原本滚烫的杭州土地市场也降温了。

10月11日晚，杭州市规划和自然资源局发布了杭州第二批次土拍的“终止公告”，终止了17宗地块的挂牌出让活动。17宗地块包含预计13日出让需竞品质的10宗地块和12日出让的7宗地块。

也就是说，第二批集中供地目前只剩下14宗地块，流拍率高达54.8%。根据土地出让信息，目前剩余总出让面积1213亩，总建筑面积174万方，总起价246.2亿元。

杭州第二批集中供地从出让公告开始就一波三折。

公告原计划6月公布，但在6月29日，杭州市规划和自然资源局发布公告称杭州第二批住宅用地出让，由6月推迟到7月。

7月30日，杭州今年第二批住宅用地集中出让公告姗姗来迟，共涉及用地31宗，面积2873亩。

对于杭州第二批集中供地，首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式。

另外，在竞价规则上，杭州要求竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，取消勾地；溢价率上限由30%调整为20%，“竞品质”试点地块溢价率上限为10%；出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

8月18日早间，杭州市自然资源和规划局发布补充公告，终止第二批31宗土地集中挂牌，将于8月31日前重新公告。

8月26日，杭州市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共31宗，面积2873亩。

与首次发布的第二批集中供地出让规则相比，出让规则进一步调整。

首先，在竞买人的要求上，明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质；二是明确同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，除“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

其次，调低了溢价率。一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。同时，出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

第三，规范购地资金来源，明确竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等。

虽然调整后的土地出让规则在一定程度上给了房企利润空间，但房企们对此似乎并不买账。

在竞品质地块上，10宗地块全部流拍，竞品质试验失败。9宗因报名房企数量未达门槛（至少3家），出让过程在报名阶段就终止了；唯一进入后续资格评审环节的富阳区富春湾新城地块，从当前官方公布看，也流拍了。

同时，7宗普通地块也惨遭流拍命运，包括翠苑、云城未来社区地块、良渚TOD等优质地块。

根据克而瑞研究报告，土地市场由牛转熊的原因有三方面。

一是政策周期。房地产调控呈常态化趋势。需求端加码限购，加速市场预期转变，加大市场调整压力。供给端优化土拍规则，增加限参拍、禁马甲、提高保证金比例、定品质、竞品质等要求，提高房企土拍门槛，限制拿地宗数，抬升资金成本和施工成本。

二是行业周期。热点城市二批次供地主要集中在9、10月份，意味着这批地块基本上不会在年内入市，对房企2021年度业绩难有贡献。由此，多数房企从三季度开始，在投资端进行自发性收缩。

三是信贷周期。需求端实行房地产贷款集中管理，银行贷款额度吃紧，按揭放款速度放慢，导致房企回款压力增加。供给端加强房地产金融审慎管理，收紧房企融资渠道，穿透式审查资金资质，明确购地资金来源“五不得”，导致企业拿地意愿低迷。

三大周期叠加，导致内外部环境发生巨大变化，在资金承压、利润收窄、投资周期等多因素作用下，房企拿地意愿受抑制，观望情绪上升，拿地趋于理性。