国庆假期后，昨晚高淳仁恒海和院项目领取了“银十月”的第一张销许，根据此前本站整理的十月入市量，预计有42盘、超7000套房源将会入市！显然热闹的银十月也即将开启！

据本站10月13日统计，南京楼市9月份共计有96家楼盘，开盘113次，合计20636套房源入市，供货量大增！今年的“金九”去化成绩单已发出，各位记得查看哦~

01、9月供货量大涨，96盘超2W套房源入市！

根据克尔瑞最新数据显示，9月住宅市场供应大幅上涨，供应量206.37万方，环比上升22.95%；成交67.27万方，成交主要来源于江北、江宁、城北、城南等板块；成交均价27142元/㎡，环比下降0.15%，价格平稳。

据本站10月13日统计，南京楼市9月份共计有96家楼盘，开盘113次，合计20636套房源入市，其中睦水香邻、梧桐公馆各开盘3次；海伦堡璟和府、海伦堡璟熙府、龙湖三千庭、龙湖天曜、棠宁府、天宸江樾、天宸云筑、龙湖天曜、芳原、熹樾、都会诚品、众安未来里、德信星宸各开盘两次。

 

从区域来看，江北、江宁依旧是供货主力！其中江北33家楼盘、38次开盘，共入市8335套房源；江宁16家楼盘、18次开盘，共计是3179套房源。紧随其后的是城北、高淳板块，其中高淳板块共计12家楼盘入市，多家楼盘加推两次甚至三次！城南、城东、河西板块依旧供货平稳，较之前并无大的波动。

总体而言，此次9月新房上市量大爆发，主要原因是受8月南京疫情的影响，楼市一直处于停滞的状态，9月开盘迎来反弹！

而且根据南京网上房地产网数据显示，截止2021年9月30日24时，南京新房成交5845套，认购11733套，同比去年成交量略有上涨，认购量大幅上涨！

02、去化成绩：依旧两极分化、冷热不均！

去化成绩“优等生”，以集中入市楼盘为主！

从去化成绩来看，去化9成及以上的楼盘仅18家！

非集中入市的楼盘项目有5家，主要来自江北国际健康城、六合大厂、城北鼓楼滨江、城南两桥以及城东麒麟板块。

主要来自集中入市的项目，占了13家；主要来自楼市的热门板块，如河西、江核、城南大校场、城北新玄武、江宁东山以及紫核等等，即便是“多选一”的政策之下，这些楼盘依旧不愁卖！

但也有例外！如本月同样是集中入市的江心洲璞境项目，去化仅5成；此外同一项目多次入市，去化成绩也有多不同！如江核的 天宸江樾、天宸云筑“兄弟盘”。

去化惨淡，报名人数多数为0 ！

班级里，有优秀生，自然也就有“吊车尾”！据统计，去化仅一成及以下楼盘高达48家！

去化低于5成的项目更是有64家，占开盘入市楼盘的6成！

 

这些楼盘大多来源楼市的“冷板凳”板块，如高淳、溧水、六合以及主城的一些远郊、老城等。

高淳、溧水、六合楼市都市圈内的楼盘，大多以地缘客以及投资客为主，不限购，远离喧嚣的主城，对于部分手握资金想要追寻诗和远方的买房人而言是可信的，但这部分人毕竟还是少数！

主城区内，主要集中在城北栖霞山、江宁谷里、汤山、湖熟、禄口、江北的桥北、桥林等区域。不难发现这些楼盘的报名人数都很低，甚至不少楼盘报名人数也为0！

这其中还有部分楼盘去化表现令人诧异，如集中入市的青奥村、天宸云筑以及江核的卓越云曜、新方山的山和宸园、五矿澜悦溪山项目。

青奥村观云

青奥村观云项目，根据南京网上房地产数据显示，截止10月13日，整体去化约4成，仍有32套房源未售。

项目作为9月南京第二批集中入市项目之一，热度很高，但项目最后的58套房源，建筑面积约306㎡，销许均价约47000元/㎡，需要7成首付、验资900万，所以并非普通买房人可以触及，属于塔尖高端人群的抉择！但受限于南京集中入市楼盘只能“多选一”，项目被分流在所难免。

天宸云筑

同样作为集中入市之一的天宸云筑项目，跟自家兄弟“天宸江樾”分别于9月上旬跟下旬两次入市，两次入市的套数、户型面积、均价以及首付、验资基本一致，但是前后两次的报名人数明显都有了下滑，中签率明显提升！

其中天宸江樾因为户型更小、均价稍低并且距离地铁站更近，区位更佳，所以两次去化成绩相较云筑要更好，根据南京网上房地产数据显示，截止10月13日，天宸云筑项目去化仅约2成！

 

卓越云曜

同样位于江核的卓越云曜，9月15日领取项目最后一栋3号楼销许，共69套房，全装修销许均价31591元/㎡，另有2100元/㎡装修包，户型建筑面积约103㎡，带装修交付。随后报名结束后，在“宁小通”平台惊现1人报名！

要知道今年5月，项目首开138套房源时，当时公布出来的摇号清册吸引了1044人报名，中签率仅约13.22%！随后项目首开，被爆出首开售罄！

 

 

但目前在南京网上房地产显示，项目首开房源仍有19套房源未售！综合来看，项目首开至今共历时4次开盘，整体去化约6成。除了第一次摇号开盘以外，其余3次均为平推，首付比例也由5成降到了3成。

只能感叹，“宁小通”就是一幅照妖镜，报名方式统一由政府平台管控，那些想要靠虚假数据来营造火热气氛的手段已经行不通了！

山和宸园&五矿澜悦溪山

新方山板块的山和宸园、五矿澜悦溪山项目都是典型的高开低走！这两项目紧邻，均位于方山南板块，于2020年8月一同首开入市，不同的是山和宸园毛坯交付，户型更小；五矿澜悦溪山精装交付，户型偏改善。

山和宸园项目至今开盘8次，去化从8成-9成-6.8成-8成-6.5成-2成-3成-0！

五矿澜悦溪山项目至今共开盘4次，去化从8成-6成-5.7成-1成！

两项目自去年就开始采用全民营销以及贝壳分销的形式卖房，效果可行，后今年年初区域内又提出“新方山”的概念，一时之间风头无两！目前方山南板块已经聚集了多家楼盘，周边有中海方山印、远洋万和方山望，此外9月南京第二批“两集中”供地土拍，方山南又成功出让了一幅宅地-中海G85！该地块楼盘价15205元/㎡，未来毛坯均价28000元/㎡，预计未来全装修价格在3万/㎡左右！

 

03、新房库存持续走高，打折促销力度大！

根据克而瑞最新数据显示，截止2021年9月，南京市库存697.6万方，去化周期5.8个月，存量上升，江宁、江北保持高位库存量，但由于出货流速快，去化周期较为健康，其余板块除高淳、溧水外，去化周期均在10个月以内。

近年来，南京新房库存持续走高，去年就突破了5万的大关，今年更是直接超越6万的高位值，新房库存达到了一个新的高峰！截止今日（10.14），在南京网上房地产显示，新房库存在6.3万套！

去年新房库存超5万套时，就被市场视为警报！今年已经6.3万+的数值，对于房企而言，愈加艰难！

越来越多的房源入市，供大于求，市场分化继续加剧，冷热不均越来越明显，大部分区域都是呈现去化艰难的场景！之前是热门楼盘或板块不愁卖，现在依旧也要愁同品质的竞品分流，毕竟“宁小通”的“多选一”威力巨大！

于是市场促销、打折、优惠又开始频现！

近日，一张中介整理的《特价房》的汇总表格截图在各大买房群里被疯狂转发，其中最高直降80万，力度非常狠。

不难发现：

这部分特价房的主力区域还是在江北和江宁，主要以五桥、方山、青龙山、江宁滨江、麒麟为主。户型方面，以200多万的刚需小户型最多，尤其是89㎡的三房户型，优惠力度主要在20-30万之间。

当然也有少部分高总价的改善房源，如栖霞仙林、江宁上秦淮这样，500万的总价范围段，200㎡以上的大户型，当然户型大了，优惠幅度也相应高一些，在40-80w之间。

当然，这只是一小部分。

事实上，降价，降首付无处不在。尤其在一部分“冷板凳”的区域，市场整体行情下滑，冷热不均已成主旋律，通过“特价房”进行变相降价，早已成为了开发商的惯用手法。

作为已经到来的“银十月”，市场又会怎样，我们拭目以待吧~

附上本站小长假后刚整理的“银十”上市量表格，详情请见：《10月南京将有42盘，超7000套房源上市！》！

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