文︱星途

自今年广州开启密集的调控政策后，楼市降温明显。

就连传统的楼市销售旺季“金九银十”，在当前的大背景下，成交表现也不尽理想。

据了解，在黄金周期间，广州多个楼盘加码优惠力度，打折吸引客源。信息时报指出，位于增城的时代名著国庆最高打九七折，此外总价再减10万元；而位于南沙的金科集美御峰则推出了少部分特价单位，最低有“2字头”。

但尽管如此，广州楼市降温的信号仍然不减。

销售旺季不“旺”

新房成交乏力

从今年的成交曲线看，广州新房网签走势呈现规律性的下跌走势。9月份起，开始有小幅反弹，但不改整体走势。

据乐有家研究中心数据显示，2021年9月广州一手住宅网签7901套，环比上涨10.04%，然而同比来看，却下跌超5成。而从近9个月的数据来看，广州新房住宅成交热度整体呈下滑趋势。

“金九”成交数据的低温收局，也直接影响了“银十”的开局。

据中指研究院数据显示，国庆期间广州成交面积7.6万平方米，较去年同期下降8%，市场表现相对平淡。

而据广州中原研究发展部监测，2021年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推约4049套，较去年同期上涨16.9%。

不过，从成交数据看，广州不同区域的楼市表现相差较大。

此次黄金周，表现较为亮眼的是荔湾的万科金域曦府项目，其地理区位、配套设施在板块内都属于高配，1300套房源一经推出，就展现了较强的吸客能力。据了解，该项目国庆期间现场咨询人数保持稳定，去化超千套，去化率保持9成以上。

但南沙、从化、增城等外围郊区本轮十一供应、成交则表现平平，平均去化率不足5成。

比如南沙的万顷沙板块，虽然有18号线开通利好消息的加持，但此次国庆黄金周的去化数据并不理想，去化率处于40%以下，处于较低水平。

有观点认为，该板块当前价格已提前消化了此消息，并且粤港澳大湾区概念的利好也一并被提前透支。再者，南沙当前加大了楼市的调控力度，有意收紧购房的口子，也让部分有置业需求但不满足条件的购房者止步于门外。

最根本的原因还是，南沙当前的产业发展、商业配套设施还没有得到完善，未来在进一步完善后，才会促进区域发展。

而在数据背后，可以看到广州楼市区域热度分化较为明显，且受一系列调控政策的持续影响，目前购房者的态度已进入“冷静期”。

市场偏冷情绪下

二手房也迎来普降

市场的偏冷情绪，在二手市场也体现得淋漓尽致。

据每日经济新闻消息， 9月广州各区网签面积环比均普遍下降，其中在二手住房交易参考价目录中，占半数席位的天河区下滑近40%；越秀、海珠、白云和番禺区等在24%-30%之间；南沙区下降幅度最小，为6.86%。

央视财经频道更是表示，实施“二手住房交易参考价”后，有中介在整个9月仅卖出了一套房。

进入黄金周，市场表现也不尽人意。一位黄埔科学城的中介告诉乐居财经， “其实不只是国庆，目前广州整体二手市场都不好，我们店里平均每人每周带看客户在4-5组左右，以前市场好的时候，每天最多能带看两三组客户。” 

热门板块如华景新城和天河公园板块，国庆假期表现也一般。有中介称，“这两个板块位置不错，买这里大多是改善客户，尤其看中学位，在年初三四月份成交相对活跃，因为小孩要上学，下半年成交相对差一些。”

目前，针对二手房市场降温现象，市场普遍认为，除了受房地产信贷环境趋紧的持续影响外，还有两方面的影响：

一方面，受指导价出台的影响，购房者对市场的预期产生了变化，不少人认为二手房市场还将会降温，市场议价空间也随之增大； 另一方面，新房的推售，也将会分流部分二手住宅潜在客源。

从现有现象预计，未来广州二手住宅市场将会较长时间维持此种状态。

价格受市场变化下降

对刚需置业更友好

在政策趋紧、市场偏冷的情况下，对于有置业需求的刚需群体来说，是较为友好的。

受备案价、二手房指导价等调控政策的影响，目前广州不少板块的新房、二手房楼盘均价都有一定程度的下降。同时，在调控的大背景下，更容易看清楚哪些楼盘更具备抗跌性。

从楼市一般逻辑出发，越靠近中心区位的楼盘，价值越坚挺。

广州11区中，可以概括为以天河、越秀、海珠、荔湾为主的中心区域，以及以增城、南沙、番禺为主的外围区域。

中心区域因拥有区位优势+商贸优势，楼市价值凸显，一手住宅让价空间不大；而外围区域的楼市价值，整体看区域所处的区位及产业配套条件如何。

但从价格端来说，中心区域楼盘的均价较高，这需要购房者拥有足够的资金。对于资金不那么充裕的刚需来说，近中心区域、交通便利、均价相对较低的板块更具备价值。

据克而瑞统计，1-9月热销板块TOP10中，靠前的板块为科学城板块、增城新塘及永宁街道、番禺石基板块、花都区政府板块等。从统计到的板块成交均价看，不同板块对应的价格也处于较为合理的区间。对于有一定资金的客户而言，目前或是入市时机。