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土地市场转冷,深圳总起拍价达422亿的宅地将何去何从?

深圳土地对于房企的吸引力是否依旧,则需要打上一个问号。

文 | 楼公子

房地产市场的寒意,土地市场开始有所体现。

据国金证券研报数据显示,福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%,较首次集中出让的流拍率显著增加。

在深圳的22宗宅地开拍前,兄弟城市的土拍活动均转冷。

一直以来,深圳都是房企的必争之地,在前几年更苦于商品房用地供应稀少。

如今深圳一次性出让22宗宅地,总起拍价达到了422亿元,将于9月28日进行竞拍,让市场倍感欣喜。

但在土拍资格、资金要求等方面的政策收紧时,深圳土地对于房企的吸引力是否依旧,则需要打上一个问号。

1.限地价、限房价、竞品质 房企无奈“躺平”?

事实上,土地市场的转变,或许从今年2月土地集中出让政策出台后,就已显露端倪。

新的政策要求集中发布出让公告、集中组织出让活动。土地出让时间相对集中,对于房企的资金要求更高。

不过,在随后多个城市先后组织的首轮土地集中出让活动中,房企拿地的热情不减。如重庆,挂牌46宗土地,成交46宗,最高溢价率达到130%,与如今的情况截然相反。

导致市场出现明显变化的,正是土地出让规则的改变。

重庆在第一轮土地集中出让时,设置的规则较为宽松,甚至不限制最高地价;而在第二轮出让时,不仅限地价,还要“竞自持”“竞配建”,更重要的是,对拿地资金来源进行严格审查,要求不能直接或间接使用金融机构资金。

杭州也推出了类似的严格规定,其试行的“竞品质”规则,即房企需要提供建设方案,在方案通过后才能参与竞拍。并且,若有效申请文件不足3份,则取消竞买报名资格申请。此外,宗地出让规则中还要求“现房销售”。

新规意味着建设成本更高、回款周期更长。

对此,《华夏时报》援引一位杭州本土房企人士的观点称,“开发商不想做亏本生意,我们不是公益性质的(机构)。”

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多,各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看,拿地工作压力很大,或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。

他提议,需要不断关注房企拿地的意愿,否则房企拿地节奏放缓,对于各地土地供应目标的完成是一个较大的挑战。

2.深圳降房价、摇号买地 市场反应将会如何?

在多个城市的土地市场转冷之下,深圳是否会面临同样的窘境?

事实上,在土地集中供应的政策出台前,深圳的土拍规则就已经相当严格——限地价(最高溢价率45%)、限房价、竞地价、竞配建面积(无偿配建的政策性住房),简称“双限双竞”。

在此前2019年,深圳刚推出“双限双竞”地块时,市场一度反应冷淡,外界认为房企因“算不过账”而表现谨慎。

后续的土拍情况也证明,房企依然偏爱深圳的土地。

5月13日,一宗南山商地竞价超过1个半小时 制图:界面楼市

而如今,在深圳第二轮土地集中供应活动中,出让规则又发生了新的改变。

主要变化:

1. 下调商品房限价,降幅为3%-9%;

2. 下调土地溢价率,由45%降至15%;

3. 在达到封顶地价及配建面积(不得超过商品房面积的40%)后,进入摇号环节;

4. 禁“马甲”参与竞拍,同一房企最多只能参与3宗地竞拍;

5. 严格审查购地资金来源。

从前三点不难看出,深圳希望加强“房地联动”——为了降房价,也连带降低封顶价格,并限制无偿配建面积。

这在一定程度上有利于房企降低拿地成本。

而禁止“马甲”参与竞拍、同一房企限竞3宗地,则是为了防止多个“马甲”围猎土地、同一房企独占多宗地的情况,令土地出让的过程更为公平。

整体来看,这些新规对房企拿地既有裨益,也有约束。

而对于宗地出让活动而言,新规可能会导致不同宗地的热度分化更明显。

一方面,降低最高限制地价的举措,有利于房企降低竞拍热门地块的成本。

但另一方面,冷门宗地很难达到最高限制地价,降溢价率的作用不大,但其商品房价格却同样被降低,或进一步压缩房企的利润空间。

同时,由于只能参与3宗宅地的拍卖,房企拿地的不确定性会进一步增大。

在无限制的情况下,房企或可以报名竞拍多宗宅地,并根据是否已获得土地的情况,调整竞拍策略。

而如今,竞拍数量有限,房企也难以得知各宗地的报名热度,并且宗地花落谁家还需要摇号看运气,那么也可能会出现“房企信心满满,却一无所获”的情况。

但无论如何,深圳首次如此“大方”地出让宅地,必然会热闹非凡、话题满满。

 

(跟进土拍实时情况,请关注“界面楼谈”公众号,后台回复“22宗地”,获取直播链接)

 

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
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