文|贝学梅

对于土地与房子的关系，业界常常用“面粉和面包”来形容。面粉贵了，面包自然也不会便宜。

但除了价格考量外，“面粉”的来源，数量的多少，不仅牵动着房企的布局方向，更直接影响着一个城市未来的发展格局。

房企拿地难度加大，昆明余下70%供地目标还能完成吗？

不同于往年，昆明今年的土地市场显得格外冷清，十余家房企抢地、上百轮竞价、溢价超100%、“地王”轮流坐的盛况不再，取而代之的是底价成交、流拍，就连完成供地目标的难度也呈直线上升趋势。

4月中旬，昆明市自然资源和规划局发布了2021年供地计划，五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、东川区、晋宁区、高新区、度假区、经开区和阳宗海11个区域计划供地约11494亩，同比去年下降超6成，创三年来新低。

据界面楼市昆明不完全统计，1-8月，昆明共有3508.86亩土地成功出让，仅占全年计划的30.5%，供应节奏缓慢。

剩余不到4个月的时间里，昆明供地目标还能顺利完成吗？

从过往经验看，第四季度往往是拿地高峰期，成交量价等都在这一阶段达到年内顶峰。就以去年为例，最后三个月，昆明就卖出了约8434.2亩土地。如此看来，昆明似乎也有望完成今年的供地计划。

然而，与去年不同的是，今年 “三条红线”政策倒逼房企加强负债管理，融资环境趋紧，房企资金压力大。同时，房贷“两道红线”的加持下，多家银行贷款额度收紧、放款时间延长，加上严查首付来源等举措，不少按揭购房者被拒之门外，销售端承压，房企回款难度加大。

“3+2”红线“紧箍咒”之下，房企可调用资金受限，拿地更趋审慎、理性，供地目标完成难度陡增。

土地市场“游戏”规则生变，房企拿地方式更加多元化

值得注意的是，在土地市场渐失往年优势的情况下，房企投资逻辑和投资方式也在发生改变。

其中，联合拿地是房企的另一解题思路。合作不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额，这种内在的“逻辑”，对房企极具吸引力。

如华发+融创+云安置业联合体共同摘得草海317.12亩地，华夏阳光+金地+平安不动产联合斩获青龙山城改159亩土地；美的+同德+赛伦联合体与万科+同德+赛伦联合体各斩获金刀营城改129.63亩、148.5亩土地……这种“拼单”式拿地模式正日趋火热。

此外，为了控制溢价成本，各大房企拿地方式更加多元化。除了招挂牌，不少房企通过城市更新、收并购等方式增加土储。

在土地资源有限的情况下，城中村高储备用地成为昆明土地市场供给重要来源，加之这些项目大多位置较好，未来溢价空间大，因此备受房企青睐。

如今，除了城改“一哥”俊发之外，碧桂园、大华、万科、华侨城、华润置地、艺城控股、美的等越来越多的房企都参与到了昆明城改开发阵营。

在多元化拿地中，各房企对收并购的态度也值得探究。眼下，不少房企相继爆雷，这给了实力房企不少抄底的机会。如南昌建工接盘蓝光雍景园，义承置业盘活烂尾7年的丽阳星城二期，并手奥宸城市更新项目(奥宸中心二期)等。

根据规划，昆明烂尾楼明年要全部化解完，这意味着接下来将有更多的房企加入到收并购大军中。

当然，多元化拿地的成分和后期运作都相对复杂，更考验房企的综合素质，房企间或开启新一轮的大洗牌。

土地市场下半场，巫家坝、东白沙河等区域看点多

昆明土地市场前半场已成定局，下半场看点几何？

从7月中旬昆明市举办的2021年储备土地推介会来看，接下来五华、盘龙、官渡、呈贡及晋宁五区，还有共计21宗约1654.9亩优质土地入市。

虽与去年6000亩的土地推介面积相比，今年同比下跌超7成，但仔细梳理后发现，大部分土地还是比较值得期待的。

譬如，久未上新的东白沙河，将有2宗总面积为284亩的土地出让，其中一宗面积为161亩的纯住宅用地，容积率不高于2.5，未来极有可能打造成为低密高端住区。

众所周知，依托得天得厚的自然资源及区位优势，东白沙河近年来吸引了万科、碧桂园、美的、中海、大华等众多品牌房企进驻，开发了不少低容低密的小高层、洋房及别墅类产品，整体宜居度较高。

作为近几年的开发热区，巫家坝今年还有6块面积约228.7亩的商住用地出让。加上5月份2宗被中铁建和招商蛇口溢价摘得的土地，以及近期新面市的中交龙光·泓园、中交龙光·玖云台景里、龙湖紫宸及云锦东方城4大新盘，可以推测未来两年区域商品房库存依旧充足，投资、开发热度不减。

斗南片区也有5宗总面积约227.81亩的土地亮相。事实上，近几年来，呈贡的开发热已从新城逐渐扩散至老城，目前绿地、中交、卓越等房企均已进驻，开发产品类型更加多元化，部分洋房产品售价甚至高达2.5万/㎡，比肩主城区项目，区域价值逐渐凸显。

此外，滇中新区也于9月8日举行了土地推介会，共推出了面积为5471 亩的土地。其中，安宁职教园区共推出了5宗面积约851.84亩的住宅、商服及科研用地。空港经济区则推出了小哨国际新城、东盟产业城、临空产业园片区、李其片区和彬松园区内22宗面积约4620亩的土地。不止于此，滇中新区下一阶段还将计划推出面积约16000余亩的优质土地。

作为中国第15个国家级新区，滇中新区是我国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点。在政策及各大产业园区的加持下，区域各类生活配套日渐完善。

随着这些土地资源的出让，滇中新区将掀起新一轮的开发热潮，成为昆明又一个置业热区。

可以预见的是，在主城区土地资源越卖越少的情况下，昆明土地市场将进一步外围化。周边郊县土地市场将逐渐发力，承载起城市功能外溢重担，这正与昆明跨县域融合共建的愿景不谋而合。

写在最后：

日前，官渡区率先发布了2021-2022年供地计划，明年内预计将有约2732亩土地入市。范围包括巫家坝、福德片区城改、生态文化新城、子君村、官渡古镇、普自、凉亭、宏仁项目、宝丰村三旧改造连片开发项目等。

不过，其中不少优质地块均为城改用地，已被相关房企提前锁定，如普自片区、羊甫郭家片区土地一级开发由俊发负责，凉亭片区则由大华集团推进。在大批地块被提前预定的情况下，房企拿地将越来越难，土地市场分化加剧，强者恒强的“马太效应”或更加凸显。