文 | 楼公子

房地产市场的寒意，土地市场开始有所体现。

据国金证券研报数据显示，福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%，较首次集中出让的流拍率显著增加。

在深圳的22宗宅地开拍前，兄弟城市的土拍活动均转冷。

一直以来，深圳都是房企的必争之地，在前几年更苦于商品房用地供应稀少。

如今深圳一次性出让22宗宅地，总起拍价达到了422亿元，将于9月28日进行竞拍，让市场倍感欣喜。

但在土拍资格、资金要求等方面的政策收紧时，深圳土地对于房企的吸引力是否依旧，则需要打上一个问号。

1.限地价、限房价、竞品质 房企无奈“躺平”？

事实上，土地市场的转变，或许从今年2月土地集中出让政策出台后，就已显露端倪。

新的政策要求集中发布出让公告、集中组织出让活动。土地出让时间相对集中，对于房企的资金要求更高。

不过，在随后多个城市先后组织的首轮土地集中出让活动中，房企拿地的热情不减。如重庆，挂牌46宗土地，成交46宗，最高溢价率达到130%，与如今的情况截然相反。

导致市场出现明显变化的，正是土地出让规则的改变。

重庆在第一轮土地集中出让时，设置的规则较为宽松，甚至不限制最高地价；而在第二轮出让时，不仅限地价，还要“竞自持”“竞配建”，更重要的是，对拿地资金来源进行严格审查，要求不能直接或间接使用金融机构资金。

杭州也推出了类似的严格规定，其试行的“竞品质”规则，即房企需要提供建设方案，在方案通过后才能参与竞拍。并且，若有效申请文件不足3份，则取消竞买报名资格申请。此外，宗地出让规则中还要求“现房销售”。

新规意味着建设成本更高、回款周期更长。

对此，《华夏时报》援引一位杭州本土房企人士的观点称，“开发商不想做亏本生意，我们不是公益性质的（机构）。”

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。

他提议，需要不断关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大的挑战。

2.深圳降房价、摇号买地 市场反应将会如何？

在多个城市的土地市场转冷之下，深圳是否会面临同样的窘境？

事实上，在土地集中供应的政策出台前，深圳的土拍规则就已经相当严格——限地价（最高溢价率45%）、限房价、竞地价、竞配建面积（无偿配建的政策性住房），简称“双限双竞”。

在此前2019年，深圳刚推出“双限双竞”地块时，市场一度反应冷淡，外界认为房企因“算不过账”而表现谨慎。

后续的土拍情况也证明，房企依然偏爱深圳的土地。

而如今，在深圳第二轮土地集中供应活动中，出让规则又发生了新的改变。

主要变化：

1. 下调商品房限价，降幅为3%-9%；

2. 下调土地溢价率，由45%降至15%；

3. 在达到封顶地价及配建面积（不得超过商品房面积的40%）后，进入摇号环节；

4. 禁“马甲”参与竞拍，同一房企最多只能参与3宗地竞拍；

5. 严格审查购地资金来源。

从前三点不难看出，深圳希望加强“房地联动”——为了降房价，也连带降低封顶价格，并限制无偿配建面积。

这在一定程度上有利于房企降低拿地成本。

而禁止“马甲”参与竞拍、同一房企限竞3宗地，则是为了防止多个“马甲”围猎土地、同一房企独占多宗地的情况，令土地出让的过程更为公平。

整体来看，这些新规对房企拿地既有裨益，也有约束。

而对于宗地出让活动而言，新规可能会导致不同宗地的热度分化更明显。

一方面，降低最高限制地价的举措，有利于房企降低竞拍热门地块的成本。

但另一方面，冷门宗地很难达到最高限制地价，降溢价率的作用不大，但其商品房价格却同样被降低，或进一步压缩房企的利润空间。

同时，由于只能参与3宗宅地的拍卖，房企拿地的不确定性会进一步增大。

在无限制的情况下，房企或可以报名竞拍多宗宅地，并根据是否已获得土地的情况，调整竞拍策略。

而如今，竞拍数量有限，房企也难以得知各宗地的报名热度，并且宗地花落谁家还需要摇号看运气，那么也可能会出现“房企信心满满，却一无所获”的情况。

但无论如何，深圳首次如此“大方”地出让宅地，必然会热闹非凡、话题满满。

 

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