入市，届时将极大缓解楼市供不应求的状况。

此外，王路、李世杰还认为，限价政策应当依据市场实际情况进行适当调整，对不同地区、不同类型的房价进行具体评估，并适当赋予房地产企业一定的自主定价权，提高开发商拿地积极性，加快商品房入市速度。