记者 | 孙梅欣

今年5月第一轮南京土拍普遍“冲顶”狂欢时，谁也没想到，仅仅4个月后，南京土地降温会如此迅速，流拍开始出现，底价成交成为主流。

在9月26日举行的南京第二轮集中土拍上，共有42宗地块挂牌出让，挂地起拍总价486亿元，地块包含了江心洲、南部新城、江北核心区、燕子矶、江宁方山、高淳、溧水等东南西北四个区域地块。

最终，这42宗的地块中的25宗以底价成交，1宗地块流拍，另有11宗地块达到最高限价，还需等待最后的摇号结果，第二次土地仅用了不到一天时间，就以成交507亿元的结果快速告终。

这和4个月前的情形已经大相径庭。在5月的首场集中土拍上，52宗挂牌地块悉数出让，其中有36宗地块触及土地最高限价，最终通过摇号确定拿地房企，土拍成交总价接近千亿。彼时房企投拓员工摇中地块的兴奋还历历在目，然而市场情形则已经大不相同。

事实上，在8月挂出的第二轮集中土地出让名单中，共有53宗地块被挂牌。然而就在正式拍卖前3日，9月23日，南京市规划和自然资源局公告，共有11宗地块因故终止出让。

从公布的终止出让名单来看，主要位于栖霞街道、汤山、江宁谷里、江宁禄口、六合龙牌、浦口桥林、高淳等位于南京较为冷门或偏远的板块。业内人士普遍认为，因故终止出让的地块，是在挂牌后没有房企有意愿报名参拍，大概率将流拍的结果。

不同于首场土拍马拉松式的“拉锯战”，或者直接冲顶限价的“闪电战”，本场土拍正式开始仅1分钟，就有15宗地块以底价成交，其中不乏来自“大热门”南部新城、江北新区等板块的土地。

南京房地产业内人士看来，第二场集中土拍的反差，反映出市场转向的信号，房企不顾一切有地就拿的时代正一去不复返。

“房企不再纯粹为了规模盲目拿地，更加重视预期风险和盈利情况。盈利导向型的拿地模式，最终导致的结果就是土拍的严重分化，地块盈利前景决定了土拍热度。”南京房地产促进会秘书长张辉表示。

实际上，第二轮土地拍卖前，南京对于竞地房企提出了更加严格的要求。在8月挂地同时，还对土拍提出新规则，包括采用“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，规定“一地一策”；规定统一开发企业最多只能同时报名13宗地块（不含高淳、溧水）；部分地块拿地6个月内住宅部分不许开盘；11宗地块不能联合开发。

从地块不得联合开发，以及6个月内不得开盘可以明显看出，这对于房企资金链有着更高的要求。

值得注意的是，就在南京土拍当日，另一房地产热点城市杭州出让的31宗地块中，有10宗首次试水的竞品质地块全部遭遇流拍，房企拿地热情近乎“速冻”。

相比之下，南京仍有11宗地块达到最高限价等待摇号，可以看出市场呈现出的两极分化，冷热不均。在整体市场预期发生变化的情况下，热点板块的优质地块，以及预留了相对较大利润空间的地块，仍有房企趋之若鹜。

其中，位于江心洲的2宗地块均达到最高限价，G71地块经过27轮竞拍，以23.5亿元总价触顶，楼面地价32096元/平方米；G72地块经过9轮竞拍，以8亿元总价触顶，楼面地价32685元/平方米。

由于江心洲地处河西江岛，早前地块整体规划集中了不少高端项目，因此一直被视为南京“富人岛”。而这2宗地块的最高毛坯限价均定在42800元/平方米以上水平，有业内人士指出，如果加上装修升级包，入市价格预计在46000元/平方米左右，与目前市价基本持平，也是房企看中的一大因素。

但是在其他两个默认为同样是热门板块的南部新城和江北核心区之内，也同样呈现冷热参差的情况。

例如被划为江北核心中央商务区建康城的G18地块，依然受到追捧，在竞拍15轮之后，到达最高限价，底价11.5亿元，毛坯限价达到35000元/平方米。但是同样位于江北核心区，地处青奥体育公园板块的G14和G15地块，则同样经过4轮竞价，以32.8亿元和36.2亿元，分别被保利和中海拿下，溢价率分别低至0.92%和0.84%。

“从这次的土拍情况来看，一方面受到已经开盘的项目实际销售情况的影响，另一方面受到未来可能会出台二手房指导价等严厉调控政策的影响，开发商选择谨慎出手，对市场以观望为主。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华坦言，7月住建部等8部门联合发布《关于持续整治房地产市场秩序的通知》，加上一线城市连续出台多次政策，导致市场心理预期发生大的转变。

吴翔华认为，尽管大多数企业资金链没有太大问题，但是不愿意在南京继续扩大投资，一来政策不明朗，二来南京市场由于需要竞品质，所以开发企业算不过账：“杭州也是如此。所以一部分开发企业转向周边城市，一部分开发企业重心向产业地产倾斜。”

尽管南京市场已经和上半年相比颇显“凉意”，但吴翔华认为，更大的影响可能会在二手房指导价之后呈现，此次土拍也会是观察市场的标准之一：“有些热度下降较快的板块二手房指导价，可能会更加贴近成交价。热度较大的板块，还是会将二手房指导价压的较低。”