文|文軒财经

终于！成都二批次“双集中”史诗级土拍落下帷幕。

人潮散去，唯独给看客们留下一堆问号。

相较于“22城”中的其他城市，成都二批次土拍表现如何？与一批次相比，二批次又有哪些变化？各大房企收获如何？呈现出怎样的成交特征？

带着这些问题，我们试图深扒一下成都二批次土拍的“内幕”。

拍卖前夕的9月14日晚间，成都公共资源交易中心宣布因故终止17宗土地的拍卖（青白江区5宗、龙泉驿区3宗、青羊区2宗、新都区2宗、新津区2宗、成华区1宗、高新南区1宗、金牛区1宗），二批次土拍任务从最开始的75宗减少至58宗。

调整后的各区交易地块宗数

58宗地块中，52宗成功出让，净用地面积合计约3664亩，总成交额约448.5亿元，其中底价成交38宗，占比超7成，溢价成交14宗，6宗流拍，流拍地块分布在新都区（3宗）、成华区（2宗）、温江区（1宗）三个区域。

以下为分拍卖场次成交情况：

9月15日，土拍首日，共挂牌20宗地，地块分布在主城5区、天府新区和高新南区7个区域。最终成功出让19宗，合计净用地面积约1253亩，流拍1宗（成华龙潭寺21亩流拍）。

9.15日成交概览

成功出让的19宗地块中，15宗底价成交，占比近8成，竞争“火力”集中在城南两个区域，主城五区地块均底价成交，与天府新区和高新南区热烈的竞争形成鲜明的对比，可谓“冰火两重天”。

文轩财经分析，土拍之所以呈现出的冷热不均的状态，主要是由于在地价、房价、溢价和未来产品品质均被限死的情况下，留给开发商的利润空间已经不大，利润低的地块，开发商“算不过账”，因此势必将重心放在利润空间更大的地块上。

仅天府新区和高新南区4宗地块达到最高限价进入续竞人才公寓比例阶段，其中龙湖以10300元/㎡+74%的一类人才公寓比例（其中二类人才公寓配建比例6%）竞得天府新区麓山板块一宗约32.5亩的住兼商地块，该宗地可售商品房清水最高销售均价为17055元/㎡，且要求成品住宅100%（基础装修标准不高于3000元/㎡）。

北京天恒竞得高新南区新川板块1宗约88.7亩的纯住宅用地，成交楼面价10800元/㎡，销售型人才公寓建设比例100%（其中二类人才公寓配建比例9%），可售清水最高销售均价为17580元/㎡，并要求成品住宅100%（普通装修价格不低于2000元/㎡、不高于3000元/㎡）。

该地块与去年北京天恒竞得的69亩住宅地块相连（成品住宅100%、楼面地价17100元/㎡），此次北京天恒竞得的新地块地价较低，能在一定程度上摊平整体地价成本。

值得注意的是，销售型人才公寓建设比例100%，即意味着该宗地未来将优先面向人才销售。

成华区龙潭寺板块1宗约21亩住宅用地因无人喊价而流拍，文轩财经获悉，成都主城区土拍市场上，上一次流拍得追溯到去年的8月5日，同样是位于成华龙潭寺的1宗约38亩的纯住宅用地，起拍价11500元/㎡，最终因未达底价而惨遭流拍。

另外，首日土拍现场，多位老“cp”重出江湖，携手拿地，如锦江统建&华发再拿下锦江区东大街2宗合计约37.6亩清水现房销售地块；电建&交投再次牵手将金牛国宾2宗合计约98亩住宅地块收入囊中。

9月16日，拍卖第二天，共挂牌22宗地，最终成功出让21宗，合计净用地面积约1443亩，流拍1宗（成华龙潭寺21.8亩流拍）。成功出让的21宗地块中，12宗为底价成交，占比近6成。

9.16日成交概览

9宗地溢价成交，其中5宗出自天府新区的麓山和锦江生态带板块：龙湖再斩获麓山板块2宗合计约75亩住兼商地块，2宗地的住宅清水最高销售均价均为17055元/㎡（成品住宅100%），其中1宗需现房销售。

绿城首进天府新区，接连斩获2宗合计用地面积约65亩住宅地。

9月17日，拍卖最后一天，共挂牌16宗地，最终成功出让12宗，合计净用地面积约1969亩。流拍4宗（新都区3宗、温江1宗）。成功出让的12宗地块中，11宗为底价成交，仅温江万春板块1宗约43亩住兼商用地溢价成交。

9.17日成交概览

有意思的是，新都本批次原计划出让6宗宅地，然而拍卖前2宗地因故终止出让，今日拍卖开场，位于斑竹园、毗河合198板块的3宗地却接连流拍，最终新都区仅成功出让位于大丰片区的1宗TOD用地。

另，继成华龙潭寺、新都之后，温江光华新城1宗约75亩的住宅用地也惨遭流拍，该宗地与首批次人居拿下的3宗连襟地相邻，（3宗地成交楼面价分别为：100亩住兼商9240元/㎡+11%自持租赁住房、93亩纯住宅9020元/㎡+7%自持租赁住房、82亩住兼商9130元/㎡+8%自持租赁住房，清水住房最高销售均价为15550元/㎡），起拍价8500元/㎡，住宅清水售价15928元/㎡。

全国：溢价率普降，底价地频现

全国市场来看，“22”城中，多个热点城市进一步调整土拍规则，目前多个已完成二批次集中土拍的城市土地市场较一批次表现降温。

厦门率先开启第二批次集中供地，成交表现较火热，所有地块均溢价成交，成交地块平均溢价率约为25%；

福州，作为土拍规则升级之后的首城，整体维系较高热度，主城区地块开发商拿地热情依然很高。总溢价率13%（限制最高15%），中心区域8成地块达到最高限价并摇号。

不同于厦门和福州，长春、济南、青岛和天津等城市土拍降温明显。

长春，二批次供应的68宗宅地中，最终成功出让42宗，提前中止出让8宗，流拍18宗，流拍率高达38%，超9成地块为底价成交，总溢价率仅约0.4%，流拍情况较其首批次供地明显加剧，土拍热度再下降。

在山东省会城市济南，成交的76宗地块中，除1宗工业用地出现溢价外，其他土地全部底价成交，溢价率持续走低，平淡收场。

天津，相较首批次降温明显：40宗地平均溢价率仅约0.6%，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点，二轮土拍流拍率大幅上涨至34%。

青岛，70宗涉宅用地中，大部分底价成交，仅4宗转入线下竞品质阶段。

土地市场热度的下降，与各城市调整后更严苛的土拍规则不无关系。

对此，有行业人士表示，“无论从流拍还是溢价率情况来看，第二批集中土拍相比首批集中土拍均有所下降，这跟地产行业融资环境收紧、新盘销售难度加大等都有关系，预计第三批集中土拍有极大可能延续目前的市场行情。”

亿翰智库也认为，房企在第二、三批集中供地中获取的项目，年内开盘销售的难度较大，加之地产行业融资环境持续收紧，对房企投资端产生一定的收紧作用，投销比不超过40%的新规又进一步限制房企拿地，预计第二、三批集中供地热度将持续降温。

那么，刚刚完成二批次土拍的成都，又呈现出怎样的特征呢？

01 几个“最”

成都轨交以7宗、约508亩的净用地体量成为成都二批次“土地大拿”，中铁建斩获4宗紧随其后，合计净用地面积约408亩；成都城投和龙湖分别收获3宗地块，首开、人居、电建&交投、绿城、锦江统建&华发及双流平台公司均收获2宗土地，其余均只收获1宗。

起拍楼面价最高的地块——高新南区金融城板块约27.6亩住兼商地块，为人才公寓用地，起拍价16800元/㎡，住宅清水限价26300元/㎡（成品住宅100%），要求现房销售，最终由高投底价竞得。

起拍楼面价最低的地块——青白江国际铁路港约78.8亩住宅地块，起拍价仅2700元/㎡，住宅清水限价8300元/㎡（成品住宅不低于50%），该宗地同时也是本次“12+2”区域中住宅清水限价最低的地块，另外需搭配40%的可销售型一类人才公寓比例和8%的二类人才公寓，最终由青白江平台公司底价拿下。

住宅清水限价最高的地块——青羊区东城根片区约23.2亩住兼商地块，起拍价13900元/㎡，住宅清水限价26441元/㎡（成品住宅100%），要求现房销售，自持保障性租赁住房10%，由青羊国投底价拿下。

02 成交热度分化：整体平淡，局部热闹

58宗地块中，底价成交地块38宗，占比7成，继去年8月后主城区再现地块流拍，

本次土拍整体表现较平淡，但也呈现出冷热不均，区域分化的特征。

城南两区域持续被看好，优质地块被追捧，高新南新川地块甚至续竞至100%比例的可销售型人才公寓，而主城成华的龙潭寺板块接连两天出现流拍地块，新都区多宗地也因无人应价惨遭流拍。

03 ：国企、央企为主力军 轨交/中铁建/龙湖/首开成大赢家

房企方面，

国/央企为参拍主力军，民企为辅。

据悉，报名房企中，保证金金额合计前15名中，民企仅占3席。

本次保证金缴纳TOP5房企分别为：①中铁建（42.83亿元）、报名15宗；②首开（34.21亿元）、报名9宗；③中粮（25.68亿元）、报名11宗；④金地（25.64亿元）、报名10宗；⑤保利（22.66亿元）、报名7宗。以上房企保证金金额均超20亿，且均为央企、国企。

民营房企中，龙湖以12宗的报名参拍地块居首，共缴纳保证金18.39亿元。其次是新希望，报名5宗，共缴纳保证金16.95亿元。

成都本地房企中，轨交、人居各报名7宗。

从区域来看，城南依旧是房企主要“集火点”：高新南新川88亩地块，报名房企最多，达到17家；天府新区万安46亩、32亩地块报名分别为15家和14家；高新区新川104亩报名房企13家；天府新区万安41亩报名房企达到12家，其余地块报名均低于10家，大部分在5家以内。

成交端口来看，相比民营企业，国企、央企的表现更为积极，拿下多宗热门地块。

成交宗数来看，收获最大的成都轨交（7宗）、中铁建（4宗）、成都城投和龙湖各3宗，成交规模来看，成都轨交（508亩）、中铁建（408亩）、首开（247亩）排名前三，“增仓”规模达到200亩以上。

央企、国企或地方平台公司成为集中拍卖的主力军是意料之中的，因为他们融资利率相对民营房企更低，因此能“啃下”一些民营企业可能算不过来账的地块。

就对成都以及目前已完成二批次供地的城市所呈现出来的特征，文轩财经采访了行业的从业者和资深专家，以洞察后市的一些变化：

上海中原地产市场分析师 卢文曦：二批次供地相较于一批次，“游戏规则”作了很大的调整。出让地块中，住房的最高售价和周边价格来比的话，其实房企的利润并不是特别多，也限制了房企拿地的积极程度，我认为反而是一件好事，就是在价格相对透明的前提下，房企能够算到自己的利润空间，从而筛选掉了一部分资金实力相对不足的企业。

成都首批次土拍的时候，市场情绪较高亢，二批次禁止“马甲”公司上场等规则调整后，市场明显回归到一个比较正常的状态，因此第二批拍卖最终结果的话，才是市场上真正的这样一个表现。

上半年楼市表现还好的时候，房企的积极性相对高，但下半年市场有所降温，叠加年底回款问题，因此房企会在拿地方面做一些择取。一是选择市场较好的城市，表现不好的城市，可能就先收一收，第二个择取就是同一个城市里边质地不好的土地，或一些要求自持的商业性土地，房企参与的积极性应该也不会很高。

另外，流拍土地跟地块自身质地是有密切联系的，尤其三线四线城市的话，情况就可能比较严峻，流拍的土地可能会比较多。

吉信行顾问事业部：与首批次集中供地相比，本批次拍地以“限房价、定品质、竞地价”作为核心指导方向，政府最终目标仍是稳定市场预期。主要体现的变化有四点，一是土地供应量增加，但土地价格并未上涨，二是续竞可售人才公寓成主流，三是二圈层加入了现房销售的行列，四是几乎所有地块都有套型占比要求，中小户型将重现市场。主要利好市场刚性需求购房群体，促使开发商理性拿地。

从目前已拍土地情况来看，呈现出冰火两重天的景象，城南热门区域土地竞争依旧激烈，竞销售型人才公寓环节，最高比例达到了100%，但这次竞的人才公寓，不是无偿移交，不是自持，而是销售型的。按成都之前的人才公寓的销售情况来看，几乎所有的人才公寓最终都会转为普通商品住宅销售，因此对于开发商来说风险比之前的无偿移交比例和自持比例都低得多，最关键的是能快速回款，这就促成了热点区域竞争恢复火热的现象。但其他区域，取地基本为政府平台、国企为主，多以底价拿地，特别是第三日近郊土地，出现多宗流拍，市场还是呈现出明显转冷的态势。

自8月31日“住有所居”通气会举办以来，房地产市场降温明显，此次的集中供地严格坚持了“房住不炒”的定位要求，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，结合各地土地出让条件来看，多个城市在出让地块时有多重附加条件，以发展当地产业或基建。虽然这些城市取消了竞配建，但这并不意味着房企便能因此大幅降低拿地成本，尤其是综合拿地成本较高的地块，在行业资金紧缺的背景下更易遭遇流拍。因此呈现出开发商拿地溢价率明显降低，且多地流拍现象频现。

相较一批次土地来看，有不少中小企业取地，而二批次拿地企业中，以政府平台及国企为主，且拿地成本有所降低，未来市场竞争加剧，将加速房企分化。

而对购房者来说，限价、中小户型重现，都降低了刚需购房者上车门槛，加上二手房指导价出台，二手房市场转冷，刚需客选择面变大，网红盘难再现，市场热度将得到控制。

在政府严控之下，市场短期遇冷，整体市场结构发生转变，长期来看，仍是朝着稳定的总体方向发展。

易居研究院智库中心研究总监 严跃进：成都此次供地，出现了很多新情况，包括供地规模较大、土地突然中止交易、部分地块流拍、出现了可售型的人才公寓等，充分体现了成都土地市场结构调整的导向。

从特征看，主要还是土地流拍的问题，此前全国第一轮集中供地中，实际上土地流拍主要集中在北方市场，而现在则有所蔓延，这确实需要关注相关的风险。

后续基本上会趋稳，但是当前要关注土地和房屋等市场过快降温的风险，尤其是要关注相关房企的经营压力等问题，这是最为核心的。

诸葛找房数据研究中心专家：全国市场来看，土拍市场热度较上一轮有所下降，例如已完成二批次供地的青岛、沈阳、天津等城市，土拍市场明显趋冷，其中部分城市成交溢价率均为0；从城市内部表现，也凸显出区域分化的特征，例如，成都的高新区、天府新区等热点板块竞争仍较为激烈，而主城区表现相对冷淡，同样福建土地市场也表现出冷热不均现象。

客观来看，一方面，“稳”是全国市场发展的主基调，房价将逐步趋于理性；另一方面，土地市场凸显“竞品质”特征，这也说明接下来楼市质量将会有所提升。

文轩指数观点：未来市场竞争加剧，加速房企分化

成都二轮供地，供地数量减少的同时规则上也做了调整，采取“限房价、定品质、竞地价”模式来凸显品质的重要性，并且在土地达到最高限价后，从摇号调整为“竞自持保障性租赁住房”或者“竞销售型一类人才公寓”，既有效控制了溢价率，也为房企留得了一定的利润空间。

相较成都首批次土拍，新规则下的二批次土拍明显“冷静”的多，多宗地块火速底价成交，这是深度调控后的必然反应。

相较一批次土地来看，有不少中小企业取地，而二批次拿地企业中，以政府平台及国企、央企为主，且拿地成本有所降低，未来市场竞争加剧，将加速房企分化。

但土拍市场热度下降对整个行业来说并不是一件坏事，恰巧说明市场正在回归理性。

全国市场来看，今年以来，多地陆续发布关于坚持稳地价、稳房价、稳预期的相应政策，继续给土拍市场“打补丁”，另据同策研究院数据显示，8月全国土地市场供应环比上涨，但成交同比环比均下跌，溢价率受到调控影响持续走低。

经历深度调控后，不论是土拍端口还是新房抑或是二手房端口，整体市场结构发生转变，并将逐渐回归至合理水平。通过控制作为源头的土地价格，开发过程成本更清晰，明晰未来房价，缓解市场焦虑，更有利于住有所居。