文|质观鲁楼

9月11日，位于城阳东郭庄片区的北京城建国誉府，迎来8号楼的开盘。

这是该项目自9月5日首开11号、15号楼两栋楼之后，再次在短短一周时间内密集加推的第三栋楼。

这个项目虽然落子在城阳与即墨的交汇地带、并不属于城阳区核心区，但其拿地时却成为了城阳区的年度拿地最高价，这导致北京城建国誉府项目自落成之日起就备受市场关注。

所以，这个一周内连续迎来两轮开盘项目究竟含金量几何？为此，近日界面山东来到北京城建国誉府项目进行了实地踩盘。

城即两区交界，地价年度最高

2020年12月8日，城阳区城阳街道西郭庄社区2宗土地使用权及建筑进行法拍。

该次法拍涉及青岛港信地产有限公司于2012年取得2宗商住混合用地，总占地8.94万㎡，总建面13万㎡，其中商品住宅部分占地7.42万㎡，规划建面10.87万㎡。

最终经过150轮加价角逐，北京城建最终以8.48亿元的总价成功竞得，溢价达56%（起拍总价5.44亿元）；地块折合楼板价6516元/㎡左右，刷新城阳年度楼面地价新高，荣膺当年最高楼面价。

而这两宗刷新城阳当年拿地最高价的地块，也在时隔九个月后，正式以“北京城建国誉府”的新身份亮相。

从房企在青岛的表现看，北京城建是青岛为数不多的尤爱刷新地价“天花板”的房企之一：

截至目前，北京城建在青岛共计落子三个项目。而除了全新落地的北京城建国誉府外，位于东李片区的北京城建龙樾湾项目以约4600元/平的价格刷新了当时东李片区的最高地价；而其与新城联合竞得的位于胶州上合示范区的樾府项目，虽为底价拿地，却仍是当年的区域最高楼面价。

所拿之地频频刷新楼面价新高，与高地价相对应的，是对开发商开发实力、销售水平等综合维度的重大考验。

紧邻地铁，配套完备，生态美观

北京城建国誉府位于城阳区环城北路西侧，主要规划14-15层洋房以及三叠叠拼。项目总占地占地面积89441 ㎡，总户数1024户，容积率1.63，绿化率35%，整体以低密宜居的改善类社区为定位。

项目最大的优势毋庸置疑是地铁。从实地踩盘情况来看，从青岛地铁1号线东郭庄A口出站，50米内即为北京城建国誉府的售楼处。

据项目置业顾问介绍，未来小区建成后，虽然小区大门并不如售楼处这样紧邻地铁出入口，整体步行距离也可大约控制在500米以内，总的来说是含金量比较高的地铁盘，出行的便捷性和未来房产的保值性都是有保障的。

而且据官方消息，今年年底之前青岛地铁1号线南段也有望通车，这意味着从北京城建国誉府未来可以无需换乘即可横跨渤海湾、直达西海岸。这对于购房者来说或许也是比较具有吸引力的一点。

另外，项目周边的基本生活配套也比较齐全。从项目出发南行约10分钟车程，即可到达城阳区目前最大的商圈，包括春阳路大润发，利群购物广场，家佳源购物广场，万达购物广场，华润万象汇等多家大型商超，同时项目附近已经有在营业中的农贸市场，足够满足日常的购物需求；

教育方面，项目周边学前教育包括城阳北部中心幼儿园、城阳街道沟岔幼儿园；小学包括国城小学，环城路小学，城阳实验小学；中学包括城阳区实验中学，城阳十五中等。

医疗方面，项目周边10分钟车程内也有城阳人民医院和城阳玛丽妇儿医院等。

而且生态方面，小区距离其北侧的墨水河很近，仅有约500米的直线距离，而且已经在规划相关的景观公园；从沙盘上看，项目部分北侧楼层未来建成后或可无遮挡直面墨水河，居住体验可以很有保障。

另外项目物业费2.8元/平·月，采用北京城建的自持物业，且洋房与叠拼所享受的物业服务水平相当，后续服务质量可以得到保证；公摊约在22%-23%，基本属于洋房产品的合理范围内；赠送面积也相对可观，例如119平户型大约可赠送9平米的空间。

“纯改善”与“纯刚需”

根据目前释放的消息，目前项目规划的主要户型为建面约89平三室一卫、建面约105平三室两卫以及建面约119平四室两卫，洋房均价约为1.7万元/平，叠拼均价约为2万元/平，均为毛坯交付。

作为刷新了城阳当年最高楼面价的项目，北京城建国誉府的销售均价意料之中地比其周边项目高很多，例如其西南侧的和达萃园销售均价约为1.5-1.6万元/平，而项目东南侧的海韵华府均价约为1.5万元/平，更远一些的金茂智慧国际城均价则直接低至约1.5万元/平。

但同样值得注意的是，作为城阳区的年度最高楼面价的项目，北京城建国誉府所落子的地段却是城阳区与即墨区的交界地带，偏离本土概念中的“城区”，开发程度并不高。从界面山东实地踩盘情况来看，项目周边的城市界面也比较差，与项目南侧环城北路一路相隔的部分，尚存留着大片未能拆迁的破旧平房。

当被问及这片平房何时拆迁或改造时，北京城建国誉府的置业顾问也表示目前这一片虽然在官方文件中已经被规划为商住功能，但具体建成时间暂时还难以给出确切答案。

地处偏僻、远离核心城区，外加短期内难以得到改善的城市界面——这对于城阳市区的购房者乃至来自主城的购房者属实是不小的阻力。

或许是为了减少购房者的阻力，北京城建国誉府在户型上也做了让步，本该以低密、高端、改善为定位的项目，却将户型建面的下限拉至89平，力求能更多地吸引到一些准改善客群。

但从样板间的实际考察情况来看，该89平户型，实际上能够对购房者带来多大吸引力却难以判定：

北京城建国誉府的89平户型有两种，分别为元宝型和动静分离两种。但是作为89平的标准刚需面积，这两种户型的三居设计都似乎有些勉强——两间南向卧室空间都比较有限，北向卧室则更是小到难以具备充当卧室的条件。

或许是为了能够提升样板间观赏效果，北京城建国誉府在打造89平和119平样板间时，都直接将阳台空间打通划归了客厅和南向卧室。但实际上业主在自行装修的时候是不可能如此操作的，毕竟阳台是日常生活必不可少的空间；但如果再除去阳台空间，本就不大的客厅和卧室空间就更为紧凑。

整体来看，虽然自身也不乏从配套、服务到客群覆盖面等多个维度的优势，但“定位模糊”仍是北京城建国誉府目前所面临的最大问题——

一方面是低至1.6的“纯改善”容积率，另一方面又是低至89平的“纯刚需”户型建面；一方面是临近地铁的核心竞争力，另一方面又是改善型客群更倾向的自驾出行方式；一方面是区域的区域年度楼面价新高、单价高企，另一方面又是两区交界地带、偏离核心城区、界面老旧。

整体来看，无论是国企背景、临近地铁还是项目整体低密度而高绿化的规划，北京城建国誉府其实不乏切实能打的诸多“硬实力”；但是只有找到一个特色更鲜明的自我定位，方能让这些优势“武器”真正在市场中形成绝对的竞争力，因此这也可能正是当下北京城建国誉府所亟需解决的最主要的问题。