文 | 楼公子

近日，“深圳二手房国庆假期仅成交4套”登上同城热搜榜。但与之形成鲜明对比的是，深圳新房的热闹—— 鹏瑞·颐璟府国庆前四天销售150套；华润半山润府到访客户1600组；假期后第一天，网红盘沙井海岸城开盘售罄……

9月，深圳二手房成交套数跌破2000套，连续第六个月成交下滑；而在即将到来的四季度，深圳还有55个新盘在排队入市。

新房市场预计将“狂欢”依旧，而二手房却很难有明显好转。

01.网红盘排队入市

自7、8月开始，深圳新房市场一扫“无房可买”的颓势，新盘纷纷跑步入市。

在9月，光明的金地峰境瑞府和星河天地四期、坂田的华侨城荷棠里打头阵，用倍数级的认筹数量，给楼市加热。而后，玺玥华府、招商领玺二期（嵘玺家园）等改善、豪宅盘也跟随入市，同样开盘即售罄，进一步带热新房市场。

据中原研究院数据，截至9月29日，深圳9月入市住宅项目22个，推售面积108.9万平，环比上升177.0%，其中8个开盘“日光”。新房住宅成交3343套，环比下滑43.2%；成交面积32.8万平，环比下滑48.4%。

下滑的情况是由于数据延迟所致，整体来看，深圳新房成交量仍属尚可。

不过，入市的新盘太多，也给了部分楼盘带来了竞争压力。

如金茂公园里，认筹人数只能覆盖房源数量的60%；怡瑞达云秀府意向购房者也不到100人，约房源数量的1/3；就连曾经“日光”的满京华云著，认筹人数也只有推售数量的一半。

而据深圳住建局公布的四季度计划入市商品房项目名单，接下来还有55个新盘排队进场，估计条件一般的新盘，去化压力会继续增加。

02.二手房同比仅上涨2.3%

新房供应的大幅增加，也让本就惨淡的二手房市场面临雪上加霜的局面。

据乐有家数据，2021年9月，深圳成交1765套二手住宅，环比减少13.6%，同比大跌80%；成交面积16.9万平方米，环比减少13.4%。

这是近十年来，深圳楼市成交量的新低（除2020年2月因疫情楼市停摆导致的成交低迷情况外）。

具体到各区：龙岗过户量仍然是全市第一，527套，但已经环比下跌14%；福田排名第二，成交330套，环比下跌5%；而曾经也是成交重点区的宝安，仅成交297套，环比下跌8%。

二手房价方面，虽然各大中介网站不再公布成交价格，但从涨跌幅依然能看出楼市的颓靡。

乐有家门店成交数据显示，9月深圳二手住宅成交均价环比下滑1.12%，这也是今年以来乐有家监测到二手成交价格环比跌幅最大的一个月。

并且，这一价格比去年同期仅上涨2.3%。换而言之，在近一年深圳二手房价只是微涨，“2·8新政”效果显著。

由于成交过于低迷，业主不得不降价销售。

据了解，位于宝安中心区的花样年花郡，有房源成交价格比新政前跌价22%；而位于前海的中海阳光玫瑰园，有房源降价20%，与去年“715”前后价格相差无几，却仍然成交难；前海港湾花园有房源报价仅高于指导价40万元，但因业主要求一次性付款，至今未能成交……

而深圳中原研究院数据显示，9月二手住宅套均总价为878万元，环比下滑4.4%，可见深圳房价已出现下滑势头。

事实上，在整个9月，由于新房供应量增加，深圳二手住宅市场关注度都呈现下滑趋势。深圳中原研究院数据显示，9月二手住宅客带看指数下滑32.3%至59.4%，为今年以来最低水平。

而随着55个新盘的入市和竞争，二手房的关注度和成交量或将进一步下滑，买家议价空间也有望扩大。