上海南京西路，中国最高端购物中心的聚集地，内地商业地产的启蒙者们在这条不到3千米的路上缠斗了至少15年。它们是商业运营的教科书，也见证过失败者黯然离场的结局。如今，一头令所有人颤抖的商业巨兽即将闯入。

经过10年的漫长建设之后，上海市中心最后一个大型商业项目终于落成。界面记者了解到，6月开始，大型综合体项目兴业太古汇将陆续交付使用，办公楼将在2016年下半年交付，购物中心预计在2017年上半年开业，酒店及酒店式住宅则将在2017年下半年亮相。

兴业太古汇的总楼面面积为32.2万平方米，包含一座10万多平米的购物中心、两幢甲级办公楼以及三家酒店及酒店式住宅。两幢写字楼的高度分别约为250米和170米；酒店总共可以提供超过400间客房。

携巨大体量商办物业入市的兴业太古汇，将成为南京西路——中国最高端商圈的最后一块拼图，自此，南京西路的商业规模基本确定。商业地产的领头羊们将以此为战场，铺陈一场运营的大战。

集结号

将南京西路称为“中国最高端的商圈”并不为过。

这条长2933米的道路甲级写字楼林立，沿街的15个顶级商场中拥有1200多个零售品牌，80%以上的国际顶级品牌在这里开设旗舰店或专卖店。

2015年，南京西路商圈表现优异，帮助静安区实现了社会消费品零售总额320亿元的成绩，差不多占到上海全市的1/30，要知道，静安区的面积仅仅为上海的1/170。

作为上海最好的地段之一，南京西路上商场的租金比上海的平均值高了接近45%，更有恒隆广场这个上海唯一日租金超过100元/平米的中国顶级购物中心。

即将开业的兴业太古汇则位于南京西路的东端。在南京西路的中心，恒隆广场、中信泰富广场和梅龙镇广场组成了“金三角”，是最传统的奢侈品重镇；在西段，会德丰广场、越洋广场、嘉里中心、1788国际中心和久光百货齐集，被称为“金五星”。

2006年，太古地产从香港兴业国际手中买下了上海南京西路项目的50%股权，两个香港的地产巨头开始合作开发这个完全自持的项目，总投资额达到了170亿元。

兴业太古汇的先天条件优越，无缝连接地铁13号线，毗连地铁2号线、12号线南京西路站，两条高架也近在咫尺。狭长的地形让它拥有更多的临街面积，为此项目还打造了两个开放式广场和十多个室内户外活动场地。

10年以来，兴业太古汇克服重重困难，尤其是因为位于三条地铁线的上盖，需要调整建设时间以保证地铁的正常运营。然而，真正的考验可能才刚刚开始。

决战前夜

南京西路是一个暗流涌动但却残酷无比的战场，身处其中的运营者们丝毫不敢松懈，近年来，各个购物中心内部调整越加频繁，合纵、挖角的手段也越来越高。

从零售的定位和体量来看，兴业太古汇最大的对手是不远处的“金三角”——恒隆、中信泰富和梅龙镇。这三个购物广场品牌档次从高到低，已经并存了16年，恒隆和中信泰富广场是奢侈品牌的领跑者，梅龙镇则以中高端品牌跟跑，三者在品牌的档次上形成联动和互补。

然而，随着嘉里中心、芮欧百货的开业，“金三角”的地位已经有所动摇。尤其是嘉里中心，2013年开业后获得了高速增长，根据静安区公布的数字，嘉里中心的销售额比上一年增长了44%，成为了商圈内活力最强的购物中心。

以嘉里中心为代表的新兴购物中心拥有更加丰富的业态，甚至连客单价并不高的下午茶，在品牌选择上也非常用心。根据睿意德提供的数据，嘉里中心的餐饮、超市和休闲业态占比高达45%，芮欧百货仅仅餐饮就占到了40%，远远高于“金三角”。

凭借着综合业态对白领阶层的吸引，嘉里中心、芮欧百货与以1788国际中心、会德丰广场等周边的办公楼形成了越来越强的互动效应。尤其是在2014年，英国奢侈品牌从Burberry梅龙镇搬到了嘉里中心之后，业内开始逐渐认为，南京西路商圈的重心正在逐步从“金三角”向“金五星”迁移。

在这场战争中，失败者将很难再翻身。

金鹰国际就是最好的例子，2014年中，“金三角”周边的金鹰国际购物广场闭门调整，在长达18个月的时间里，几乎全部店铺都关闭。在这之前，它刚刚凭借引进Gucci和BV站稳脚跟。南京西路不给任何人喘息的机会，仅仅依靠高端品牌大牌根本不是长久之计。

传统的奢侈品重镇“金三角”自然不会无动于衷，它们不仅在品牌上加固城池，也在侵蚀对手的市场。

恒隆广场在奢侈品市场的寒冬中，除了对主力店扩大店面，装修优化外，开始慢慢调整业态。据上海恒隆广场副总经理彭兆辉介绍，恒隆广场在一线品牌有增无减的基础上，将餐饮租户比例从原有的12%提升至16%，此外，还引入了生活方式类品牌、设计师品牌甚至儿童的时尚品牌来巩固自己的地位。

南京西路上最早开业的梅龙镇广场内的伊势丹百货降低了零售比例，招揽了餐饮、美容、家居业态。中信泰富广场的业态调整尤其值得注意。为了吸引年轻白领女性，中信泰富将二楼至四楼1/3的面积都调整为女装旗舰店，引入美甲、下午茶等潮流品牌，迎合更年轻的白领人群需要。

多样和年轻，成为了南京西路上购物中心努力的方向，而这正是闯入者兴业太古汇的起点。

兴业太古汇租赁与管理副总经理杜一莉告诉界面新闻记者，他们考虑在租金最高的首层引入化妆品等独立店，活跃商场气氛，“租金不是我们首要的考虑因素，我们关注的重点在于将兴业太古汇周边的氛围带动起来”。因此，餐饮也将成为一大利器，并在布局上进行人性化的规划，每隔100米左右就有一个餐厅、咖啡店或甜品店，希望不同业态品牌能产生的协同效应。

闯入者

胜者为王，兴业太古汇希望彻底打破南京西路的商业格局。

运营者们有理由这么自信——兴业太古汇拥有南京西路上体量最大的购物中心，面积达到10万多平米，相当于梅龙镇广场和中信泰富广场的总和，或者相当于两个恒隆广场。

除了满足传统高端客群的需求外，兴业太古汇还希望服务在南京西路工作的20万白领，他们对价位和品牌的选择更加个性化。因此，兴业太古汇“放弃”了单店面积，转而追求店的数量及多样性。

据项目租赁与管理副总经理杜一莉介绍，兴业太古汇将共吸纳250个零售品牌。涵盖的客群年龄层比南京西路目前的定位要宽泛，品牌分布从年轻时尚到奢华定制均有涵盖。不仅有奢侈品、服装，美妆，还有餐饮、书店、超市，甚至引入了瑜伽中心。

“南京西路商圈是有所空缺的，商家都较为偏重零售部分，目前还没有完整的空间提供给几十万白领工作、休憩、放松以及享受。兴业太古汇则提供了这样一个多元的空间。”兴业太古汇租赁与管理总经理李振辉告诉界面新闻记者。

因此，项目餐饮比例较高，250家店中，将有45家餐饮店分布在项目各处，面积占比达到30%，仅咖啡厅就会有好几家，“有的针对白领，可以实现快速消费；有的针对年轻人；有些则更适合朋友聚会”。

在品牌的引入上，兴业太古汇面临着空前的难度——在大牌云集的南京西路上，似乎很难再找到令人叹服的新品牌。据界面新闻记者了解，入驻250个品牌中有14个首次进入中国内地，12个首次在上海设店。相比之下，2015年在成都开业的远洋太古里项目一口气为成都带来了110个新的品牌。

以往的经验证明，兴业太古汇的运营商们更擅长的是为既有品牌重新设计店面。比如在成都的远洋太古里，古奇店里竹林与灯笼的设计、爱马仕从意大利运来的云母石，都让这些大牌的店面焕然一新，极具特色。杜一莉介绍，兴业太古汇中，将会有12个品牌在此设立独特的品牌概念店，让原有的大牌们焕发新生机。

兴业太古汇管理层没有透露入驻的品牌。不过据界面记者得到的消息，兴业太古汇将迎来内地最大的City’Super生活超市，面积达到4000余平米，项目内的书店将会是Page One叶壹堂书店，这是其首入上海，而来自台湾的瑜伽馆Space Cycle则将首次进入大陆。

领土与视野

南京西路零售大战的背后，是中国商业地产无比严峻的事实。

最新发布的《中国商业地产行业2015年度发展报告》，揭开了商业地产高企的库存。

据统计，中国商业地产的库存面积是2.7亿平方米，是住宅的55%左右，但是，商业地产的年销售额仅仅是住宅的1/9。这也意味着，商业地产的去库存周期是住宅的4.5倍。

而另一个坏消息是，中国人的消费增长在大大减缓，从2001年到2014年，中国的消费指数平均增长15.4%，2015年仅为10.7%。更不必提老生常谈的电商对实体商业的巨大冲击。

在这样的背景下，南京西路上的零售之战有了更加深厚的现实意义。因为站在各个商场后面的，是一群拥有百年视野的企业，他们的进攻与防守手段，对于其他的运营商们将是重要的借鉴。

无论是恒隆地产、嘉里建设还是梅龙镇背后的长江实业，都将南京西路上的物业看作公司最稳固，可以获得长期溢利的资产。开业时，这些顶级物业无论是外观还是内部装修，都试图领先于同时代的商场；而且他们还在不断投入巨资进行升级改造，为项目注入新鲜感。

兴业太古汇背后的两位股东同样具有这样的视野。香港兴业国际在香港以“造城”闻名，愉景湾项目历经三十多年开发，在海湾内造了一个新城市，将开发商的公共效用发挥到最大，也证明了商业可以多么深刻地改变城市面貌。

太古地产则更是以“慢”闻名，进入中国内地已经14年，却只发展了5个商业项目——兴业太古汇的修建耗时10年，成都的远洋太古里6年，广州太古汇花了10年。

“不赚快钱”的思想也切实地体现在兴业太古汇中。按照拿地时的原有计划，项目2/3的土地将修建住宅，然而香港兴业和太古在2006年主动向政府提出愿意完全放弃住宅，把整块地变成商业办公用途。

耐心不会被浪费，根据太古地产发布的2015年年报，三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港的出租率分别为94%、99%和97%，就连2015年4月开业的成都远洋太古里的出租率也达到了88%。

据李振辉介绍，兴业太古汇零售部分已有2/3面积已经签署租赁意向书或正在签约。办公楼方面，1/3面积已经签意向书，还有1/3已经确定意向。

兴业太古汇的野心还不止于出租率，他们更希望改变南京西路商圈的风貌。杜一莉认为这个项目不仅支撑起了南京西路东段的商业，而且将南京西路商圈与东边的人民广场连通，扩大了商圈版图。他们最终要做的，是打造整个黄浦江西岸的商业地标。