9月26日，南京第二批“两集中”土拍终于开始了！

本次土拍原先预计出让53幅地块，但在9月23日，南京土地市场网公布有11幅地块因故终止出让，因此本次第二批“两集中”土拍仅剩42幅地块待出让，起拍总价485亿元。

其中鼓楼区1幅地，建邺、秦淮区各2幅地，江北新区8幅地，雨花台、高淳区各3幅地，栖霞、浦口区各4幅地，江宁、六合、溧水区各5幅地，涉及江心洲、大校场、江核、软件谷、两桥、燕子矶等板块。

根据南京土地市场网9月24日发布的公告显示，本次土拍于9月26日上午9点30分开始42幅地块的网上交易，直至当日17:00，一起动限时竞价程序的地块于当日完成竞价，其余地块在第二天（9月27日）9:30继续开始下一块地的限时竞价，以此类推。

至于摇号时间，将于9月27日（周一）进行集中摇号（含江北新区、高淳区、溧水区），预计下午2点30分开始现场摇号。

本次土拍新政

1、本批次地块最高限价对应的溢价率均不超过15%，较首批出让地块溢价率显著下调，于开发商而言，利润空间的增加，让该批地块的市场吸引力倍增。

2、同一竞买人（及同一集团成员企业）报名地块总幅数不得超过13幅（溧水区、高淳区除外）。

3、本次地块出让实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多个维度，适度提高部分地块的竞买条件，引导市场理性竞争、企业高品质开发。

土拍看点

本次土拍转冷，上午9时30分土拍刚刚正式开始，便有15幅地块1轮底价成交！其中包括大校场G74地块、江核G17地块、江核G19地块等此前被普遍看好的地块。

截至下午14时55分，本次出让的42幅地块，1幅流拍，30幅地块正式成交；其中25幅地块（主城18幅、溧水4幅、高淳3幅）均是1轮底价成交。

主城：大校场G74、仙林湖G80、方山G85、汤山G87、麒麟G92、六合G93、六合G94、六合G95、六合G97、桥林G99、江北核心区G17、江北核心区G19、葛塘G20、高新G21、新港G78、六合G96、桥林G101、桥林G102

高淳溧水：溧水G18、溧水G20、溧水G21、溧水G22、高淳G08、高淳G10、高淳G11

还有11幅地块触顶最高限价，预计明日公正摇号，分别是江心洲G71、G72地块、大校场G73地块、宁南软件谷G75地块、铁心桥G76地块、岱山G77地块、燕子矶G82地块、大厂G16地块、江核G18地块、上秦淮G88地块、汇通路G91地块！

本次土拍，最让人意外的当属江北核心区5幅地块中，仅1幅触顶摇号，除了2幅底价成交的之外，位于青奥板块的G14和G15这两幅地块仅竞价4轮就成交了，让近期楼市降温明显的江核更添一丝凉意。

本次土拍，起拍楼面总价共计约485亿元，成交总价仅约507亿，跟首批“两集中”供地的火爆形成鲜明对比。

热门地块

江心洲G71、G72地块

在市场热度整体下滑的情况下，本次河西江心洲的两幅地块热度相对都很高！据悉，江心洲G71地块约有11家房企报名，江心洲G72地块约有16家房企报名，其中保利、绿城、华发、建发、颐居两个项目均参与报名。值得注意的是，2幅地块均要求不得合作开发，这无疑是对开发商资金流以及操盘实力的一次考验。

根据南京土地市场网消息，两幅地块均达到最高限价，将于9月27日进行公正摇号。

① 江心洲G71地块：经过27轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价23.5亿元，楼面地价32096元/㎡。

G71地块毛坯限价42850元/㎡，旁边就是江心洲首幅双限地块招商瑞城G26地块，毛坯限价40783元/㎡，所以此次上涨了2067元/㎡。

周边新房有仁恒江湾世纪，该楼盘体量较大，售价约4.5-4.7万/㎡，户型产品建面129㎡起步，整体以改善为主。

② 江心洲G72地块：经过9轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价8亿元，楼面地价32685元/㎡。

G72地块位于江心洲岛北，周边聚集了多个低密住宅。比如升龙公园道、保利二十四院、银城长岛观澜、胜科星洲府等，这些小区已经交付，社区商业已经发展起来，能够满足生活的基本所需，生活氛围相对浓厚。

G72地块毛坯限价42800元/㎡，周边新房为荣盛江天瓴筑，均价48000元/㎡，二手房有保利二十四院、银城长岛观澜等，挂牌价为55000-63000元/㎡。

此外，江心洲G72地块备受开发商的追捧的原因大概有以下几点：①江心洲G72地块居住氛围浓厚，周边多是已经交付的住宅；②地块位置优越，沿江视野好；③地块本身容积率仅1.8，具备打造低容积率住宅的基因。

城南4幅地块

今日土拍中，除了河西江心洲的两幅地块表现抢眼外，城南的G73、G75、G76、G77地块的表现也很不错。

① 大校场G73地块：经过27轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价23.2亿元，楼面地价29643元/㎡。

该地块位于大校场边缘地带，但是区位优势上并不比大校场核心区差，最的优势则在于交通，北面就是内环南线，应天东街，自驾非常方便。

同时该位于地铁6号线应天东街站，属于地铁上盖，根据官方公布的城市规划设计图来看，未来这里会预留一个出口，出门就是地铁。但周边有一个水泵站以及一个220KV的变电站。

② 宁南软件谷G75：经过15轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价7亿元，楼面地价31587元/㎡。

这是宁南软件谷的首个“双限”地块，毛坯最高限价43000元/㎡，全装销售的话上市价格预计会在45000元/㎡，并且该地块限高24米，后期大概率会是洋房项目。

地块周边是华为、中兴等“码农”聚集的高薪企业，不缺购买力，因此G75未来上市估计会是高端改善项目，未来好楼层突破5万大关也不是不可能。

交通上，G75也非常方便，距离3号线大明路地铁站直线距离仅500米，距离地铁1号线花神庙站直线距离1.2公里；周边有南京南站、内环东线以及绕城公路，非常便利。

二手房方面，周边老小区比较多，挂牌均价都在4万左右，周边君悦湖滨、仁恒翠竹园等多个小区挂牌均价已经达到49000元/㎡，G75地块未来上市几乎没有任何倒挂。

③ 铁心桥G76地块：经过23轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价21.7亿元，楼面地价25846元/㎡。

铁心桥G76毛坯最高限价38500元/㎡，与5月份出让的华发G33地块毛坯限价相同,并且都位于数字大道。

值得一提的是，这两个项目都非常靠近地铁，是妥妥的地铁盘，通过百度地图测量后发现华发G33距离地铁S3号线铁心桥4号口直线距离仅260米，G76距离S3号线景明家园站2号口直线距离仅300米左右。

二手房，G76地块周边都是安置房，挂牌均价普遍偏低，参考价值不大，不过距离不远的世茂诚品目前二手房挂牌均价已经达到5.7万元/㎡。

④ 岱山G77地块：经过19轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价8亿元，楼面地价22595元/㎡。

该地块紧邻5月出让的万科G36地块，奇怪的是仅仅过去4个月，G77地块的毛坯最高限价就比万科G36高出了1200元/㎡，毛坯最高限价31200元/㎡。

从该地块的限高来看，应该会打造低密度洋房产品，与周边的绿城云栖玫瑰园属于同类型产品，未来去化压力比较大。

生活配套方面，处于大组团安置房范围内，基本生活还是非常方便的，但是居住环境不是很理想，低密度洋房与高密度安置房对比反差明显；周边二手房也都是安置房，参考价值不大。

燕子矶G82地块

燕子矶G82：经过35轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价29.6亿元，楼面地价21200元/㎡。

该地毛坯最高限价32000元/㎡，板块最近一次出让宅地还是去年9月18号，出让G54被万科拿下，毛坯最高限价同样是32000元/㎡，此次出让地块定在9月26日，经过一年时间，毛坯最高限价分毫未涨，实在不符合燕子矶的凶猛调性。

万科G54即万科燕语光年，项目早已作为南京第一批集中入市项目开盘加推，销许均价33400元/㎡，外加升级精装包，现已售罄收官，因此未来这G82地块上市价格可以参考万科燕语光年。

G82地块被中海燕矶听潮、燕熙台以及海赋尚城三个小区包围，周边底商覆盖还可以，基本的生活配套还是可以满足的。

江核G18地块

江核G18：经过15轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价11.5亿元，楼面地价23528元/㎡。

G18地块紧邻临近七里河，与润辰府一街之隔，严格说起来是国际健康城板块。目前润辰府已全部售罄，收官价格约32000元/㎡，距离项目不远的栖樾府也刚刚加推了最后1栋楼——C14号楼，约20套，销许均价约32960-34725元/㎡，但根据宁小通显示，报名人数并不理想，仅一人报名！需要注意的是，G18这块地毛坯最高限价35000元/㎡，未来很可能要破40000元/㎡。

上秦淮G88地块

上秦淮G88：经过24轮竞价，达到最高限价，预计拿地总价28.1亿元，楼面地价20298元/㎡。

G88地块位于云台山河以南，区位十分优越，西侧靠近双龙大道，以及周边3号线三期和风路地铁站（规划中），未来交通非常方便。

目前，上秦淮G88地块周边多为未出让地块，但据板块规划来看，地块所在云台山河以南仅剩余1幅宅地，其他均为学校、科技+商办等用地，区域房源会越来越稀缺。

上秦淮G88地块东侧是在建中的融信秦尚栖庭和芳原。其中，芳原在2020年11月2日被孔雀城以总价15.7亿元竞得，成交楼面价21309元/㎡，毛坯房销售限价32800元/㎡。

整体看来，上秦淮G88地块地理位置优越，与此前上秦淮的“地王”芳原（最高楼面限价21173.04元/㎡）相比，最高楼面限价低了875元/㎡，毛坯限价也低了800元/㎡。

但需要注意的是，秦尚栖庭和芳原都是容积率≤1.2的低密住宅，而上秦淮G88地块容积率≤2.0，大概率打造的是小高层项目。

 

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