记者 | 黄昱

在各大中介和置业顾问的朋友圈中，广州楼市在国庆期间似乎“红红火火”，然而，实际成交情况却并不乐观。

据界面新闻了解示，国庆期间，广州新房市场表现非常一般，并没有很火，整体分化明显且“看的人多，买的人少”，二手房市场则继续维持冰冻状态。

广东中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻透露，十一期间广州新房市场的成交量大概不到3000套，而近十年来的黄金周成交量大部分在5000-6000套左右。

在楼市持续遇冷的背景下，国庆期间还有消息传出广州房贷利率下调。但据界面新闻了解，当前房贷利率下调的信号虽已出现，但并未传导到市场层面。

国庆虚火

在资金和业绩的双重压力下，开发商不得不选择在国庆黄金周这一重要节点加大推货量。

合富研究院数据显示，“十一”前后广州市推新总量超7000套，其中十一期间推新量约4200套，“节前抢跑”货量占比超4成，创下近3年高位。

据广州中原研究发展部调研，2021年十一假期广州实际新推出约4049套一手住宅，比2020年十一假期增长16.9%，较2021年五一假期增长22.7%，其中万科金域曦府推出近1300套房源。

广州住建局信息则显示，9月29日，万科金域曦府共取得5栋2040套房源的预售证。一位万科金域曦府的置业顾问也证实道，为了吸客，此次国庆期间，万科金域曦府把2000多套房源全部推出了。

虽然总体推盘量的数据存在一定出入，但开发商试图在国庆放手一搏的心态是毋庸置疑的。除了加大推货量外，不少开发商还祭出了打折促销的营销举措，包括推出特价单位、折扣等。

尽管如此，但市场表现依然平平。合富研究院数据显示，广州国庆新货去化效率保持在40-50%水平。

广东中原地产项目部总经理黄韬透露，“从我们公司在广州代理的大部分楼盘来看，只有少量的盘能卖得好，大部分成交情况跟近期的周末表现差不多。”

“网红盘” 万科金域曦府在十一期间成交了约1200多套，支撑起“十一”市场的近半成交量，但这一表现并不及预期。

万科金域曦府是万科2017年拿下的广信资产包项目之一，位于荔湾老城区，经历了长达近9个月的蓄客时间。黄韬认为，经过这么长时间的蓄客后，该项目至少要卖3000多套才比较合理，进一步印证了市场整体并不是很好。

广州中原研究发展部指出，广州成交“冷热分化”的态势将依旧明显，部分缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度依然较大。

据合富研究院报告，远郊去货压力仍大，南沙、花都、从化推货意欲偏低，在售楼盘成交普遍稍高于9月周均水平；增城区域竞争激烈，“低价”板块楼盘进一步让利，个别让利幅度甚至超20%，成交改善明显；远郊区域其它“包装促销”项目成交维持相对低位。

相比一手房，在增值税免征门槛由2年延长至5年、“二手房指导价”等政策的影响下，二手房市场的现状更是惨淡。

一位番禺房屋中介对界面新闻表示，现在买二手房首付会高很多，基本都会推荐客户买新房，十一期间看二手的客户也确实很少。

地产经济学家邓浩志也透露，所有二手中介，从门店的广告到销售人员的朋友圈，清一色是一手楼盘，没一个主推二手房的。“中介说上一个月一家店能出一张售单就及格了，有两三张就极度优秀了，更多是一家店十几号人，一个月卖不出去一套。”

房贷利率下调？

今年的十一楼市基本延续了9月份的疲态。

轮番调控下，广州楼市明显降温，即便在9月加大供应量的情况下，成交量也依然不容乐观。中原地产数据显示，9月广州新房网签6921宗，环比上涨3%，对比去年“金九”下跌近3成。

二手市场则呈现明显“买方市场”。 合富研究院指出，9月广州二手房月度成交不1500套，低于春节月，与此同时，指标盘价格环比普跌2-3%。

广州中原研究发展部指出，8月底的“二手房指导价”出台后，变相提高了客户的入市门槛，同时进一步击穿业主的心理防线，业主报价指数下跌至20.6%，环比大幅下滑12.9%，创历史新低。

成交量下滑也使价格出现了松动，阳光家缘网数据显示，9月二手网签均价为26620元/平米，环比下降3.5%。

在这样一种市场环境下，任何一点风吹草动都能引发人们的关注，尤其是与购房成本密切相关的房贷。国庆期间，券商中国报道，据无忧找房平台调研统计，广州、佛山等地的部分国有大行和股份银行已在下调房贷利率。

据券商中国报道，9月份广州已有中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行下调房贷利率，其中光大银行下降幅度最大，首套房利率减少40BP至5.6%，前四家首套和二套房贷利率均下降10BP，除广州银行分别为5.45%、5.65%外，其余均分别为5.85%、6.05%。

而据界面新闻了解，广州地区的房贷利率目前并未出现下调。一位广州房屋中介提供的最新房贷利率表显示，中国银行、农业银行、招商银行的首套房利率仍按5.95%实行，光大银行和广州银行更高达6%，且都因额度紧张而停止接单。

黄韬表示，对房贷利率下调确实没有明显感受，一方面不是所有银行都下调，另一方面部分银行下调房贷利率可能只针对少量刚需购房者，额度非常有限。

此番房贷利率出现松动信号的大背景是，9月27日，央行货币政策委员会第三季度例会提出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是2009年一季度以来，房地产首次被货币政策委员会季度例会“点名”。

中银证券指出，结合9月银保监会提及“督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”，刚需按揭可能会成为短期内政策边际变化的起点

在此背景下，不少人开始炒作“楼市松绑论”，称楼市金融政策即将迎来大转折。事实上，在9月29日召开的房地产金融座谈会上，监管再次重申“房住不炒”，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

邓浩志指出，虽然说政策层面的要求传导到市场还需要一定时间，但房贷大规模放松不太可能，调控的基本面没有改变，只不过未来可能在房贷上会有一些微调。

黄韬也认为，严格调控的政策方向仍然没有改变，目前没有看到任何反弹的迹象和可能，但也不会更严格了，目前的政策状态会持续很长时间。

中银证券则表示，从地产行业基本面与政策来看，市场正处于“基本面”与“政策”双重底部，政策维稳预期进一步加强，对于房企信贷及居民按揭贷款有调整的预期。