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WeWork将重返华尔街,但共享办公难重回巅峰

这家亏损两年的前独角兽公司,以借壳上市和稳健运营自救。

图片来源:图虫创意

在与一家Spac公司批准90亿美元的合并交易后,WeWork 终于可以亮相股市,这家共享办公巨头长达两年的IPO征程就此落下帷幕。

周二,上市的特殊目的收购公司BowX Acquisitio的股东投票支持其与WeWork的交易,使WeWork将于本周四开始在纽交所正式上市,股票代码为WE。

不过,市场对于这家前独角兽公司情绪有些许消极,在BowX于18日公告WeWork将借壳上市的消息后,BowX的股价两日连跌,18日、19日收盘时分别跌7%与9%。

与2019年首次尝试IPO时相比,WeWork当下90亿美元的估值已出现大跌,只是软银在其鼎盛时估值470亿美元的一小部分。

公开资料显示,2010年,Wework年由创始人诺依曼从一处曼哈顿办公地点起家,是一家共享办公公司。 其业务主要为写字楼租金及会员服务。公司从房东或物业经理那里租赁空置的办公楼层空间,将其装修改造后,然后转租给个人和创业公司,并为租赁者提供按需付费的会员服务。

依靠着将商办运营与共享经济相结合的业务模式,Wework曾与Uber、爱彼迎共称为共享经济三大巨头,但是Uber上市估值976亿美元,爱彼迎的上市估值也高达470亿美元。

天眼查数据显示,自成立至今,wework共经历了17轮融资,早期主要为摩根大通、富达等金融服务机构。2016年,在3月份完成4.3亿美元后,WeWork又于10月份获锦江酒店等投资者注资2.6亿美元,此轮融资令WeWork获得169亿美元的估值。

锦江酒店的投资正值WeWork大举把共用办公空间模式引入亚洲之际。WeWork于2016年7月在上海设立了首个中国办事处,同时也进军韩国和香港。目前,在大中华区,WeWork在台北及香港铜锣湾均有项目,而内地除了北上广深几个一线城市外,在成都、南京、杭州、西安等热门城市也有办公空间项目。

WeWork最风光的时候,是在2019年以前。2018年,孙正义看上了共享办公的巨大想象空间,于是软银斥巨资收购了Wework。他曾预计, 2028 年,诺依曼的这家公司价值可能达到 10 万亿美元。截止到首轮IPO前夕,软银集团在WeWork投下的赌注超过106.5亿美元,持股比例约为29%

据2018年报显示,WeWork连续八年实现复合增长率超过100%,2019年年化营收已超过25亿美金,业务布局通达全球100个城市、27个国家,覆盖会员超过40万名。其中,海外市场及大企业会员业务是其全球增长的强劲引擎。

除主业增长外,WeWork设置了孵化器、全球通、定制总部产品等业务线,同时,其还投资了编程学校、线上营销公司以及线下社交平台。

而彼时,是共享办公室的收购浪潮,“大鱼吃小鱼”的业态整合趋势明显,WeWork收购了裸心社,另一家共享办公室优客工场收购了洪泰创新空间,又并购方糖小镇。

命运的转折点来的十分突然。2019年,有软银加持的Wework宣布上市,估值一度高达470亿。可是这则招股书透露了其经营问题:2019年上半年净亏损9.04亿美元,营收15亿美元。

最终,WeWork首次IPO失败,随之跌落神坛。1010日,福布斯更是将WeWork的最新估值调低至28亿美元(约合人民币198亿元)。

201910月,软银集团提供了一套融资方案,以缓解WeWork迫在眉睫的现金短缺危机。 从注资协议来看,软银将向WeWork追加50.5亿美元新融资方案和总价最多30亿美元的收购要约,同时加快兑现2020年4月到期的的15亿美元注资方案。上述行动完成后,软银将取得WeWork约80%股权。

但2020年4月,孙正义最终放弃了WeWork。软银撤回收购要约的理由是,各国为控制冠状病毒疫情而实施的限制措施,这些措施正在影响WeWork的运营。同年1月,比WeWork规模更小的优客工场却成功登陆美股。

实际上,受疫情影响及因投资WeWork等新经济公司失败,软银也有些自顾不暇,其在2019财年出现15年以来的首次年报亏损,亏损高达1.9万亿日元。

首次IPO遭遇滑铁卢后,WeWork出现了一系列调整,罢免CEO诺依曼、大幅裁员、变卖出售众多非核心业务,减少投资款项,走向与之前截然不同的稳健之路。

尽管如此,WeWork仍在亏损。数据显示,2020年,该公司亏损了32亿美元,今年第一季度亏损了21亿美元,其中包括与诺伊曼达成的5亿美元非现金和解。目前该公司营收预期也低于2021年预期的32亿美元。WeWork在最新的报告中表示,今年上半年总营收略低于12亿美元,预计下半年营收将达到15亿美元。

WeWorkCEO桑德普·马塔尼在年初时表示,公司有望在今年四季度实现盈利,届时将重新考虑IPO

经历了传统IPO的失败,WeWork盯上了SPAC。这是美国资本市场特有的一种上市公司形式,其目的是为了并购一家优质的企业(目标公司),使其快速成为美国主板上市公司。作为一个上市平台(壳公司),SPAC只有现金,而没有实际业务。目标公司与SPAC合并即可实现上市,并同时获得SPAC的资金。

今年3月29日便有消息称,WeWork将与SPAC公司BowX Acquisition Corp合并,完成公开上市,估值为90亿美元。直至第四季度伊始,这宗交易终于落地,Wework也将成功登陆资本市场。

而在此次通过SPAC合作,合并BowX之后还将为WeWork带来13亿美元的现金,能够有效缓解WeWork当前22亿美元净债务压力。

共享经济经过一轮洗牌之后,在疫情之后焕发了生机。WeWork这家共享办公平台成功上市,虽难短期内重回巅峰,但在稳健的策略及现金流支持下,只能说已赢得努力自救的机会。

如今,在调控与疫情的双重压制下,房地产行业举步维艰。危机之下,商办地产也出现了转型需求。据仲量联行表示,灵活空间将成为后疫情时代提升不动产组合灵活性的重要战略工具。

但是,共享商办还是面临较大的困难。从国内共享办公第一股优客工场的发展来看,自2015年创立以来,与WeWork同样存在连续亏损的问题。据招股书显示,优客工场2017年净营收为1.67亿元,2018年为4.49亿元,2019年前三季度为8.75亿元;同期净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

2020年4月,优客工场正式发布了「轻资产、重赋能」的战略,确实略微改善了整体财务情况,但亏损情况依旧存在,同比和环比均在拉大。据财报数据显示,2021Q2优客工场净利润亏损1.57亿元,较上季度拉大近3000万元;其中,在2020年四季度和2021年一季度,优客工场的净利分别为-1.49亿元和-1.27亿元。

可见,对共享商办来说,稳健战略之外奔向更轻的资产运营已成大势,但现金流仍面临压力。WeWork想要自救成功,还任重而道远。

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