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万科物流增资超百亿,为谋求上市做准备?

万纬物流上市意愿强烈。

记者 | 黄昱

在万科提出要加速转型发展的这一年,作为重点发展板块的物流业务也开始不断发力。

天眼查信息显示,9月15日,万科物流发展有限公司(简称“万纬物流”)发生增资扩股变动,注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元,新增五位股东,万科集团的持股比例由此前的100%降为75%。

万纬物流方面对界面新闻表示,这次股权变动是公司引入新投资人后的正常工商信息变更,暂无上市计划。

不过,万科高管过往不止一次对外表示,非开发业务都会独立上市。一位证券分析师也对界面新闻透露,万科物业虽然感觉应该是最先上市的板块,但万科对物业上市的态度一直都不是很强,对外强调上市的重点板块是物流和商业。

根据信息显示,新增的五位股东为珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)、DahliaInvestments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业(有限合伙),分别持股8.5%、6%、6%、3%、1.5%。

上述证券分析师指出,物流这次股权变更,尤其是新增了境外股东,很有可能就是为了上市做准备。

除了三家为境外投资公司外,不难发现另外两家股东均被贴上了“万纬”系的标签,其中珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)共有6位合伙人,分别是万纬科润、万纬恒盈、万纬卓盈、万纬科融、万纬盈信、海鸥企管,持股比例均为16.6667%。

万纬科润、万纬恒盈、万纬卓盈、万纬科融、万纬盈信均由侯尚杰、孙婷、海鸥企管持股,持股比例均为33.3%,海鸥企管则由李智、陈媚、尤夙琛分别持股40%、30%、30%。

据界面新闻查阅天眼查信息,上述自然人股东中,孙婷同时任深圳市万科物流投资有限公司、珠海万纬物流发展有限公司、深圳市万科物流管理有限公司的监事,陈媚任珠海万纬物流发展有限公司的董事。

对于新增股东与万科之间的关联,万纬物流方面暂无回应。

上述证券分析师表示,万纬物流有较强的上市意愿,但从目前来看,万维物流在上市准备上做的还不够充分,不仅是上市前的股权融资还是规模上。

去年以来,万纬物流的增资速度明显加大,多次增加注册资本,从1亿元暴增到如今的359.68亿元,增幅达35868%。

去年6月28日,万科董事会通过了《关于向全资子公司万科物流增资的议案》,同意将万科持有的对万纬物流及其下属公司的180亿债权转为对其股权出资,万纬物流注册资本由1亿元增加至181亿元。

在今年4月的一次公告中,万科指出,截至2020年底,其向万纬物流累计投入资金约244.2亿元(不含向境外物流平台投入的资金),其中注册资本181亿元、股东借款63.2亿元。

为提升万纬物流的资本实力,万科将63.2亿元股东借款转为对其股权出资,增资完成后,万纬物流的注册资本由181亿元增加至244.2亿元。

万科当时表示,增资是为万纬物流的业务发展提供支持,有利于提升其资本实力,符合公司战略发展规划及长远利益。

在万科从2014年开始涉足物流地产,先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年万科正式进军物流地产行业,并启用全新品牌“万纬”,聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。

近6年来,万纬物流加速扩张,其中最受关注的几大标志性事件是:一、2017年7月,万科出资168亿元参与收购新加坡物流巨头普洛斯,以占股21.4%成为第一大股东;二、2020年万纬物流与新加坡政府投资公司(GIC)签署合作协议,共同成立中外合资公司作为投资平台;三、2020年6月万纬物流首期类REITs在深交所挂牌,发行规模为5.732亿元。

突如其来的疫情给物流行业带来了大发展的机会,在此背景下,去年3月万科原执行副总裁、首席运营官张旭转任物流事业部(BU)首席合伙人,集中精力去迎接这次挑战。

张旭是万科在“海盗行动”中从中海地产挖来的,加入万科已有近19年,在武汉工作十年后调到总部事业发展中心工作,同时负责海外业务,包括万纬物流也是在他手上孵化出来的。

去年6月的万科股东大会上,刚接任张旭为万科首席运营官不久的王海武,借机介绍了一下物流业务的发展状况,称物流业务效益非常正常,并向一个非常好的方向发展,相信物流业务会有非常广阔的前景。

从国内仓储物流的竞争格局来看,仍表现为“海外巨头一马当先,国内企业加速赶超”的局面。

智研咨询数据显示,2019年中国物流地产市占率前四位分别为普洛斯、万纬物流、远洋和安邦共同投资的宇培、澳大利亚公司嘉民,市占率分别为30.7%、7.3%、5.6%、5.3%

光大证券提供数据显示,2020年,上述竞争格局并未发生太变化。光大证券指出,相较强劲市场需求,我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间。

物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成核心的投资类别。仲量联行数据显示,2020年中国物流地产的投资额同比增长77%。

值得一提的是,物流产业也是“私募之王”黑石集团在中国乃至全世界都看好的资产类型。黑石集团资料显示,物流业占据其在大中华区房地产投资组合的62%。

据仲量联行预计,2021年物流地产新增供应面积将突破1000万平方米,创下历史最高位。在持续竞争的物流蓝海中,链接多方投资方,以获得源源不断的资金支持,无疑成为物流玩家的制胜一招。

立鼎产业研究院指出,以普洛斯为代表的外资物流地产商依赖于丰富的融资渠道,借助 REITs、产业基金等外部资金,实现轻重结合,取得了快速的扩张。中资物流地产商多采用自持模式,扩张速度较慢,但可以获得全周期的运营回报,且有着拿地优势,运营能力也在不断提升。

2021年上半年,万纬物流新开业仓库98万平方米,累计开业项目建筑面积797万平方米,其中高标库开业756万平方米,稳定期出租率94%;冷库开业41万平方米,稳定期使用率68%,比2020年全年的数据下降了9个百分点。

截至2021年底,万纬物流在44个城市累计管理148个项目,可租赁建筑面积1149万平方米,与2020年底基本持平。所管理的项目中,高标库126个,可租赁建筑面积1056万平方米;冷库22个,可租赁建筑面积93万平方米。

经过多年发展,万纬物流已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商,但对于万科来说,这一份业务仍未能不赚钱。

万科公告显示,2019-2020年万纬物流并表范围内物流项目产生的收入(不包含境外物流平台及通过基金等非并表架构持有(管理)的项目收入)分别约为3.8亿元、11.2亿元,净利润分别为-1.9亿元、-1.4亿元。

万科总裁祝九胜在8月的业绩会上坦言,转型业务即便做的好,但对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限,它能贡献的是企业价值,或者是中长期的估值。

祝九胜反思道,新业务有很多值得检讨的地方,例如起步时对完成转型过程所需要的时间、所碰到的难度、需要建立的能力都严重低估。新业务的底层逻辑都需要重新构建,都需要找到新的解题方法,但建立这些新能力确实难度很大。

在物流地产近年来竞争愈加激烈的背景下,通过链接资本市场,获取更多的资金支持,无疑是万纬物流要继续做大做强的重要路径

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