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【JMedia】实地调研|不推荐购买碧桂园森林城市的N个理由

全方位体验碧桂园森林城市到底该不该买。

前言:

其实在去碧桂园森林城市项目实地考察之前,米筐团队对这个项目很是憧憬,因为广告炫、概念好,从中可以看得出杨主席的理想和执着,但毕竟是在国外,还是心里没底,针对很多粉丝的咨询,我们还是回复:待我们考察归来,自有答案。(注:以下价格均指人民币)

相信很多的朋友都一样:

1、在国内只是看到广告、介绍、沙盘,听置业顾问介绍时,很容易动心的,买!

2、在国内看了广告和介绍还是不放心,跟团去马来西亚实地看看项目,感觉不错,买!

这两种错误和我们先期的认知是一样的,因为只是站在对广告、宣传的理解和认识,只是站在从新加坡到项目上对单个项目的认识,再来比较自己当下在国内的住房,相比价格、空气、环境、大海等因素,值啊,买!

而这种做法的问题恰恰在于,你只是看了房子,却没有以高于房子的高度、大于房子的全局来看问题。所以,犯了一个大多数人都会犯的错误。

很多人不懂的是:去国外置业,这个国家的风土人情、政治经济、大环境,要比这个房子重要很多很多!但很多购房者,关注的只是房子本身,只关注自己喜不喜欢,而忽略了其它。

而,此次米宅团队5人出发,实地考察碧桂园森林城市:

1、先到马来西亚吉隆坡,在吉隆坡呆了两天,考察几个在吉隆坡的项目,再仔细从首都了解马来西亚的经济、人文、政治、治安、法治、经济、交通、教育、医疗、华人情况等信息,从一个更高的高度着手了解马来西亚。

2、然后来到新山,俯身下来观察位于新山的碧桂园森林城市,然后再考察位于新山的另外4个项目(碧桂园早期的一个项目、绿地集团一个项目、富力地产一个项目、马来西亚本土房企的一个项目),全面了解了新山的发展、规划等情况。

3、然后再来到新加坡呆了4天,走访10个人左右,看了几个项目,全面了解新加坡,再从新加坡的角度来看马来西亚、来看碧桂园森林城市,这样下来,才能对碧桂园森林城市建立一个更为正确、直观的认识。

下面,我们从大到小、从高到低来看碧桂园森林城市:

一.先了解马来西亚

如图所示,马来西亚隔海分成了两个部分,但目前整个马来西亚的发展还是集中在西半部,东半部还是比较落后。

整个马来西亚,有三个经济较好的城市

第一还是首都吉隆坡。

第二就是靠近新加坡的新山,也就是碧桂园森林城市所在地。

第三就是槟城,是一多半都是华人的一个小岛,执政党也是华人。

了解一下马来西亚这个国家:

1、马来西亚70%多的居民是穆斯林,25%左右是华人。

2、马来西亚占地33万平方公里,3000万人口。

3、马来西亚政治上是排挤华人的,目前的国立学校教育里不可以教授中文,只可以教马来语,官方语言是马来语和英文。1969年的“513”种族冲突事件中导致华人146人死亡,5126人被捕。

4、马来西亚最大的问题还不是经济,是治安!在马来呆的时候,总是被提醒要看好包包,晚上不要出来,听到有摩托车靠近你一定要小心。在一个楼盘探访时,对方还说了一个玩笑,一个公司感恩客户邀请来马来西亚旅游,100人的团,10多号人接待,一直提醒安全问题,还是有两个人被抢,让这个公司最后很是难堪。吉隆坡如此,森林城市所在的新山更差,还不如吉隆坡。

5、马来西亚的小学、中学教育水平还可以,但大学教育是不行的,和中国相比也没有什么优势。

6、华人在印尼、新加坡、马来西亚的历史最早在600年前,是华人最早下南洋的时间,马来西亚的位置、气候确实是非常不错的,历史上也没有什么台风和地震。

7、华人人口占据马来西亚总人口的25%,一共大约600万的样子,主要分布在吉隆坡、槟城、新山三个地方。华人普遍比马来人富裕,但政权是掌握在马来西亚人手上,这中间,就掺杂着一些矛盾,华人因为整体素质高于马来西亚人,也比马来人聪明、勤劳,所以华人不经意的就会看不起马来人,但马来西亚人却掌握着政权,所以,双方还是难以很好的做朋友,政府不允许学生学中文,华人自己建设华文学校让华人学中文。

8、马来西亚人对华人是提防和排斥的,因为华人太强了,这也是1965年马来西亚不要新加坡的原因,因为当时新加坡的华人占到了一多半,马来西亚担心华人太多影响他们的政权,这是历史原因。

9、马来西亚的地标双子塔是1995年落成的,是国家石油公司建设的,可见在那个时间马来西亚的经济是不错的。20年前,我们使用的类似SONY随声听、收音机、音响很多都是马来西亚生产的,但现在已经都没有了,这些工厂都转移到了中国、越南等地。马来西亚没有什么工业,主要经济来源是棕榈油、石油、农业等,目前的房地产也是一个不少的收入。而马来西亚没有抓住工业转型,是和中国比较类似的,中国不要犯同样的错误。

10、马航事件对马来西亚的旅游打击比较大,旅游业前后下降超过50%。

马来西亚房产和中国房产之区别:

1、马来西亚没有建筑面积一说,都是按实际套内面识计算。

2、外国人可以贷款(首付20%-50%),交房时可以自由选择退房,购房者一方比较占主动。

3、大多都是带装修交房。

4、吉隆坡的楼盘占地也都不大,但容积率都比较大。

5、规划上有控制套数这一规定,但在马来西亚只要花钱都可以突破。包括预售证也是,只要拿着图纸就可以卖房子了。

6、马来西亚大多都是永久产权。

7、马来西亚和新加坡都是不出售车位的,买房子送车位,通常小户型不送,两房送一个,大户型可能送两个。

8、马来西亚的车位通常都是在地上建设,没有设置地下停车场,主要是考虑成本问题,通常一栋楼的1-4层是停车场,然后上面才是住宅。

9、马来西亚的房子都大多没有天燃气,要不用电,要不用气罐子。

外国人购房的税款

1、购买新房要交纳律师费、GST税等,大约占到了房款的5%左右,但很多开发商都把这些费用给代交了。

2、二手房转让要看年限收取个人所得税,国外人买的话,5年以内转让要缴增值部分的30%,5年后缴纳增值部分的5%,而本土人买的话是3年内缴增值部分的30%,第4年缴增值部分的20%,第5年缴增值部分的15%,5年以上免税。

3、外国人在马来西亚买房有总房款限额,必须超过一定金额外国人才可以买,吉隆坡有的地方是100万马币(人民币160万)起步,有的地方是200万马币(人民币320万)起步,而在新山,有的地方是50万马币起步(人民币80万,如碧桂园森林城市),有的地方是100万马币起步。

下图为位于吉隆坡最繁华之地,双子塔边上的中国寺庙,远在异乡华人的家国情怀。

位于寺庙旁边的马来西亚华人中央党部

关于移民马来西亚或第二家园身份计划:

1、马来西亚不是一个移民国家,国家70%多的人口都是穆斯林,大家应该清楚,一个穆斯林国家的传统和文化是什么样子。

2、第二家园身份是90年代开始的,第二家园身份和买不买房子没有一毛钱关系。

3、拿到第二家园身份可以获得在马来西亚居住10年的居留权,可以在这里上学、就医。

4、凭第二家园身份可以在马来西亚国家办理其它国家的签证(无须回国),目前对马来西亚免签的国家一共是158个,在马来西亚办理这些国家的签证比较快捷。

5、马来西亚是英联邦国家,教育文凭在联邦内部容易得到认可,这是一个优势。

6、办理了第二家园身份之后,满两年可以申请办理华侨身份,以华侨身份回国高考可以有一些分数减免。

7、在马来西亚存50万人民币就可以办理,买不买房不重要。

二.了解首都吉隆坡

如何更好地了解马来西亚,还是要从吉隆坡说起↓↓↓

吉隆坡城市发展还可以,有大都市的感觉,城市也还是很干净的,只是治安不太好。

马来西亚不禁摩托车,它是马来人主要的出行工具,华人很少骑摩托车的。

我问给我开车的华人司机,他有三个孩子,两个都在新加坡,他就给孩子说,能不要回来就不要回来了,就呆在新加坡最好。这应该是在马来西亚华人的最真实普遍内心写照。

但每天上下班都会发生很严重的堵车,右边车道就是下班出城的方向。

当时在下班高峰期时,我离我的酒店步行只有1分钟的距离,却整整等了20分钟到不了,乱闯乱塞很严重,行车也不规范。

政府的贪腐也很严重,而且官员要钱也是明目张胆的,只有给钱,几乎所有的规定都可以突破,比如交警查住给钱就可以,做房地产的一些参数也可以轻易突破,还没有中国严格。

我们在吉隆坡看了五六个楼盘,情况如下:

1、均价大约为人民币每平方15000-20000元之间(带装修,套内面积)

2、盘都比较小,大多都是一栋楼两栋楼。

3、看的项目中最贵的就是梁志天设计的在城市中心的豪华公寓项目,均价带装修一平方人民币50000元左右。临近吉隆坡最大的购物中心,在吉隆坡也还是城市核心区的房子最贵。

4、国外人不是主要的购房主力,本土马来西亚人大多没有钱买不起,购房群体主要来自于本地华人,中东投资客(都是穆斯林国家、气候没有中东热、中东人有钱),其它的海外投资客。不过还是以本土用户为主。

三.了解森林城市所在的新山市

新山市初印象:

新山整体还是比较落后,远不是一个大都市的感觉,但毕竟新山靠近新加坡,每天有30万人左右从新山进出新加坡(有20多万都是马来西亚人进入新加坡做工),自然形成了一个城市,华人也不少。但新山的治安依然不太好,在新加坡都有朋友说开车到新山后,晚上车被盗的情况。

四.了解新山市已经建设10年的以斯干达特区

我们主要来了解所谓的以斯干达特区,也就是紧临着新加坡的区域。

如图所示,以斯干达特区也是模仿深圳特区,因为现在新加坡的经济发展远高于马来西亚,同样的工作,跑到新加坡的工资就是在马来西亚的3-5倍,而新加坡也是整个东盟的首领国家。新加坡也是世界第五大金融中心,现在的金融地位已经超过了香港,像渣打银行的总部也已经从香港整体搬迁至新加坡,Facebook亚太总部也是位于新加坡,还有拜恩、波音等。

但以斯干达还是没办法和深圳比,因为中国当时也以全中国之力来发展深圳,但马来西亚不一样,是联邦制,只是一个新山在发展这个特区,远没有达到国家级的地位,而且深圳当年的情况和目前以斯干达的情况也不太一样。

而高大上的碧桂园森林城市,隔海2公里相望的新加坡,其实是新加坡大片的工业区!大片的工业区和大型炼油中心。

五.说碧桂园森林城市之前,先看看以斯干达特区的五个其它楼盘

1.碧桂园金海湾

这是碧桂园在新山的第一个项目,占地346亩,1万户左右,已几乎售完,一多半也是卖给了中国人,一小部分卖给了新加坡人,据说后来退房的占到了一半,为什么?你们仔细看一下,在中国有这样的密度吗?我们大约计算了一下,容积率最小是6.5,预计是在7-8左右,天啊,这是怎么回事?在一个临近海、临近新加坡的海岸线上建设了一个如此密度超极大的小区。

目前均价14000-18000元(人民币)/平方的样子。

这是碧桂园在马来西亚的第一个项目,先不说中国名片的问题,单说如果碧桂园珍惜品牌、想在马来西亚大干一场的话,应该会把这个项目做成名片的。然而,这就是碧桂园在马来西亚的第一个项目,一个在海边临近新加坡的地方,盖了一个容积率达到8左右的所谓度假楼盘,据说后期退房的很多,我们也实难理解项目之定位。

而很多购买过碧桂园金海湾的朋友,估计还没有去实地看过,也对项目不太了解,都是在国内从广告和宣传片上了解了项目然后购买的,建议去实地看看!在交房之前,还有机会!

2.绿地翡翠湾

一个小盘,紧临着碧桂园金海湾,占地105亩,2205户,目前只开了两栋楼。目前价格是一平方人民币13000-14000元左右。

绿地说的是自己牺牲了容积率,只做到4.0,希望追求舒适,但位置其实就没有金海湾好,项目的对面还有一块地,项目还没有做,也不知道是什么产品,景观面大大受限。

3.丽阳机构项目

马来西亚本地的开发商,占地224亩,目前一期已经卖完,已经交房,二期两栋楼,正在建设,有500多户的样子,均价16000-18000元(人民币)的样子。

就一期已经交的三栋楼来看,品质还行,但也是三栋楼合围的小区,容积率也不会小。

4.富力公主湾

说是富力花了45亿马来西亚林吉特(约74亿元人民币)从新山所在的柔佛州国王手上买过来的(在马来西亚,土地不是国家的,全是国王的)。

目前在售价格是16000-18000元/平。

这个项目就更是奇葩,位置超级好,在通往新加坡的第一关口的旁边紧挨着,以后通往新加坡的高铁也在这儿有一个口。本来是一个非常不错的位置,但在售一期项目做的容积率太高了,粗略计算都要在9-10了,太恐怖了,也不知道富力怎么想的,也不知道到底新加坡人、马来西亚人有没有关注这个参数和细节。整个项目预计以后投放市场是3万套住宅。

但富力公主湾还是有几个亮点:

1、我们在马来西亚见的所有项目都没有天燃气,要不是用电、要不是用罐子,但富力自己在项目上铺设了天燃气管道,这是第一家。

2、我们在马来西亚见的所有项目都是单层玻璃,富力是双层,说是考虑到身居闹市,要隔离噪音。

富力公主湾的景观区也是不错的:

新山考察之小结:

看完了这几个周边的项目后:

1、以斯干达特区已经发展了10年,现在还是这个样子。这和中国特区速度差的太远了。

2、富力3万套、碧桂园金海湾1万套、绿地2205套、丽阳机构4000套,这一共是4.6万套的投放量,而且是在特区的成熟区域。

3、这几个项目的销售并不理想,去化速度并不快,绿地只开了两栋楼,富力也卖的不多,金海湾是也卖也退两头走。

4、城市发展速度慢,供应量太大,政府完全没有控制和节奏。

大家可能有个疑问,为什么国内开发商纷纷来马来西亚开发房地产?

原因其实没有别的,因为利润比国内高!因为利润比国内高!

在国内开发房地产,利润大部分都给政府了,房价中的60%以上都流向了政府,但马来西亚不是,土地直接从政府手上买,税负又不像国内一样无止境的高,利润比远超国内,这是重要原因!

新山几个楼盘价格及参数如下:

六.开始了解今天的重头戏:均价2万左右的碧桂园森林城市

先来看全马来西亚同行都来瞻仰的售楼中心和沙盘

外面的景观区

下面的这些效果图只是效果图而已,不会真的按这样的设计去建设的,大家不要太当真。

住宅区的密度也真的不小,我们一直有个建议,度假楼盘容积率超过2都是要放弃的。

硕大的售楼中心和宣传展示区

麦肯锡给森林城市做的项目定位:教育培训、外企中心、医疗保健、电商、旅游会展、离岸金融、绿色与智慧产业,是不是和你想像中的定位不一样?

下图就是正在填海建设的森林城市工地

大家可以想像一下,30年以上的开发周期,一直是填海和建设工地,海景会漂亮吗?度假感觉如何呢?

目前售价2万左右/平,好的位置要在23000元/平左右,比新山其它楼盘均价高出305左右,主要是被大陆购房客拱起来的。

占据项目40%股份的当地州政府最高首脑 (国王,富力项目的土地也是从人家手上买的),在森林城市负责提供土地、协调政府关系。

碧桂园森林城市的几个亮点:

1、从这个项目确实能看到杨国强主席的梦想与情怀,这是事实。

2、从原来规划14平方公里又扩到20平方公里,看得出碧桂园对这个项目是看好的。

3、立体交通,车走地下、地面没车这个理念确实不错,值得赞一下。

4、立体绿化确实也不错,但也不是啥新鲜事儿,新加坡很多建筑都有了。

5、也在想办法做更多的概念和配套,如免税区、产业区、学校、医疗等等。

 

碧桂园森林城市的几个问题也是要明白的:

1、碧桂园森林城市只是挨着新加坡而已,而去新加坡还是要办理签证过关口的。

2、目前碧桂园森林城市所在的新山区域,供应量太大太大,光一个森林城市供应量就有30万套,30年的开发周期,目前90%以上都是卖给了华人。

3、一个30年以上开发周期的楼盘,大多数房子都是卖给了华人,而大多数的华人都是抱着投资的理念(其实是抱着第二家园、度假、养老思想去买的,但事实上他们大多也不会去住),这样的小区以后入住率有多少?你的二手房能升值多少?入住率上不去,你本来期待的学校配套和医疗配套如何很好的满足?

4、在马来西亚不控制容积率的情况这下,森林城市的容积率也不小,预估也在3.5左右(前期项目总规划公布数据为占地1386万平,总建筑面积4600万平,计算容积率为3.32),这对于度假和填海项目来说,也许并不太合适。

5、森林城市也是没有天燃气的,都是用电,或用罐子,这估计很多中国人都不习惯吧。

6、目前所说的未来通往新加坡的独立关口,也许并不是这么容易实现,新加坡也要控制进入新加坡的外来人口数量的。

7、填海项目一年就开始盖房子,这个事儿,我的心里是打鼓的,虽然碧桂园说的是没问题,因为是浅海,但我在新加坡得到的结论可不是一样的。

8、立体绿化、立体交通再好,其实并不能成为你购房的理由,你购房的理由是你的需求。

 

七.最后,我们来聊需求,购买碧桂园森林城市的目的是什么?

1.为了投资,一定会升值

好,投资回报率是基于未来租金、再转让升值为基础,先不说新山还有别的项目,单单碧桂园森林城市一个项目就是30万套的供应量,有人说目前价格已经涨了,而整个新加坡2015年的新房供应量才审批了2000套!这30万套要卖给谁?目前全是中国大陆人在购买(占到95%以上),大陆的人又能买多少?买多久?这么大的供应量租给谁?没有人租如果卖又卖给谁?还有新房在大量出售时,你的二手房如何卖得上价?

目前已经是20000元/平起了,好位置要23000元/平,已经是新山最高价格,比其它楼盘均价高出30%左右,还要怎么样?

森林城市开发周期30年以上,30年!森林城市一直都是在盖房、卖房,你的二手房能卖过新房吗?如果卖的不好,别说涨价,降价一样是很有可能的!

别说森林城市30万套,单单富力在新山的项目3万套就够马来西亚和新加坡去消化了,或者说已经可以完全抵消新加坡和新山的新房需求!就这都消化不了,其它的供应量怎么办?

新加坡目前市场上一共有150万套房子的样子,其中120万套是政府经适房,30多万套是商品房,是的,你没看错,目前为止,新加坡市场上新房二手房的商品房一共才有30多万套!你这一下子就在新山供应出来40万套的样子,还打着新加坡的概念,让谁来消化?

好吧,我们有15亿强大的中国大陆消费者,让30万中国家庭跑到马来西亚购房,本地人都不买,全是中国家庭买走,然后,这30万中国家庭在一个异国它乡期待着升值、宜居、浪漫,这事,想想都挺怪的。

供求关系,供求关系,这是底线,这是永恒不变的道理,虽然有时候市场会走样,但终归会回到供求关系的基本面上。

我们姑且先不去考虑马来西亚货币汇率、中马关系等风险问题。

2.为了度假

一个治安并不好的马来西亚。

一个容积率3左右的填海小区。

一个大多数人都是中国人的海外小区。

一个多数业主都是投资客的海外小区。

一个入住率很低的小区。

一个周边放眼一看30年内还一直在填海、建设的小区。

你感觉,能满足你度假的感觉吗?

你想度假,直接去巴厘岛、苏梅岛、夏威夷、塞舌尔、马尔代夫等海岛不行吗?而且度假体验还各不相同,为何要去买一个租不出去也卖不出去,未来还充满不确定的一个房子来度假?两者花钱哪个更划算?

3.为了养老

你仔细想想,远离中国,跑到一个排斥华人的海外国家,居住在一个治安不好的小岛上,也没有什么人,亲人、子女也不在身边,怎么养老?老人需要的是什么?是有人说话,是方便的生活,而跑到森林城市用电做饭、也难以买到自己习惯的食材,你感觉你会在这儿养老吗?

4.为了子女教育

森林城市说是引入美国的整套教育系统 ,幼儿园、小学、中学,然后参与英联邦的大教育体系。

我只是说,这儿也只是一个私立学校而已,真是为了子女教育,咱中国的私立国际学校真的比这儿差吗?如果你所在城市不幸是郑州或太原的话,空气不好,咱去深圳租房上学行不行?咱去上海租房上学行不行?反正私立学校都是花钱而已。况且,咱直接申请新加坡、美国、加拿大等地的私立学校行不行?至少我在新加坡了解的是可行的,私立幼儿园一个月也不过人民币6000左右,小学的话一年也不过人民币15万左右,而且教育质量更有保障、更多选择。

5.为了新加坡

为了新加坡,直接申请去新加坡不就得了,反正你来了森林城市想去新加坡也是要办理签证的,也不能长呆,一样是旅游签或者工作签,何必呢?

而且新加坡对于移民卡的很严格,每年只放3万张绿卡,新家坡国土资源有限,森林城市以后的业主是30多万户,怎么可能和新加坡扯上太多关系?新加坡可能放这些业主都到新加坡吗?离新加坡只有2公里又有个毛用?还是一个马来西亚人而已。

6.为了第二家园身份

为了第二家园身份,直接去办理第二家园身份不就完了,人家办理第二家园又不需要买房子,存个50万人民币就可以办理了,为啥要和森林城市扯上?

如果非要考虑这50万人民币第二年就可以拿出一半来投资25万的话,果断考虑吉隆坡啊,那儿的租售比才是安全靠谱的!不要去买一个没法自住、租不出去、也卖不掉的房子,这样的房子是无用的房子、是没有价值的房子!

7.我在投资马来西亚的中国版深圳特区(以斯干达特区),不要拦我

其实,以斯干达特区已经发展了10年了,10年了!现在不过还是这个样子!而深圳从开放起的10年呢?已经是大变样,为什么?

首先深圳和香港本来就是同一种族、同一血脉、同一国家,新山和新加坡呢?马来西亚和新加坡呢?马来西亚人在新加坡只占10%多一点的人口,新加坡还是典型的华人社会,利益共同点本身就不一致的,而且新加坡对于森林城市这个项目本身就是有抵触的(新闻上说是考虑到对自然资源、海洋生态的破坏问题),从森林城市看到的新加坡都是工业区!工业区!新加坡把军营、工业区、炼油厂都设置在靠近马来西亚的一侧,这个细节已经充分说明了新加坡对马来西亚的态度!

而且,中国发展深圳,是举全国之力发展深圳,集中全国资源发展深圳,中国是典型的强势政府引导,但马来西亚不是。发展以斯干达特区不会成为成为大家想像中的发展深圳,如今已经过去了10年的发展结果就是证明,没有什么产业。除了盖了一些容积率超高的住宅之外,盖了一个乐高游乐场,建了学校,其它方面还真的是没有什么建树。

如图所示,以斯干达对于新加坡来说,永远不可能成为深圳对香港。

所以,关于碧桂园森林城市,到底值不值得买?我想我们已经谈论的差不多了。

不要因为效果图、广告、宣传就去买,不要因为你喜欢就去买,一定要考虑清楚,你买的目的是什么?能否实现你的目的?

你一定要明白:你喜欢,和别人需求是两码事。外国本土人都没有购买和全是海外人购买中间一定存在着某些问题。

来源:米筐投资

最新更新时间:05/25 10:59
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