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全国土拍遇冷,中海地产却频频逆势出手

中海是目前第二轮供地中拿地金额最多的企业,全口径拿地金额达337亿。

图片来源:东方IC

记者|张子怡

又是中海。

10月13日,央企中国海外发展(00688.HK)(以下简称:中海地产)在北京第二批集中供地拿下第二宗地块。

截止北京第二轮集中供地结束,中海地产独立收获两宗土地。公司以45亿元的总价竞得北京海淀区西北旺镇地块,该地块可售住宅楼面价约5.37万元/平方米,溢价率5.63%;以11.6亿元拿下景山区首钢园区地块。

在各城第二批土拍普遍遇冷、溢价率大幅度下降、流拍率走高的情况下,中海地产成为土拍市场的大赢家。

据各地公共资源交易中心和中信建投所列数据显示,中海地产全口径拿地金额达到337.2亿元,成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业,共拿到13宗土地,同中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。

一线城市中,中海地产在北京、深圳和广州均有收获。在深圳,中海地产竞得四宗地块,成为深圳第二轮集中地拿地总数最多的企业,拿地金额共计达127.15亿元;在广州,中海地产亦是拿地总数最多的企业,共揽入3宗地块,总拿地金额约为99亿元。

据不完全统计,9月份,中海地产(含中海宏洋)已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地24宗,新增建面逾289万平方米,成交总价近508亿元,相当于上半年拿地总额的65%。

拿地投资方面,中海地产上下半年的策略形成鲜明对比。

中海地产上半年较为保守,实行“两集中”政策后,在北京、天津、广州等城市分别增加一块土地。据中指院数据显示,今年上半年中海地产拿地金额为435亿元,在房企中排名第十。

中海地产在2021年中报业绩会上解释过公司的投资理念。公司主席颜建国表示:“第一批集中供地市场很热,竞争比较激烈,回报也比较低。我们坚守投资刻度,要求合理的回报。我们不会为买地而买地,不赚钱的地不会去买。”

彼时他预测认为:土地端下半年会更加理性一点,诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。

亿翰智库统计发现,9月,各能级城市的土地成交溢价率同环比皆下降;土地成交楼面价同比皆上升,环比仅普通二线城市下降 36%。一线城市中广州、深圳第二批集中供地溢价率下行明显,分别较第一批降低11个百分点及19个百分点。核心二线城市土地成交溢价率为2.9%,同环比分别下降78%及45%。土拍热度下降明显。

中海此前定下的投资目标:2021年全年新增土地权益投资额预算达1650亿元。由于上半年拿地较少,中海地产在下半年有1100亿拿地投资的充沛额度,拿地资金十分充裕。

对大多数房企而言,能够逆势投资并不容易,这考验着资金实力和项目周转能力。

亿翰智库分析发现,第二批集中供地土拍规则较为严格,考验房企的运营管理能力。第二批集中供地中,天津等城市的部分地块增加配建或自持保障性租赁住房、人才公寓等要求,成都、苏州等城市增加品质相关要求。

这就要求房企不仅能承担配建、自持的成本,对考验自身的持有运营能力,导致房企拿地意愿下降,土拍市场热度下降。并且,第二批集中供地无法在年内开盘。房企第二批集中供地中获取的项目,大概率无法在年内开盘,不能对房企2021年的业绩产生贡献,导致房企拿地意愿下降。

不过,除了中海地产本身资金实力雄厚有实力拿地外,在下半年扩充土储对其也是必须的要求。

在销售要保持增长的思路下,尽管中海地产每年都斥资逾千亿补充项目,土储仍出现一定的下降。2019年、2020年及2021年,该公司总土储分别为8923万平方米、9190万平方米、9224万平方米,其中不含中海宏洋部分的权益土地储备分别为5367万平方米、5236万平米、4985万平方米。

值得注意的是,2021年上半年的土储规模是近四年最低水平。

在下半年井喷式拿地后,中海地产接下来考虑的是将这些土地消化、转为直接的销售。

现阶段的房地产销售市场十分不佳,房企销售规模整体出现下滑。克而瑞数据显示,2021年9月房地产市场整体成交量继续下滑,期内28个重点城市商品住宅成交面积整体环比下降7%,同比跌幅进一步扩至25%,较2019年同期下降17%。

10月7日,中海地产公告称,今年前9个月,中海系列公司累计实现合约物业销售金额约2753.01亿元,同比增加7%;但9月的合约物业销售金额同比下跌41.6%,为203.73亿元。

这也是中海地产于2021年出现的第三次单月销售下降,过去四个月该公司同比分别为下降10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此销售走势,与其它大型房企的销售情况和市场状况也相吻合:自今年6月以来,市场逐渐走冷。

销售市场遇冷不是中海地产一家的问题,是全行业都在遭遇的挑战。对于中海地产而言,在第二轮集中供地收获满满后,如何实现快速的销售去化将成为新问题。

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