记者｜牛钰

自今年7月有一波物业公司上市热潮后，近期物业公司的上市、递表消息平淡不少。近日，四季度首家通过港股聆讯的物业公司诞生，是一家管理北京30%胡同的小物业公司。

10月10日，据港交所显示，北京京城佳业物业股份有限公司（简称“京城佳业”）通过港交所聆讯，并发布聆讯后资料集。

根据聆讯后资料集披露，近三年京城佳业营利连续微涨。2018年、2019年、2020年的收入分别约为9.18亿元、10.45亿元、10.91亿元；毛利分别约为1.91亿元、2.07亿元、2.26亿元；归属公司股东应占盈利分别约为3686.8万元、3793.2万元、5750.4万元。

收入持续增加，主要由于在管建筑面积持续增加。在物业规模方面，截至今年5月31日，北京京城佳业物业签约建筑面积约3230万平方米，在管建筑面积约3050万平方米，其中，公司位于京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米。

值得一提的是，京城佳业在管319条胡同，在管胡同面积约610万平方米，2020年合同经营额7000万元，在北京胡同物管市场占比超30%。 

另外，京城佳业还曾承担了国家体育场（鸟巢）、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等物业管理及相关服务。

之所以能够涉猎上述资源，与其国企背景不无关系。从股权结构来看，截至10月5日，北京城建集团、北京城建发展及住总集团合共持有京城佳业物业已发行股本总额共计约98.87%，而城建发展及住总集团分别由城建集团持有41.86%股份及100%股份。

京城佳业在上市前曾进行了一系列重组，2020年12月才正式成立。由城建集团整和城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业四个物业资产而来。京城佳业的重组和成立是在北京国资国企改革背景下，获得了北京市国资委和东城区政府的支持。 

从其收入结构看，与北京城建集团的紧密合作不仅带来了稳定的物业管理收入，对其业务拓展上也有所增益。

京城佳业在社区增值服务方面搞“副业”较为多元，除管理北京城建集团旗下的10家燃气供热厂外，其还在车位运营、餐饮服务、家居装修及房产经纪服务有所布局。截至2020年底，这些增值服务的收入约2.45亿元，占全年总收入22.5%。

对于京城佳业此次IPO募资用途，聆讯资料集披露，主要用于寻求物业管理公司及物业服务提供商的收购、用于发展增值服务提供资金，用于智能设备开发升级等。 

不过，相较于已上市的物企，京城佳业的规模仍然属于中小型。从51家已发布半年报的上市物企来看，除浦江中国、南都物业、特发物业、新大正未披露其具体的在管面积数据外，其余47家物企在管总面积突破50亿平方米，达到了53.063亿平方米，相比2020年底增长了约10亿平方米，平均每家企业在管面积超1亿平方米的体量。

但是物企两级分化愈加明显，巨头保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、恒大物业等4家企业在管规模已超4亿平方米。同时，今年上半年行业收并购速度进一步加快，其中不乏出现“大鱼吃大鱼”的现象，比如近期， 碧桂园服务以33亿收购彩生活旗下部分物业资产，万物云和龙湖智慧服务也相继出手收购了三盛旗下的伯恩物业及九龙仓物业。

面对物业服务行业集中度进一步提升的趋势，中小型物企在规模指标上则处于相对弱势的地位。

截至9月底，在管面积不足5000万平方米的物企由去年底的20家增至24家，占比51%。而这24家物企总在管面积5.613亿平方米，尚不及碧桂园服务一家的管理面积。其中，还有宋都服务、烨星集团、兴业物联、星盛商业4家物企在管面积尚不足1000万平方米。

资本市场仍然吸引着中小型物企，据界面新闻统计，截至9月底，今年已有11家物企上市，而去年同期上市企业数量6家，数量几近翻倍。其中，1月及7月为物企上市的两次热潮，而近两月并无物企成功登录港股的“捷报”传来。

截至发稿时，在港交所递交过招股书而仍未上市的物企共有24家，包括9月份新递表的金茂服务，升龙集团作为大股东的万盈服务，以及月底更新招股书的中南服务商业，

实际上，短期内难以再出现物企密集递表、上市的情况。伴随着近期房地产行业的调控更为精细影响，物业板块股价波动明显，碧桂园服务、融创服务等部分龙头物管企业接连抛出回购方案。

除市场对物业估值有所下降外，物业板块正在成为房企套现回血的“棋子”。比如龙湖接连收购的亿达物业、美好幸福40%股权及楷林商务100%股权，这三家物企曾经属于亿达中国、美好置业和河南本土房企楷林置业。

碧桂园服务也在此前收购了蓝光嘉宝、富力物业。而在几个月前，富力物业刚刚向港股发起IPO冲刺。

近期，有消息称陷入资金流动危机的恒大，要将恒大物业控股权出售给合生创展，预计回笼资金200多亿。

房地产行业下行的大背景下，难以企及巨头物企火热的并购赛道，港股又对营收设立门槛，中小型物企寻求上市融资的机会将愈加紧张。