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获证监会批准,万达商管港股IPO又进一步

脱去“地产”帽子,有轻资产概念加持,万达商管估值已提升。

图片来源:万达官网

万达商管香港IPO有了新进展。

根据中国证监会信息披露,10月11日,珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称万达商管)的《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式)审批》最终获得证监会受理。

这意味着,万达商管再战港股进入实质性阶段。此次重新向港股申请IPO,万达商管的业务模式和资本故事已大不一样,这家公司已通过内外部重组脱去了“地产”帽子。

2014年12月份,万达商业在港股上市,但开局不利,上市首日就遭遇破发,随后因地产属性浓厚,估值一直都不理想。随后王健林果断宣布从港股退市转战A股,2016年9月20日,万达商业正式在港股摘牌。

此后在A股排队期间,叠加房地产大环境影响及公司危机,万达商业开始转型轻资产,剥离地产业务。

2018年3月,万达商业更名为万达商管,宣布该平台不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。2019年底,万达商管正式完成房地产业务剥离,但A股上市还是无望,资本之路再生波折。

今年3月,万达商管宣布从A股撤退,并决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组,与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。同时珠海国资委出资30亿战略入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。

引入国资后,万达于8月向证监会国际部提交《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式)审批》材料。8月26日,证监会出具补正通知,10月9日万达商管递交补正材料。10月11日,材料获证监会受理。接下来万达商管将向港交所递交上市申请表格。

作为中国最大的购物中心开发商,以轻资产全新面貌转换IPO赛道的珠海万达商管,引起了投资人极大关注,估值逻辑也随之改变。

在体量方面,根据公开信息,截至2021年3月底,万达商管共拥有368家万达广场,其中自持万达广场达到270家,轻资产及合作万达广场为98家。对于今后的拓展,万达商管计划到2021-2022年每年开设约50家商场,其中70%以上属于资产轻模式,2022年后停止开发资产密集型商场。

在估值方面,当下轻资产确实更受资本市场认可。房地产领域内有两个重要板块,一个是以地产开发为主的重资产模式板块,诸如万科、碧桂园、龙湖都是这一板块内佼佼者。但由于这一板块的增量市场触碰天花板,并且深受调控政策影响,整体估值呈现式微趋势。

由重资产板块衍生出来的轻资产板块,却正好有着与之相反的特点——不用大举圈地、融资,受调控波动影响小,没有行业天花板,更易受到资产市场认可。

从2017年开始,物业管理行业诞生了如碧桂园服务、雅生活、绿城服务等高估值企业,中介行业也跑出了贝壳找房这类高估值公司,轻资产模式开始在资本市场受追捧。

“改变操盘手法,将轻资产部分摘出登陆资本市场,万达地产板块及商业地产板块继续开发,是因为以轻资产模式上市显然更容易获得高估值。” 一位商业地产专业人士分析认为。

在商业地产领域,以轻资产模式上市已有先例,宝龙商管、星盛商管都通过这类方式先后登陆资本市场。但和物管行业一样,虽然高估值取决于模式,但个体公司的高估值还取决于公司的规模、盈利能力和市场地位。

目前物管行业已出现估值泡沫,规模小,赚钱能力弱的公司并未享受到轻资产模式带来的高估值待遇。反之,如碧桂园服务等物管龙头企业,凭借规模和市场优势,估值和市值逐步走高。

根据目前市场消息,万达商管已经获得不错得估值。万达商管在赴港上市前的Pre-IPO融资中,合共筹集468亿港元,是中国今年最大规模的上市前融资之一。 

市场消息指,这次融资由太盟投资集团(PAG)领投共28亿美元,包括19亿美元的股权投资,以及9.33亿元的银团贷款。另外,碧桂园创投、腾讯 (0700.HK)、中信资本以及蚂蚁集团均有参与此轮融资。 

在此之前,万达商管已获珠海国资的战略入股,融创、碧桂园等头部房企增资,腾讯、京东、蚂蚁、苏宁、永辉超市等互联网企业入局。

万达商管此次上市,依旧备受瞩目。但同样需要注意的是,当下房地产市场处于下行通道,环境多变且复杂。虽然转型轻资产,但商业地产开发、运营依然与房地产行业有着深厚联系,万达商管此次能否顺利如期上市,也还存在不确定性。

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